三、四线城市的房价,未来将走向何方?

楼市历时近一年调控，效果明显。不过，春节期间，借“游子们”返乡高峰，部分三四线城市成交活跃度却又升温。房价波动甚至大于昔日热点的一二线城市。置业潮涌、超低的价格让很多人蠢蠢欲动，但一二线尚能“哑火”，更何况三四线。这会不会是未来的“坑”，正在步一二线的“后尘”?

返乡潮带来的购房热

国家统计局最新发布的2018年1月70城房价数据显示，新建商品住宅售价13城跌52城涨，其中一线城市同比由涨转降，二三线城市涨幅回落。调控政策继续抑制房价上行。

而国家统计局具体数据显示，价格同比下调的城市主要是调控力度较大的一二线城市，比如深圳、福州、南京、成都、北京、杭州、郑州、合肥、上海。价格同比上涨明显的城市主要有哈尔滨、沈阳、贵阳、西安、昆明、北海、大连、常德等城市。同比涨幅均超过10%。这些城市主要集中在非热点调控的三线城市，其中环比增幅最大的三个城市为大连、昆明和襄阳。

“从房价环比增幅排行看出，房价上涨实际上正进入非热点二线城市和非热点三线城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样认为。

事实上，自宏观调控以来，房地产市场主要在三四线城市。春节期间，恒大等房企借助返乡潮，加大供应及销售力度开启了三四线城市的抢收，结果大部分三四线城市的市场成交均比往年活跃。

中原地产研究中心统计数据显示，从春节前一周开始，市场就进入了休假模式，春节前的2月上旬，一线城市成交环比下降33%,，三线代表城市成交量环比下降9%，全部城市均有不同程度的下降。但三线城市下降幅度较少，同比来看，整体成交继续升幅达35%。

从楼市反观到土地上，截止2月21日，全国热点城市，土地成交金额同比明显上涨。三四线城市土地市场活跃度明显超过往年，有34个城市卖地超过了30亿。

在一二线城市收紧调控的同时，三四线城市虽然也密集发布调控政策，但内容相对较宽松，对市场抑制作用弱。因此可以说是昔日热点城市调控促进了部分置业人群众回流到三四线城市。“赚一线城市的钱，买二三线城市的房”是许多返乡置业的真实心理。

小V的一个朋友，因为买不起北京的房子，索性在河北老家买了套房，也成为了“有房一族”，计划等到将来“钱袋子”鼓起来，再考虑在北京置业。还有的人没有购房资格，为了保险起见，先在能“够得着”的三四线置业。总之，在他们看来无论在哪，买了房子，才算踏实。

调控政策将向三四线蔓延

“非热点三线城市楼市未来有所强劲，不过要防范政策收紧的风险。现在一线城市房价跌回到去年水平，从统计的角度看是有信号意义的，一线城市具有领头羊的角色，后续二三线城市也会有类似下跌的可能。”严跃进这样提示道。

链家研究院对于2018年三四线城市的判断也是将会迎来降温。因为2017年三四线城市市场的“繁荣”部分原因是一二线城市的调控溢出，大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足。而随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线的成交难以持续。

中原地产首席分析师张大伟也认为，房地产调控在2018年主要侧重点会是在三四线城市。去库存与抑过热将是三四线城市的调控主要内容。政策将宽紧结合，宽在人才，自住需求，紧在投资投机。其中靠近一二线城市的三四线城市调控政策依然有明显收紧的可能性。而中西部的三四线城市可能继续执行去库存政策。

对于三四线城市的房子，很多人又恨又爱，恨是接盘人少，爱的是价格低。未来前途莫测?不过，张大伟认为，但凡有活力的三四线城市，与一些城市及热点二线城市时间距离在1-2个内。超过2个的三四线城市，在未来房地产市场的发展中肯定是落后的。此外，按照距离核心城市的远近，高铁、高速等通达性划分，比如环北京、环上海的四线五线城市，市场价格明显接近于超过很多省会城市。

在三四线城市，距离产生的不是美，房价高低也不是购房的标准，人口、交易活跃度才是正道。不过，如果市场过热，也会因为一纸“限令”，嘎然而止。