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明年1月房地产龙头的销售情况或将超预期
我们常常以为,像许家印、王健林这样的房产大佬,轮番登上首富的宝座,钱对于他们不是问题。错了,他们最大的问题就是钱。当然,作为一个富豪,他们并不缺钱,但作为企业家,他们的公司需要到处找钱。
老板的身价主要来源于持有的公司股票,公司需要的钱却必须是实打实的现金。地产公司拍地、开发、盖楼往往在前期需要预支大量资金,而销售是一个漫长的过程,短期现金回收较少。大型地产公司几个项目同时推进却是常有的事。
一般房企的资产负债率在60%左右是比较合理的。截至2017年上半年,恒大、碧桂园的负债率为88%,绿地为89%,万科为82%,保利为78%,贾跃亭的好朋友——孙宏斌的融创更是达到了92%的负债率。
房企首要的资金来源是银行,因为银行的钱便宜。但央行和银监会对各级商业银行的资金使用有严格要求,因此银行的钱不够。前几年,不少读者应该也略有所闻,各种以地产项目为投资标的私募股权基金和资产管理计划频出,简单说就是面向特定富裕人群集资。当时给地产公司投资风险很低。当然,在那个时候的地产行业猪都能上天,不需要有脑子,只要有钱就能赚更多钱。
在利益的驱使下,银行想方设法让钱流向地产公司。怎么做呢?就是把基金、资管计划和信托当成通道:表面上,银行把钱投资给了这些通道,实际上,这些投资的盈亏跟通道无关,一切损益、风险和处置全由银行自负。早前,随着证券机构的资管和基金子公司被监管部门“去通道化”政策打压,信托就成了通道业务的主力。
银信类业务,是指商业银行作为委托人,将资金或资产(收益权)委托给信托公司,投资或设立资金信托或财产权信托,由信托公司按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。从信托业协会披露的数据来看,信托类房地产的增速和占比的确均在提高。数据显示,今年上半年房地产信托合计增长5033.46亿元,同比增长61.10%。银信类业务繁荣的原因很简单,跟基金和资管计划相比,信托业务在中国发展比较慢,未成气候,所以监管相对宽松。
12月下旬,银监会发布《关于规范银信类业务的通知》,明确提出,“不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。”通知也对通道业务中的暗箱操作也做出了整治规则,“商业银行对于银信通道业务,应还原其业务实质进行风险管控,不得利用信托通道掩盖风险实质,规避资金投向。”
可想而知,不管是银行还是其他土豪的钱,以后想借信托之道传输给地产公司,怕是不容易了。那么,地产商必须在两个方面做出调整,一是找新的融资渠道,二是降低买地成本。如果暂时无法找到新的资金来源,土地也已经囤积了一大批,那就很可能降房价促销售回笼资金。
责任编辑: yemingzhe
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