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10城房价跌回一年前水平 楼市资金或转战A股市场下一篇
为买房欠债 如何才能快速高效还清欠款?投资房产不是炒房。要投资不要投机。投资就是投国运。中途难免会有波动,但长期看好。
从资产收益和保值对比来看,房产投资还是比较靠谱的。环北京楼市显示,在所有大类可投资品种中,除期货外,2016年收益表现最好的当属房地产,年度收益率达17.8%,其次是黄金、美元、债券,收益率分别为15.8%、7.0%、0.6%,表现最差的资产是股票,收益率全年下跌12.1%。
房产投资和金融产品投资一样也是有周期的,只是周期较长,大致可以分为启动期、爆发期、赶顶期和调整期。想要达到利益最大化,就需要从启动期就开始着手!各大一二线城市经过了2015年和2016年的暴涨,目前可以说已经进入了调整期,而调整期也是可以寻找下一轮投资机会的时期。
买房的学问真的是很大,现在买房的限制越来越多、好机会也越来越少,所以把握关键的投资要素才是利益最大化的关键!
下面居理新房为大家整理分享一个具有10多年房产研究和实战方面的专家主讲的房产投资干货。
01决定房市走势的因素
决定房市走势有四大因素,分别是政策、信贷、市场周期和市场情绪。历次的房产牛市期,都是伴随着政策的逐步松动;历次的调整期,都是因为政策一次又一次出台了调控政策。信贷政策、市场周期和市场情绪,可以说也和政策相辅相成,互相影响,任何一个因素都不是独立存在的,所有因素共同影响着房产市场的走势。
大家都知道一个区域如果未来几年是政府在大力发展的区域,那么就会有新的资源的不断的注入会带来大量的人流量。今年的市场背景就不提了,大家每天被各种新闻轰炸得都快麻木了。文章开头就提到目前市场已经进入了调整期,市场情绪处于观望期,大家看不清未来的发展趋势。要不就是想买没有足够的资金,要不就是有钱买没资格买,或有资格买有钱又不知道何时上车。
02 房产的四大属性
房产有四大属性,可以判断一个房子是否值得投资:居住属性、附加属性(地段、、配套设施等等)、金融属性和流通属性。
根据这四个属性,就可以判断出商务公寓和酒店公寓类似产品,不太具有很大的投资价值。虽然说有居住属性,但是附加属性价值往往有硬伤,譬如可能没有,不能入户;金融属性也差,首付比例高,利息一般要上调,贷款年限最多也只有10年;流通属性方面,这类房产流通性是比较差的,想变现不太容易,综合这些因素,公寓属性的房子,投资价值相对于普通住宅要低。
决定房产价值最关键的两个因素是地段和户型。地段蕴含的潜在因素就比较多了,包括交通,包括,包括配套等等。
买房置业投资片区选择考虑四个因素,轮动、拉升、比价和消化。比如2015年深圳楼市的暴涨,也不是所有区域同时上涨的,而是先从南山的后海、前海、宝中等西部区域开始,然后再扩展到其他区域。所以面对不小涨幅的区域,就有追高的风险,而旁边其他区域补涨几率是比较大的。所谓“拉升”,就是看所选的区域,将来有没有重大利好,有没有出现,或者有没有知名开发商的楼盘在建,这些因素都会导致片区价格的提升。所谓“比价”,是要了解各个区域的大体价格,寻找价值相对洼地的区域进行投资。
决定房价有无潜力(金属属性)的三股势力,本地居住、本地投资和外地投资。上面深圳房价暴涨的原因,除了本地人口庞大,拥有自住房比例低,续期旺盛之外;还因深圳经济强盛,人均收入较高,除了自住外,还有很多的本地投资需求。另外作为中国一线城市里环境气候最好、的一个城市,也吸引了一些外地外省的投资,所以几股力量合力把房价推高了。用这个结论,可以推导出中国的三四线城市,是很难有投资价值的。
对于投资学来说,资产的流通属性也是十分重要。所以再好的房子,如果预期回报率不高,甚至很难出手,那就不值得下手去投资。那些总价很高的豪宅,别墅,正是因为总价高,需求不大,所以流通性不强,所以反而投资回报可能没有中小户型的刚需楼盘投资回报率高。
然而凡是投资,就会有风险,大小和收益不同,具体情况具体对待,时刻考虑投资的风险性和收益率最重要。所以回归开头的话:要投资不要投机。房产投资必定是一场马拉松,玩不起的、体力不佳的,还是活在当下吧。
责任编辑: yemingzhe
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