商业地产最终需要变现 强运营带来资产升值空间巨大

2017观点商业年会在香港嘉里酒店举行，金融界网站全程参与观点商业年会直播。年会进行了“资本新时代金融如何助推商业变革”的主题讨论。越秀证券研究及机构销售部总经理罗满强主持，红星美凯龙控股集团有限公司执行总裁兼首席财务官何浩、苏宁投资集团执行董事、不动产投资总裁蒋海洋、高盛亚洲董事总经理魏杰、方圆房地产服务集团行政总裁及执行董事容海明、保集澳洲基金合伙人潘松、建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖、中融国富投资管理有限公司董事总经理古迎辉参与讨论。

罗满强表示，万达房地产的董事长王健林曾经说过，商业地产是一个大学生，相比住宅开发会更难。商业地产难度这么高，现在又面临电商的冲击，还有很多其它的问题，像泡沫化、投资化、项目去化困难等种种的问题，现在这个市场竞争确实是越来越激烈。随着中国房地产市场进入存量的时代，我们如何去盘活巨量的资产，透过金融投资管道盘活资产，成为商业地产未来发展一个重要的课题。

潘松表示，澳洲的上市REITs叫AREITs，上市规模目前应该是在1000亿美元以上，应该比日本的规模还要大，跟欧洲的整体水平差不多，规模比较大的两个公司的规模是在200亿到160亿澳元左右，而且主要持有的是商业物业。

蒋海洋说，苏宁在商业地产和物流地产这一块动作比较大，第一是跟恒大地产的200亿的合作，第二是跟深创投合作了一个300亿的物流地产基金。现在来看，苏宁在电商的冲击下，我们的实体经济，包括线下的门店怎么生存，提出了大店更大、小店更近的理念。从苏宁来说，会不断地植入我们的一些内容，真正使得我们的粉丝，不管是在线下体验、线上下单、场景消费，都能达到统一融合。

古迎辉表示，在考虑商业地产的合作时，不管是收购还是开发，主要是怎么使它增值，面对现在的电商的冲击，会考虑一些体验式购物中心，或者是有明显差异化的产品。在运营上，因为现在电商的冲击，一方面要在线下做到跟电商产品的差异化，或者业态的差异化，避免正面的竞争。另一方面从线上也要拥抱互联网，主动利用互联网、电商这个途径，发展网上运营，然后再利用互联网的优势进行营销。总的来说就是要做一个差异化，还有体验式的购物中心，这是应对电商比较好的方法。

何浩认为，在现在这个时间点，面临电商的挑战，机遇还是很大的，因为在每一年都有双11，在电商的角度，可能在流量上也会有一定的瓶颈。场景是一个很好的体验端，而且很多的消费不仅仅是一个价格的竞争，更多的是体验式的，怎么样让消费升级或者是消费分级。

现在这个时代变化很快，面临很多的挑战，另一方面也有很多的机遇，在颠覆式的变化中机遇应运而生，其中就包括了从传统的地产商来说，从快的模式、变现的模式，到现在需要更强的运营能力。所以在看项目的时候，会看运营的能力，强运营带来的资产升值的空间还是相当大的。

容海明认为，新的商业不是一个产权性质的归类，更不是一个物理空间的概念。未来在资本方、持有方、经营方和服务方都应该是一个内容为导向的产业聚合。资本时代最后还是要寻求资本的变现，变现的其中一个方向就是把REITs这个资产包如何在终端资源上变现。未来这些资源是的，并且对商业地产底层资产的标的是有选择性的，因此专业服务机构在这方面源于终端、归于终端和赢在终端的优势就越发凸显出来。

魏杰表示，金融创新是国内谈得比较多的概念，但是回归到它的本质，还是要有比较高收益率的商业地产出来，这样资本的功能才能发挥作用。不管用什么样的金融杠杆手段去做金融创新，最终归结的还是资产质量本身。

曾粤晖表示，所有的创新都是对优秀标的基础上的一个变现的实现;另外，这应该是一个循序渐进的过程。在选择标的的过程中，一个好的资产，它应该具有几个特质，首先是普适性，也就是普遍适用、能够生存、遍地开花，这样才能形成规模效应;第二是特质性，所有的企业都有它的基因，有它的烙印。