长租公寓：房地产行业的下一个风口 资产证券化趋势加快

高力国际近日发布标题为《长租公寓：房地产行业的下一个风口》的研究快报，指出：“租购并举”作为中国房地产市场的一项长效机制，近年来受到很大关注。中国大城市产业结构调整带来了大量的人口净流入，催生了强劲的租赁需求，加上政策的鼓励，使得长租公寓市场发展迅速，而开发商的长租公寓项目成为市场新兴的供应主力军。随着市场参与者的不断增加，未来长租公寓市场的行业整合和兼并将会不断加剧，资产打包上市(发行REITs)、资产证券化等轻资产运营模式将是投资者比较青睐的退出方式。

高力国际对上海的长租公寓市场进行了深入研究，发现由于可供整栋收购的存量住宅物业数量很少，且成本较高，目前市场上多通过收购商业、办公、酒店、工业等非居住物业，进行改造升级的方式来获取物业。

上海长租公寓市场供应主体主要分为五种类型的企业：

政府平台(国资背景开发商)，其特点是开发或改造自有物业、租赁土地开发建设、收购存量物业(股权、资产)等方式经营长租公寓;

开发商，通过开发自有物业(如住宅用地供应中15%自持部分)、收购存量物业、整租物业等方式。例如万科-泊寓、龙湖-冠寓、旭辉-领域-柚米国际社区、招商-壹栈、壹间、壹堂等;

中介机构，通过整租、散租物业，收购存量物业，委托管理等方式经营。例如世联行-红璞公寓、链家-自如寓、伟业我爱我家-相寓等;

酒店管理公司，通过整租物业、提供品牌输出、服务管理等委托管理模式，例如如家-逗号公寓、铂涛-窝趣、华住-城家公寓;

创业类公司，主要模式是整租物业、依托金融机构融资收购物业，例如YOU+公寓、魔方公寓、青客公寓、新派公寓。

上海约80%的长租公寓供应分布于内中环附近的主城区，而且多位于轨道交通沿线，交通通达性便利。另外，分布于科创产业园及创业孵化基地的房源也较多。近年来，开发商主导的长租公寓项目成为新兴的市场供应主力军。

对于客群定位，高力国际认为目前上海主要品牌长租公寓多面向大学毕业生、年轻白领等25-35岁左右的青年群体;大部分中端长租公寓项目的入住率较高，一般在80-90%左右。主力户型多为一室户或小户型的LOFT为主，主力户型面积约为25-35平方米，主流租金水平约为人民币3,600-6,800元每月。

长租公寓投资运营模式，按物业分布位置是否集中，可分为集中式和分散式;按运营商资产结构的不同，可分为重资产运营和轻资产运营。开发商由于资金雄厚，而创业公司通常会获得投资和融资，所以这两类企业一般会通过收购物业的重资产方式，获取集中式租赁房源。而酒店集团和中介机构多通过轻资产的方式获取分散式租赁房源。另外，一些开发商和投资者也会通过托管的方式，引入专业的运营商，借助品牌管理输出的方式来进行运营。

品牌长租公寓投资退出方式主要分为四种，包括：资产转让、股权转让、发行资产支持证券(ABS)/商业地产抵押支持证券(CMBS)、发行权益类REITs。2017年以来，长租公寓租赁市场资产证券化明显加快，截止目前已发行了多单资产证券化产品，如魔方公寓信托受益权资产支持专项计划(人民币3.5亿元)、新派公寓权益型房托资产支持专项计划(人民币2.7亿元)、保利租赁住房类REITs(人民币50亿元)、旭辉领域长租公寓储架式权益类REITs(人民币30亿元)、碧桂园租赁住房REITs(人民币100亿元)等，发行规模也将不断扩大，交易结构多以“股+债”的形式出现，底层资产多为租金收入或物业所有权，优先级预期年化收益率约为4.8%-5.8%。

随着长租公寓的不断发展，高力国际预测客群会进一步细化，也将越来越多体现共享居住(Co-Living)特色。随着市场参与者的不断增加，未来长租公寓市场的行业整合和兼并将会不断加剧，资产打包上市(发行REITs)、资产证券化等轻资产运营模式将是未来投资者比较青睐的融资及退出方式。