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楼市最新两大消息,下半年房价有望下跌随着楼市调控政策的新一轮加码,在很多城市,政策将和市场形成博弈。这些城市的房价走势,将根据政策出台的时机、力度而有所不同。但总体而言,成交量有可能在政策作用下继续下滑,房价走势则将趋向稳定。
5月16日,国家统计局发布数据显示,70个大中城市中,有58个城市的新建商品住宅价格在4月出现环比上涨,比3月的55个有所增加,且很多城市房价涨幅出现轻微扩大。而在3月,同样的趋势已经出现。
房价的回升,往往要经成交量的推动,但4月的房价变化是在交易量下滑的背景下取得的。国家统计局此前发布的数据显示,4月单月,全国住宅销售面积环比下滑21.2%,同比下滑4.4%,近两年来首次出现同比下滑。
有分析认为,“量跌”说明房地产市场的上涨周期接近结束,“价涨”则意味着购房者的预期仍然乐观。这种看似矛盾的结论,背后隐藏着一个容易被忽略的现状——部分城市的库存出现阶段性不足。
部分城市房价“补涨”
成都万人摇号、西安人才“抢房”、丹东炒房团涌入……近期,房地产市场再度成为外界关注的焦点。国家统计局于5月16日发布的房价数据,在一定程度上吻合了购房者的直观感受,但数据更为全面和客观。
数据显示,今年4月,70城新建商品住宅价格平均环比上涨0.59%,涨幅连续两个月扩大;二手房涨幅为0.48%,连续三个月扩大。同比来看,由于去年同期基数较高,新房和二手房价格涨幅都在收窄。
从2016年的“9·30新政”算起,房地产调控已多轮层层加码。至今,热点城市房价已经维持在平稳状态,但区域性、阶段性的价格异动仍然存在。但与去年相比,今年70城市的房价平均涨幅已明显降低,单个城市最高涨幅也不及去年同期。
上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,丹东楼市出现近年来少见的非理性炒作现象,导致房价涨势较大,但这种情况难以持久。对于其他房价上涨的城市,他认为有一定的“补涨”因素。
“和东部城市对比,一些中西部城市(尤其是中心城市)房价基数不高,在利好因素的刺激下,价格容易抬升。”严跃进说,落户新政、高价地、区域性利好政策等都有可能成为刺激因素。西安属于前者,海口、三亚则属于后者。
不同于以往的是,此轮房价的上涨是在整体成交量下滑的背景下取得的。即使是一些房价涨幅相对较大的城市,成交量也不够强劲。今年第一季度,西安的住宅销售面积下降2.0%;3月单月,海口市的房屋销售面积下降6.1%。
根据21世纪经济报道此前在西安、成都等地的调研,今年以来,这些城市的可售新房规模普遍不足,开发商普遍反映成交量不及去年。
库存规模将至低位
过去两年来,房地产市场交易量始终维持高位,价格平稳微涨,整体市场一直是“量升价稳”的状态。如今,“量跌价升”的端倪出现,说明市场基本面已经发生变化。
截至今年4月,全国商品房待售面积为56687万平方米,与2014年末的水平大致相当。与最高点(2016年2月)时的73931万平方米相比,降幅为23%。
上海易居研究院发布的一组数据也显示,截至2018年3月底,100个热点城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米,连续32个月下跌。其中,二线城市和三四线城市的存销比分别为10.3和10.6个月,均小于12-16个月的合理区间。
这两组数据互相印证,说明了库存规模下降的现状。中原地产首席分析师张大伟表示,去库存任务初步完成,很多城市的库存降至安全线以下。
据21世纪经济报道了解,在很多实施“限价令”的城市,房企选择暂缓推盘,加剧了短期内的供应紧张。在西安的曲江新区、经济技术开发区、高新技术开发区,成都的高新南区、天府新区等热点区域,开发商普遍向21世纪经济报道反映,预估的去化周期在4个月以下。
张大伟认为,在监管层的督促下,很多热点城市从去年开始加大供地,但由于各种原因,目前尚未形成有效的住宅供应。因此,在这些城市,市场出现了阶段性供应缺口,供需基本面已经发生变化。
这被认为是房价的真正推手。“库存不足很容易影响预期,一些需求会加速释放,包括此前被抑制的购房需求。”张大伟说。
多数分析人士认为,随着楼市调控政策的新一轮加码,在很多城市,政策将和市场形成博弈。这些城市的房价走势,将根据政策出台的时机、力度而有所不同。但总体而言,成交量有可能在政策作用下继续下滑,房价走势则将趋向稳定。
责任编辑: moting
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