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为什么说九部委的租房新政降不了房价?

发布时间: 2017-09-05 01:58:54

来源: 地产杂志

分类: 其他楼讯


【以下信息来源“地产杂志”,由楼盘网于2017-09-05 01:58:54整理提供】

近日,住建部牵头九部委发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。

出发点是这样的:

当前人口净流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大,但租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善,租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥。

所以,要加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。

办法大概是这样的;

多引导企业进入这个领域;怕赚钱难不愿意进?国企可以先带头嘛;再给政策倾斜支持!比如地方政府让点利甚至割点肉,更重要的还有金融支持,从发债到IPO再到REITs都可以考虑;顺便请公安部门出面,加强一下租房各环节的管理。

此文件一出,舆情亢奋称善。大理由是两条,一是解大城市新市民租房之困,民生工程啊;二是买不起房就租房,减少需求,有助于降房价。民情工程啊!

听高人说话,怕被忽悠,我一般看他们的眼睛而不是嘴巴。眼睛是人心灵的窗口,不会撒谎。领导当然是高人了,但也是人。见不着领导咋办?我的办法是,闭上眼睛,主动进入黑暗模式。

好了。干货读完,睁开眼睛,困惑丛生。

第一大困惑,这有点自相矛盾呀!

一、一方面说“市场需求旺盛、发展潜力大,租赁房源总量不足”;一方面又力推租房生意,惟恐企业不愿意做,所以特意提到让国企带头进入,还要给政策和金融支持。这说明赚钱很难嘛。事实上,以企业角度来看,租房市场本来就不赚钱!

不信,你去中介问业务员,他愿意做二手房买卖,还是租房业务?两者的佣金不可同日而语。

二、不知道领导怎样得出租房市场“供不应求”这个结论的?

多年来,我们听到的更多实情是:小区亮灯率太低,空置率过高,急得专家都提要征收空置税了。比如最近那则刷屏的新闻,一对厦门的离婚夫妻名下竟有70多套房!

另外,中国房租回报率之低惨不忍赌。按现有房价水平,中国大部分城市的租金回报率在1%左右,低于定期存款利率,而国际通行的租金回报率应该在4%左右。这对应的是“供不应求”吗?

三、这么低的回报率,怎么还有人出租房屋呢?因为有资产升值这根骨头在前面吊着,租金只是个鸡肋。基于这点,对于房子,大家能多买就多买,但买到手里总不能闲着。再则,中国投资渠道稀少且风险大,房租回报低但稳定,少胜于无。

四、国企为主力进场,后面是政策和金融支持,后果会很严重。首先是建房投入大,不卖只租,回收期长,属于典型的短钱长用,正常风控说不过去。二是租金回报率本来就低,加大供应冲击,就会更低。搞乱市场,与民争利。三是连累金融体系。这次提出的金融支持,主要是直接融资。也就是说,不要打银行贷款的主意,而是向资本市场伸手。

但资本市场最基本的要求是盈利。我不知道1%左右的回报,哪家资本敢投?在商言商还是讲政治?把人家金融机构搞得进退两难。几年之后,弄不好又是一堆不良资产。

第二大困惑,发展租赁市场能降房价?

一、好好想一想:如果很容易把房价降到你能买得起的水平,还会这样大力搞自住房、公租房、租赁房吗?

二、在各地二手房存量已然很大、租金回报率又不高的情况下,还要加大租赁供给,潜台词是告诉大部分新市民:至少在你的前半生,应该抱着现实的态度定位自己的居住形式,是租呢?还是租呢?还是租呢?别想了,至少在大城市,就是租。

三、世界上福利性住房(包括自住和租赁)搞得好的超大都市,房价都极高。特别是香港和新加坡。别跟我说德国,中国的大城市永远不会学德国。一是因为德国最大的城市还没有郑州大,二是因为德国才是真正的社会主义国家。

对标香港和新加坡才是大概率事件:商品房的高房价,和福利房、租赁房的广覆盖并行,两者互为因果。

四、房价上涨真正的动力,是高于社会平均投资回报率的资产增值。而不是因为人们租不到房,才被迫去买房。

第三大困惑:进城的人没房住,ZF就该管吗?

一、大城市的生活成本高,包括房价和房租,这是正常的。至于高出的部分合不合理,可以见仁见智。但是,怎么都不应以13亿人都进北京,还都能租得起房的标准来衡量吧。

在形态相近、规模相当的国际都市里(比如香港、新加坡、纽约、伦敦和巴黎),初初工作的大部分年轻人,除非中了大奖或有第三方埋单,单靠自己收入,租住情况注定与“舒适”无缘。

二、每个人在大城市都会有一个“磨合”甚至“试错”阶段,终会有很多人承受不了或不愿承受压力退出。这很正常。是否退出,何时退出,是他本人的事情。

老实说,如果一个人有能力在保定和石家庄择业居住,但他非要到北京来的话,那“居京易不易”纯粹属于他的“发展”问题,而不是“生存”范畴。“发展”问题,不用你兜底呀!不是不相信你的诚意,而是您兜不起这么多人。

三、这次出新政的原因之一就是新市民租房困难问题。但要看是什么样的困难。比如人家是因为刚到大城市,工资不高,租不起好房子、大房子、国贸隔壁的房子,这事儿很正常。可能人家的父母都不着急,顶多告诉孩子,好好干,干好了面包会有的。你跟着着哪门子急呀?不分青红皂白,见人就背,容易闪了腰。

四、什么事儿该管呢?

比如,满城出什么价钱都租不到房子;比如消防有隐患、治安不好、卫生不合格、业主耍赖皮。这时候,才轮到政府出手。所以,这次用不着这么多部委,就公安部加上街道委员会足矣。租房的安全,早该好好管了!

香港公租房制度相对完善,但政府参与的直接原因不是多少人住得挤,也不是租金高低,而是当时租房集中的木屋区发生了一场火灾。

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责任编辑: 网络整理

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