南昌

上市房企的资本魔术:一手控制负债率,一手扩充“买地钱”

2018年03月31日来源:21世纪经济报道行业动态责任编辑:yemingzhe

“我们今年就定了一个目标,就是控制风险、降杠杆,因为我们的规模已经足够了。”3月29日,融创中国在香港召开业绩会,董事长孙宏斌说出其战略考量。“降杠杆”的说法,与此前恒大关于“降负债”的表态可谓异曲同工。

此前的3月中旬,旭辉控股集团主席林中在香港表示,“平常我们在市场好的时候,反而不会把这个空间(拿地额度)用足,在市场不好、地价很便宜的时候还是要多买一点地。”旭辉透露出的扩规模野心,同样可以在一批房企身上看到,如中海、龙湖、雅居乐、金茂、五矿等企业,均扩充了今年的拿地预算。

规模与负债是一对矛盾共同体。房企在扩充规模过程中,往往会面临负债率提升;若过度注重资金安全,又会影响规模的扩张。从某种意义上说,把握好规模和负债的平衡,是企业的一项终极课题。

这种矛盾将在2018年再度呈现。一方面,融资政策从紧,市场景气程度下降,房企的资金链将面临考验;另一方面,市场调整期到来,企业迎来“弯道超车”时机。基本面和战略目标不尽相同的房企,会如何处理这一问题?

第一梯队“安全论”

2017年,碧桂园、万科、恒大的销售规模均突破5000亿,融创也完成了3600亿的销售规模。这四家房企被归为“第一梯队”。

在业绩会上,除融创宣布今年的销售目标为4500亿外,其余三家均宣布,不设具体的销售目标。相反,融创和恒大还特别强调了对资金风险的管控。碧桂园首席财务官伍碧君也颇为自信地强调,碧桂园实现了“资金安全的前提下效益最大化”。

恒大还公布了降负债的具体目标,到2018年末,资产负债率从当前的71.1%下降到60%左右,2019年末下降到55%左右。具体做法有三:降低负债总额,多元产业引入战略投资,增强盈利能力增加净资产。

融资政策收紧是“资金安全论”的大背景。近期,多家房企负责人都强调,融资成本明显上升,银行放款周期也有所延长。

监管层早已释放出加强房地产金融监管的信号。今年两会期间,央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜还表示,房地产金融风险是可控的,但“个别房地产企业可能在财务方面比较激进,会有一些风险”。

2017年,房地产企业在拿地中产生了大量支出,负债率也普遍上涨。从已经发布年报的房企来看,大部分的资产负债率在65%-85%之间,净负债率则有着较大差距,从30%的低水平到超过100%。

除政策环境外,近年来房企纷纷推进多元化转型,也占用了部分资金。如商业地产和长租公寓的运营,虽然能带来稳定现金流,但资金周转速度偏慢,往往会加重负担。

因此,控制负债率、保障资金安全,几乎成为房企在今年的必然选项。除四强房企外,近年来大幅扩张的融信,也计划2018年底将净负债率降至100%以下,2019年底控制在65%左右。

一些规模相对不大的房企,也将资金安全提上日程。五矿地产副总经理何小丽向21世纪经济报道记着表示,未来三年将净负债率控制在60%-70%之间。北辰实业总经理李伟东在业绩会强调,“在今后的几年,我们也会降资产负债率,优化资产水平。”截至2017年末,北辰负债总额666.18亿元,资产负债率为83.29%。

“弯道超车”野心仍在

“降负债”的口号虽响,却不意味着企业已停止对规模的追求。

“我非常看好中国房地产市场中长期的发展,随着中国经济保持持续稳定增长,其实未来10-20年之内根本不会担心市场的问题。”林中的观点很有代表性,他说,“我们担心的是,怎么成为这个市场中好的那几个人。”

林中认为,未来十年,中国房地产市场的规模不会少于十万亿,甚至十几万亿,而且会向优秀的大企业聚集。

包括旭辉在内,中海、龙湖、雅居乐、金茂、五矿、金茂等企业均扩充了今年的拿地预算。

其中,中海的拿地权益投资额1350亿港元,同比增长22%。雅居乐的拿地指标为500亿,比去年增加200亿。五矿的土地投资计划为150亿,与2018年的销售目标相同,虽然包含了非权益部分,但规模仍然十分可观。华润在今年前两个月的土地支出已达170亿,去年全年为650亿。

“不要听开发商说什么,要看他们怎么做。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记着表示,今后两年市场平稳,正是“弯道超车”的机会,有野心的企业一定会强化土地储备。

21世纪经济报道记着粗略统计,目前提出超千亿目标的房企,已有30多家。有房企今年对外公布的目标增幅是40%、50%,对内却高达80%甚至翻番。去年销售不足700亿的金茂,就提出3年后实现2000亿的目标。

张大伟还表示,四强房企不提规模,并非不看重规模,很大程度上是因为他们已有雄厚的土地储备。

截至2017年底,碧桂园已摘牌或已签约的土地储备约2.8亿平方米,另有潜在储备约1.4亿平方米。截至2017年底,恒大的剩余可售货量为3200亿,今年还将加推7000亿,总计可售资源达10200亿。截至2018年3月26日,包含旧改等协议状态的土储在内,融创拥有土地储备整体货值约人民币3万亿元。

债务调整赢得回旋空间

正如融信CFO曾飞燕所说,“控制负债不是主要措施。公司要发展,我们还是适度要去借债,还是需要去融资。”既要规模、又求安全的房企,已经初步找到了平衡之道。

曾飞燕在业绩会上表示,“随着结转收入规模增加,未来公司净资产也将进一步增加。除此之外,公司会考虑进一步引进战略投资者增厚公司的核心资本,坚持轻资产战略,引进更多资源。”去年10月,融信就曾以配股的方式,在港股获得1.2亿港元的资金。

五矿地产副总经理何小丽向21世纪经济报道记着表示,可调整股权融资和债券融资的比重。暗示会提高股权融资的比例。

在存量领域实施资产证券化,也被认为是解决资金压力的一种方法。去年下半年以来,保利、旭辉、越秀都曾发行租赁住房类REITs产品。招商蛇口、阳光城、景瑞控股则发行过针对长租公寓和底层物业的CMBS产品。

很多布局租赁市场的房企,已经表现出对资产证券化的兴趣。多数分析人士认为,未来资产证券化产品的规模会明显增加。

事实上,在此之前,很多企业的资金状况足以支撑一段时日。张大伟指出,除个别企业外,大部分企业的资金状况并未到“告急”的地步。

他表示,虽然债务总规模有所增加,但很多房企在这两年进行了债务置换,使得债务总成本降低,短期债务的比重也有所下降。同时,经过过去两年的销售,大部分房企握有较为充裕的现金流,且多数能够覆盖短期负债。

经过去年的调整,远洋一年到期的债务占比近10%,远洋集团董事局主席李明表示,“短期内对我们的融资成本与融资的压力影响是有限的。”五矿地产的负债水平虽有所提高,但平均借贷成本仅有3.81%,且现金规模相当于短期债务的157%。按照何小丽的说法,“负债率属于比较健康的水平”。

张大伟认为,就当前资金状况来看,无论扩规模还是降负债,企业都有很大的回旋余地。总之,策略已备好,但真正的考验还未到来。

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