住宅空置率，对房价影响到底有多大？

来源：杨红旭楼市研究   

近日，网上流传一篇文章，其中涉及到一个民众非常关心的指标：房屋空置率！

“根据国际通常标准，商品房空置率在5%-10%之间可视为正常水准，而我国商品房空置率却长期处在20%-30%之间（其中二线城市高于一线城市，而三四线城市又高于二线城市），远远超出了正常水准。”

我国城镇真有6000多万套空置房？

很多发达国家，政府很重视对于住宅空置情况的统计。但中国究竟有多少空置房，空置率是多少？你问统计局，肯定回答不出来。你问住建部，肯定也回答不出来。据说有人知道，这事得问电力公司抄表员？

2010年7月媒体纷纷报道：国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿中国人居住！这一新闻当时引起媒体狂炒，全民震惊。

当有记者就此向国家电网公司求证，答复是没有公布过此类数据。到底有没有，最终也没个定论，不了了之。暂且不谈消息是否确凿，单论6540万套吧。

按国家统计公报，2009年底我国的城镇人口已经达到了6.22亿人，城镇化率提高到46.6%。如果空置房的面积足够住2亿人，也即可以解决32%的城镇人口的住房问题。2009年底，我国城镇人均住房建筑面积达31平米，则全国城镇存量住宅总面积为193亿平米；若按套均100平米计算，则6540万套住宅的建筑面积为65亿平米，这就意味着当前我国城镇住宅空置率高达34%！

这个空置面积的概念，基本与国际接轨了。按上述国际经验，如果当前全国真有6000多万套城镇房屋处于空置状态，全国住宅空置率超过30%，那么，绝对可以断定：市场存在大泡沫。其命运只有一个：崩盘。显而易见，当前我国的实际情况并没有这么严重！

如果说电力公司的抄表数据不靠谱，或者说不敢公开真相。那么，还有什么机构能做这事？

2010年8月5日，北京有网上发起“网友集体晒黑灯”活动，用“黑灯率”来证明小区的空置率之高。搞笑的是，6日就有开发商老总做出应对安排，要求所有空置房晚上7时至10时30分必须保持照明，用节能灯，不要一种色调。

北京有位名为李杰的“的哥”此次参加“晒黑灯”活动，拍了上百张小区黑灯照片。他说是专门选择周末牺牲掉挣钱的机会特意去拍的。拍照时间都是晚上9点到10点，主要是豪宅、高档小区等空置得比较多，一般小区的入住率大概在50%以上。

民间人士拍照，自发性、随意性强，很难形成系统性，出来的数据不能代表整体。公安局或可寄托厚望？

2012年6月，有新闻报道：北京市公安部门最近进行了一项人口调查，其中包括了对房屋空置情况的摸底，调查中得到的阶段性数据显示，全市空置房屋达到了381.2万户。消息一出，网友们纷纷称这是“可怕的高空置率”。

按北京市统计年鉴，2011年全市城镇常住人口为1740万人，城镇人均住宅建筑面积为29.4，也即全市存量住宅总面积约为5100万平米，按套均面积90平米，共计约570万套。如果空置房果真有381万户，则北京市住房空置率高达67%！简直是让人惊掉下巴。

面对巨大的舆论质疑，北京市公安局人口总队回应称，目前公布的数据只是百日行动开展两个月以来的阶段性数据，民警通过初步普查会将一些暂时无人居住，或者普查当天无人在的房屋暂时划为空置房。在核查户籍信息、人户分离情况以及房屋出租情况后，这些空置房的一部分可能会被重新划为有人居住的房屋。

北京的调查数据惹争议，不知最终结果何时会公布。几年前上海的调查，至今都不知结果若何。

2008年7月，众多媒体报道：上海市启动的“对1000个小区现有住房闲置情况”抽样调查正在紧锣密鼓地开展，在进行试点的闸北、青浦95个小区发放调查表后，青浦区调查表已经回收，而闸北区由于年代久远的小区较多，因此调查表的回收相对较慢。被调查的小区是按照抽样原则、按不同的区域、房屋类型进行随机抽取的。此次闲置住房统计的是已售出商品房中空关的、随时可以上市交易、形成有效供应的这部分住房。购买后用于出租的房屋、等待装修暂时空关的房屋、以及那些外地购房者用于度假或一年中仅有少量时间居住的房屋，均不能列入闲置房屋范围之内。

“现有住房闲置情况”调查是上海，乃至全国范围内的首次，也是一次探索性和有难度的尝试。正在尝试的一个调查渠道是通过自来水公司抄表来判断住户是否在家住，这一渠道具有一定的局限性；另一个渠道是通过熟悉小区的物业公司进行调查，这个办法的成本比较高。

显而易见，正是由于调查的复杂性和高难度，上海和北京的尝试，似乎遇到了重大挫折。但住宅空置率的高低，其实是一个重大课题，既关系到房地产健康与否、泡沫大小，又与节约型社会建设、有效利用宝贵的房地产资源有关。故此，政府部门有必要克服困难，搞清楚住房空置问题。

严格意义上讲，需要进行一次全性的房屋普查。仅在1985年搞过一次全国性房屋普查工作，而现在全国的住宅情况，已与1985年发性了翻天覆地的变化。原本有消息称，2010年11月展开的第六次全国人口普查，会对住房情况进行摸底。

但现在看来，有些奢望了。第六次人口普查的公报中，确实包括有住房信息，但却是以居民为核心，顺带统计他们的居住情况。而房屋普查是以房为核心，不管有没有住人，都会统计进去，这就至少能搞清楚全国有多少套、多大面积房屋，及其结构性数据，甚至包括空置情况。

