房产投资该选住宅投资还是商业公寓投资？

自2015年开始，楼市就进入疯狂状态，虽然国家出台了众多调控政策，但房地产行业依旧热度不减。前几天房地产政策专家樊纲“六个钱包买房”的言论一石激起千层浪，该说法确实戳到了许多年轻人的痛点，但这也侧面说明了房地产行业依旧有投资空间。趁着房价上涨的东风，早上车更可早获益。那么，对于投资者而言，住宅投资和商业公寓投资哪个更靠谱呢？

我们先来看看住宅和商业公寓的区别：

1、贷款、首付政策 

住宅：首套20%-30%，二套40%首付，限购限贷，但有首套房利率优惠；并且能使用公积金贷款；公寓：一律50%首付，不限贷不限购，首付5成。但只能贷款10年，且不能用公积金贷款。（具体参考当地政策）

2、土地使用权年限  

住宅：70年土地使用权；公寓：按照用地性质划分，商业用地为40年。

3、二手交易税费  

住宅：1%-3%契税，主要交易税包含营业税及个人所得税；公寓：3%契税，主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税。

注：因各地近两年都出台了公寓落户政策，故落户和问题此处不作区别，具体可参考当地政策。

 通过以上对比，我们可以看到住宅和公寓最明显的区别是土地使用权年限和首付政策。说到四十年和七十年，很多人存在误解，以为买了公寓四十年后就不归自己了。其实，在我国，房屋权限都是永久权限，只有土地使用权存在年限，土地使用年限到期前申请续期即可继续使用。更何况，当前我国存活了40年之久的建筑是少之又少，大多都没到四十年就已面临拆迁。商业公寓所占用的一般都是商业用地，商业用地有一大优势，那就是拆迁补偿费高。按照城市拆迁补偿管理办法有关规定，商业用地拆迁补偿资金是远高过普宅的，一般而言，商业拆迁补偿面积是1赔3，住宅用地拆迁补偿面积则是1赔1。至于首付政策，商业公寓因为面积小总价低，即便首付比例相对高，和住宅一对比，也不算劣势。

而从投资角度去看，商业公寓的投资回报远胜于住宅投资。商业地产是中国新型经济的载体，市场经济链条中的重要组成部分，国家一直在鼓励投资商业地产，商业公寓是商业地产的一部分，也是风险率最低的商业地产。此外，商业公寓投资还有以下优点：

投资门槛低：和总价动不动就上百万的住宅相比，公寓因其面积小，总价也相对较低。而且不限购不限贷。

需求大，回报快：公寓面积小，比大面积住宅更容易租出去；公寓通常靠近商务活动频繁的CBD、学校和交通枢纽地区，求租需求更大。

投资前景可观：商业公寓一般都是在区域核心，地段价值、升值空间都是区域内其它地段无法比拟的，好地段、低总价、带装修，可自住可商用……商业公寓升值潜力更大，更值得出手投资。