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购房指南:如何应对购房合同中的“霸王条款”

发布时间: 2017-03-14 11:40:48

来源: 无锡e房产

分类: 购房指南


而如今“楼弯弯”、“楼脆脆”等房屋质量问题频发,置业顾问大忽悠、开发商欺诈瞒骗都现象层出不穷,购房者在买房的过程中还要遭遇“霸王条款”,这无一不把我们本可以拥有的幸福生活摧残得“遍体鳞伤”。

本期3.15楼市话题小编就跟大家重点解析一下购房合同中的“霸王条款”,面对房产合同中的“霸王条款”,我们应该如何识别,又如何应对呢?

购房合同藏“陷阱”,为何购房者还往“坑”里跳?

所谓购房合同中埋藏的“陷阱”,也就是我们通常所说的“霸王条款”。购房者到售楼处签订合同时,售楼人员就会将一式五份的合同翻开,但一般只准许购房者看合同或签字按印,合同的条款不与购房者进行协商,并且售楼人员还说这些合同是统一规定的,条款是他们公司统一选择的。而合同中有大量的条款是购房者所不熟悉的,而这些条款又恰恰正是房地产行业常见的不平等条款,如果对每一条款进行认真研读,购房的时间又会一拖再拖,所以很多购房者就这样在“云里雾里”中签字盖章,义无反顾的往合同陷阱里“栽跟头”,当发生纠纷再仔细研读合同时,才发现原来合同对自己并不利。

如何识别购房合同中的“霸王条款”?

“此房是我建,价格由我定,要想买房子,合同条款没商量。”相信大多数购房者在面对购房合同时都有这样的感慨,其实这种感慨也是源于购房者对购房条款的不熟悉。那么,如何识别购房合同中的“霸王条款”呢?

霸王条款一:对虚假宣传不担责

如某房地产开发公司在《商品房预售合同》规定,甲方(开发商)在本合同签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为邀请,不具有要约效力,甲乙双方的权利义务以本合同之明确约定的内容为准。

尽管法律对什么样的内容符合要约邀请,什么样的内容符合要约条件没有十分明确的说法。但从广告法的内容来看,房产开发商以效果图、广告等形式所作出的广告内容,应当真实、合法,不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者,理应遵循公平、诚实信用的原则。因此,开发商房产广告所宣传的内容,也应看做是合同的一部分,应当作为合同义务来对待。但上述条款排除了开发商所做商业广告等成为要约的任何可能性,为其进行虚假宣传、欺骗消费者提供了方便。

霸王条款二:屋顶外墙广告管不着

如某开发商印制的《商品房预售合同》规定,其所在楼宇屋面、外墙使用权不属买受人。屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。

事实上,根据物权法等法律规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,建设单位不得擅自处分;利用上述物业和设备进行经营,应征得相关业主、业主大会、物管企业同意。因此,开发商是无权规定买受人不享有楼宇屋面、外墙使用权等权利的。

霸王条款三:车位归开发商所有

如一家地产商的《商品房预售合同》规定,占用小区的道路或场地用于停放的车位,全部归出卖人,出卖人有权出售、出租,对此购房者无权干涉。

按照物权法的规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。该地产商在合同里将小区道路及车位权利规定给自己的条款是违法的。

霸王条款四:解除合同期限不一样

如某楼盘《商品房买卖契约》规定,乙方(购房人)延迟支付合同价款,经甲方(开发商)催告后30日仍未支付到期价款,甲方有权解除本合同。同时,又规定甲方延迟交付该商品房的,经乙方催告后90日仍未交付的,乙方有权解除本合同。

应该说,按照合同法的规定,合同双方当事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房买卖契约双方的最主要义务,对于这两项主要义务的违反导致解除合同的催告期限,合同双方当事人也应是对等的,但开发商在合同里却规定,如果卖方催告30日未收到付款即可解约,与买方催告90日未收到房产才可解约的规定,明显是不对等的。

霸王条款五:违约金差一倍不合法

某《商品房预售合同》规定,乙方(购房人)按每天20元向甲方(开发商)支付逾期交接期间的违约金,该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。同时,又规定甲方或其委托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的,应当承担下列责任:按每拖延一天10元计算,向乙方支付违约金。

依据民法通则及合同法的规定,合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。在上述合同中却规定,购房人逾期履行义务每天支付违约金20元,而出卖方逾期履行义务只需每天支付10元,显然违反了民法通则及合同法的公平原则。


霸王条款六:违约金、定金两者如何取舍由开发商规定

某《商品房买卖契约》规定,乙方(购房人)办理按揭的资料提交银行审核后,若未获批准,甲方(开发商)有权要求乙方在15日内一次性补清应交款项,否则视为乙方违约,甲方有权解除本契约,并在本契约解除后30日内将乙方已付房款退还乙方,定金不予返还,乙方同时按房款的1%向甲方支付赔偿金。

不难看出,此项霸王条款违反了合同法中“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定。根据上述合同的内容理解,开发商在购房人违约的情况下,既可以没收定金,又可以收取1%的违约金。

霸王条款七:开发商违约不担责

某楼盘的《商品房买卖契约》规定,房屋交付后90天内,双方应按规定准备资料,协助对方办理该房屋产权过户及申领有关权证手续。但在对开发商不协助对方办理的违约责任选择上,全部选择空白。

如此霸王式条款的设定,意味着开发商既不用承担限期履约的责任,又不用承担任何赔偿责任,无疑是不平等合同,对购房者维权是极为不利的。

霸王条款八:用格式条款对抗非格式条款

如某楼盘《商品房预售合同》规定,合同附件与合同正本内容或其他内容如有冲突,以本附件内容为准。这意味着开发商能够依据自行设定的格式合同排斥非格式合同。

根据合同法的规定,格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。如果附件与合同正本内容或其他内容中的非格式条款相冲突的,应以非格式条款为准。

如何应对购房合同中的“霸王条款”?

要避免“霸王”合同,小编建议购房者在签订合同前要做足功课,了解常见的霸王条款,总的来说要注意以下几点:

一、合同双方要遵循合同法的基本原则,《中华人民共和国合同法》依法确立了“平等原则”、“公平原则”、“诚实信用原则”,这些原则是购房者和开发商在商品房买卖合同时应当遵循的基本准则,是避免“霸王”合同发生的第一步。

二、购房者一定要学会理性购房。购房者一定要有强烈的合同意识,在签订合同前要了解一些购房法律知识,一定要先看合同条款,仔细审阅合同中的每个条款,要据理力争。

三、如果购房者对购房知识欠缺,可以参考相关的购房指南,或请专业人士、房地产律师陪同选房购房,以此提高自己的“反霸”能力。

综上所述,购房者在签订购房合同时会遭遇“霸王条款”,主要是出于开发商和购房者之间的信息、知识的不对等。开发商的营销队伍要进行不定期的培训,或对一些专门问题进行讨论、交流。而购房者队伍比较散,没有好的交流平台,也缺乏购房法律知识,甚至漠视自己权益的购房者也大有人在。在此,小编提醒各位购房者,面对开发商提供的厚厚的合同文本不能再简单的关心一下房价、面积等几个主要数据,不要连合同中的专业术语和条款内容都没弄明白就一头雾水的草草签字,应该对合同文本进行认真的审核,不明白的地方咨询专业人士或参考购房指南,签订购房合同要慎之又慎,不要等合法权益受损时再追悔莫及

责任编辑: tangdiwang

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