南昌拼团购房228群(111)
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限购限贷风暴下南昌楼市迎来牛市末路?

发布时间: 2016-10-11 09:34:42

来源: 腾讯房产

分类: 本地楼市


南昌限购限贷将会影响哪些人?南昌的房价会跌?南昌市鼎力营销策划公司董事长赵熙先生,江西十月企业营销服务公司总经理邓声显先生,江南都市报房产主编胡江先生,中原地产首席咨询师徐平辉先生,为您解析限购限贷风暴下的南昌楼市

Q:南昌限购限贷后什么时候买房最合适?

A:静待12月至1月的到来,万一有惊喜了呢

解读:中原地产首席咨询师徐平辉先生首先就什么时候买房问题给出了解答,他说,南昌在过完这几天过渡期后,南昌市新建商品住宅成交量一定会有一个断崖式下降的过程!10月中下旬至11月南昌楼市都会在纠结痛苦中艰难前行。未限购区域也好不到哪去,千万不要盲目乐观!本来今年初开始的房价暴涨已接近尾声,此时出台限购政策,多重利空因素叠加,楼市预期已改变。购房者尽量多看少动,静待12月至1月的到来,万一有惊喜了呢……

Q:南昌房价破万,限购限贷后房价会下跌?

A:房价依然坚挺是大概率事件!

解读:中原地产首席咨询师徐平辉告诉我们,由于今年1-9月份市场状况非常好,大多数开发商已经有一定“弹药”储备,所以,预计10月、11月市场将会呈现博弈状况,房价依然坚挺是大概率事件,到12月份,预计全国性开发企业带头降价还是存在一定可能性,因为完成全年任务是首要目标,而以价换量是唯一出路。双限对于南昌楼市的成交量会起到一个速冻作用,不管是限购区域还是非限购区域,都会因为政策而带来观望情绪。成交量下跌是必然的,房价下不下跌既要看全国大势,也要看调控会不会有更多措施。

房价的中枢价值是以二手房为基准,不是以新房价格来衡量,房价收入比好比股市PB,房租收益率好比股市的PE,在南昌管你买的是8000还是12000的3房,租金都是一样3500左右,那说明什么后面买的房子收益率在降低。这就是之前说的2012年之后股市没有投资价值,2014年之后楼市没有投资价值。当然人口净流入大的一线城市除外。南昌是中部城市发展最拖后腿的城市,在限购的情况下,建议先观望下。

Q:新政不限湾里,湾里是否会大涨?

A:短期价值提升有限

解读:湾里依托来龙,梅岭山脉,山区面积覆盖相当四分之一的朝鲜那么大,这在任何一个城市都是难能可贵的,10年前南昌把湾里当做城市后花园的打造,但没有相应的规划,这个定位是错误,没有激发湾里的价值来,当前提出的概念是揽山入城的概念,这相当于是把湾里纳入到南昌主城的一部分,这对湾里的价值会有所提升,但还是需要有整个梅岭山脉整体宏观的规划来拉动,加上知名开发商进驻打造,目前来看短期价值提升有限。


Q:南昌限购前后的成交数据,市场情况如何?

A:真正限购开始执行之日起才能体现出来

解读:南昌市的限购政策还未开始执行(限贷10月10日已经开始),存在一个缓冲期,10月8日新建商品房网签2190套,10月9日是800余套,两天的成交量快达到9月份的一半(9月份是6600余套)。由此可见,还有不少购房者想搭末班车,限购后的影响暂时还不能完全反应出来,要等真正限购开始执行之日起才能体现出来。

Q:如何判定某个板块的房地产市场健康程度?

A:简单牢记两个评判的关键指标

解读:一手房与周边二手房的价差、二手房的成交热度。因为二手房的价格和成交热度是基于市场的更为真实的反应。

一手房与周边二手房的价差:趋于健康的板块,一手房与周边二手房的价差较小,越是不健康的板块一手房与周边二手房的价差越大。

二手房的成交热度:越健康的板块,二手房成交越活跃,反之,二手房成交越难,甚至需要折价出售。

Q:限购首日,南昌不少购房者买新房临时退单,而二手房方面已有房东连夜涨价。南昌限购对新房、二手房市场有什么影响?

A:新房打击大,二手房受牵连

解读:对新房成交打击会很大,特别是限购区域,因为同时有限贷,所以对于非限购区域也不能盲目乐观,同样会有很大影响,只不过影响程度会稍微小于限购区域。限购限贷直接影响了没有资格购买或没有足额首付的购房者,更为重要的是改变了他们对未来房市的预期,卖方市场会转换成买房市场。非限购区域和二手房涨价是很不明智的。虽然对于本地户籍不限买二手房(第二套),但首付的提升也会在一定程度上减少有效的需求,同样会影响到二手房。

Q:本次南昌“限购令” 限购限贷存在哪些漏洞,和其他城市相比执行力度如何?

A:量身定做的,具有鲜明的南昌标签

解读:准确的讲不能说是限购限贷存在漏洞。因为此次政策是基于中央提出的“一城一策”的大基调下出台的,每个城市都是基于自身的特点量身定做的,具有鲜明的南昌标签。大部分内容大同小异,有2点较为不同:一是南昌以个人为单位限购,其他都是以家庭为单位限购,但前面我已经分析了,没有太大区别;二是南昌限制本地户籍的居民购买第二套新建商品住宅,而其他城市没有。相对来说,南昌的限购限贷政策算较为严格的。


Q:南昌此次分区限购和之前一刀切有何区别?是否对控制房价合理有效?

A:值得借鉴,区域限购效果会更好!

解读:首先,值得肯定的是,从此次20余城的“一城一策”的差异化调控措施出台,可以看出中央政府在调控楼市方面有很大的进步与提升。而南昌市分区调控也是在借鉴中央的“一城一策”和其他城市的分区调控措施。对于楼市的调控措施会相对较为合理,效果会相对更好,有利于南昌市各板块的有序均衡发展。只不过某些房价上涨过快的板块此次也未列入调控范围,令大多数人深感意外,至于什么原因有待深究。

Q:南昌几年前就实行过限购,但也就维持了一两年就宣布全面取消,而此次南昌重启限购,又能维持多久?

A:政策跟随市场走!

解读:江南都市报房产主编胡江先生回复网友,2011年2月1日,南昌楼市第一次限购,之后又两次扩大了限购区域与限购房源。2014年8月12日全面取消。此次是南昌经历的第二轮限购,也是跟风于全国政策。南昌作为省会城市,不可能独善其身,逍遥于限购之外。参考第一轮限购的前因后果,这种限购还只能说还是临时政策,市场的走势变化决定着限购的存与亡。因为目前来看国家也没有更好的办法来刹住这辆疯狂前行的楼市列车,限购除外。

A:限购后,除了房产还能投资啥?

Q:房产并不是唯一的投资方式

解读:南昌市鼎力营销策划有限公司董事长赵熙先生告诉大家,对于一部分想要买房做投资的朋友,别总想着靠炒房能实现一夜暴富。房产投资是家庭置产配置的内容之一,绝不是孤注一掷的赌博。有些人手头只有个三五十万,却总想着学别人也要买房投资。对于他们,姜Sir只能说:“这样做是很不明智的。”这点资金量,在目前的市场里,要么必须加很大的杠杆,把身家性命全部押在一套房子上赌涨价;要么只有去很多边边沿沿的区域,找一些配套不全、产品一般的项目,去帮他们“去库存”。

与其如此,还不如做点理财、换点美元、买点保险,安安静静地过自己的小日子空总比选错好!

责任编辑: xiongliwen

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