我国住宅空置率到底有多高？

住房空置率，非常重要。但由于我国没有官方权威数据，我们只能想办法，通过以下两种数据来源，由二套房的数量（空置房皆来自于非自住的二套及以上房源），大致推算一下。

1.REICO工作室的数据

全国工商联房地产商会的REICO工作室发布的报告中，有这样一个表格。对全国城镇存量住宅中偶尔居住住房比例，测算出全国空置率排名前十和后十的一二线城市。

2009年存量住房中偶尔居住住房比例最高和最低的十个城市

REICO工作室这份报告的多数数据来源标注是：国家统计局、REICO数据库存。但统计局并无这方面的全面而系统的数据，抽样调查的可能性较大。

接着看报告中的相关数据：2009年，全国城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12.3%，比2008年增加2.8个百分点。从第二居所的使用情况来看，60.8%用于出租，25.8%用于偶尔居住，用于出租的比例比2008年提高6.4个百分点，而偶尔居住的比例则比2008年减小4.3个百分点。

从不同收入阶层来看，中等收入组及以上家庭拥有第二居所的比例均在10%以上，其中，高收入组家庭拥有第二居所的比例约为20%，比2008年提高4.5个百分点，最高收入组家庭拥有第二居所的比例接近30%，比2008年提高5.0个百分点。随着收入水平的提高，第二居所用于偶尔居住的比例增加。

在此数据基础上，可以做些推算。2009年，估计全国城镇家庭户均住宅约0.9套（成套住宅）。报告中说拥有第二居所的比例12.3%，这其中包括了少量拥有三套有以上的家庭，所以暂可换算成15%的家庭拥有第二套房子，按此可以进一步换算出：100个家庭，拥有90套住宅，其中15套属第二居所，其中60.8%用于出租（即9套），其中25.8%偶尔居住（即4套，按一半属空置，则2套），还有2套完全空置，则共有4套属空置房，占90套的约5%。

2.广州和江苏的官方调查数据

2012年6月，广州市社科院发布的《广州蓝皮书》中，收录了国家统计局广州调查队对2011年广州城市居民消费结构的研究。报告显示：除了现有住房，2011年末每百户广州城市居民家庭还另外拥有住房19套，也就是说平均1/5家庭有二套房，其中出租房13套，出租房面积增长12%，居民家庭人均出租房收入增长19.1%。

2007年7月，国家统计局江苏调查总队在全省28个市县共3.1万余户的城镇居民家庭所做基本情况抽样调查显示：江苏有13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房，有1.0%的家庭拥有二套及以上的住房，两项合计，拥有多套住房的户比例达14.3%。

广州代表一线大都市的情况，江苏代表东部省份全省城镇的情况。拥有二套房的比重，广州19%，江苏14.3%，前者高过后者，也属正常。假如推至全国，那么江苏的情况更接近实际，同时也与上述REICO工作室2009年数据（全国城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12.3%），比较接近。而且，广州19套二套房中，13套用于出租，占比为69%，略高于REICO工作室的61%，后者指代全国，故也属正常。这些数据相互印证后，基本上可以认为：现阶段全国城镇住宅空置率为5%左右。5%左右可看作整体的空置率，按当前的零星数据，尚难像美国那样进一步细分出租赁房空置率和自住房空置率。

按本书第一篇第三章中数据推算，2010年全国城镇存量住宅面积200亿平米左右，5%的空置率，就意味着空置房面积为10亿平米；若按套数，2010年第六次人口普查表明全国城镇家庭数为了2.07亿个，若按户均0.9套成套住宅，则为1.86亿套，空置房共计930万套左右。按近2010年6.3亿平米的商品住宅竣工量及增速计算（还须再加上出租型保障房），估计至2012年（暂按比2010年增加20亿平米住宅存量计算，全国存量达220亿平米），全国住宅空置房面积为11亿平米左右、1100万套左右。

3.空置房的个人感觉

现实生活中，我们都有些切身体会，在大城市的市区，尤其是中心城区，住房空置情况并不明显。只要想出租，投资客手中的房子都能租出去。当然，前些年，在房价高涨期，很多财大气粗的投资投机客，赚房价上涨这块就已很肥了，根本不在意那点房租，在市中心购房后一直空关的也不在少数（尤其是高档房）。但部分中小城市，尤其是人口流出的中西部城市，住宅空置率应超过东部大城市，其中鄂尔多斯尤其典型。东部城市如佛山，经济发达，外来人口多，虽然很多当地家庭已持有二套及以上的住宅，但多用于出租。而鄂尔多斯的情况是，房东想出租，但并没多少人需要租房。

问题的关键在于，近十年来，很多城市大建新区、新城、卫星城镇、开发区，而这些郊区、甚至是远郊的新兴城市化地区，往往由于产业功能较差，周边就业人群不足，商业、交通、医疗、教育配套缺乏，住宅供应量庞大，或者也卖得不错，但入住率较低，房东想租也租不出去，于是就成为了“空城”、“鬼城”。

这种情况不仅存在于东部城市，中西部城市也颇为常见。由于我国新城新区建设，在最近十年一窝蜂的兴起，而且伴随着房地产市场持续繁荣，很多房子都建成、卖出去了，但未来是否能成功的导入人口，形成良性发展，尚待时间检验（多数还需要10-20年）。对此，我不是很乐观。但就当前及未来三五年来看，尚不足虑，全国城镇的住宅空置率（自住型和出租型相加），整体上不会超过10%。

住宅空置率只是影响房价的因素之一，而房价是呈周期性波动的，难道在所谓的“住宅空置率由22%”，回归到国际合理水平10%之前，中国房价会一直下跌吗？房市将一直处于寒冬吗？在我看来，西南财经大学的这篇耗时五年的大报告，值得推敲的地方还真不少。