请先把官方报告撕碎！当下置业，数据已无意义

当下市场

数据已无意义

不具备任何的参考价值

1

深圳房价19连跌！眼已瞎！

这是5月份，深圳公布的数据。

打开链接，就能看到这个惊悚的断崖式下跌的绿线——

仔细一看才发现，这特么不对啊！

2016年10月均价55611；2018年3月均价54185。

19个月，深圳跌幅“高达”992元，“高达” 1.7%！

原来这张图的统计起始点在54100，不足1000元的价格变动，就这样在这张图上出现了断崖式的下跌。

就冲着张图，我给小编打满分，能把文字游戏和数据游戏玩儿成这样，他值得骄傲！

2

把《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》扔进垃圾桶！

包括小编我刚入行接触地产圈的时候，很多人判断市场，容易把官方数据报告作为依据，比如这个大家都知道的70城房价。

指数上升了，意味着市场上行，指数下跌了，意味着市场下行。

被领导骂了无数次“傻X”之后，我已经把这玩意儿彻底扔进了废纸篓。

首先，这个70城的名单里加入了N多莫名其妙的城市，把综合指数拉低。

比如其中加入了遵义、南充，这些城市别说没去过了，外地人估计连听都没听过，但是有了他们的加入，综合数据就会看起来很漂亮。

其次，限价压头，备案价被人为拉低。

现在绝大多数热点城市都限价，为了让综合价格看起来好看，出现了两种操作模式。

一种是备案价控制，直接在备案阶段就把网签价格卡死。你价格过高，对不起，不能备案。但最后实际售价普遍比备案价高那么几千每平。

高出这么多？怎么办？双合同呗！

于是南昌的多数项目在备案价格之上，会捆绑1000-4000不等的装修合同。

昨天还有粉丝在一篇限价楼盘的稿子底下问：带装修吗？我现在告诉大家，以后看到心动的限价盘，默认毛坯就好了，真的要买，最少，我说的是最少，心里默默+1000每平。

第二种是备案流量控制，网签备案配额制。

上来先把本月的安全均价确定，之后低价项目先网签，高价项目根据具体的情况再网签，一旦均价突破安全线，所有的高价项目停止网签，甚至停止发放预售证。

这样一放一卡之后，价格数据的表现就看起来很安全很平稳。

如果还控不住，那就上终极杀招，把远郊县城的低房价区域加进来！

然后等你去调查一下，就会发现市场一片欣欣向荣，数据反跳水的奇怪现象。

中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员王业强称：“限价”是造成的又一主因，长期使用导致价格信号失灵。

所以，统计口径放水、限价限签、流量控制、网签配额……这一波精细化神操作，让数据彻底失真，没有任何参考意义！

3

土地数据也没有任何参考价值！

在过去，我们都说土地市场是房地产市场的基础，地价是房价的发动机。

2018年过去的5个月，我们从土地市场得到三个数据反馈是：

1，北上广等一线城市土地流拍；

2，二线城市地价增幅趋缓；

3，三四线城市土拍成交量、溢价暴增。

于是大家都得出结论：

1，一二线城市熄火，开发商都不拿地了；

2，三四线才是热点，进攻三四线的时机到了！

然而，实际的情况是：

1，一线城市土地流拍是因为供地结构的调整。

比如北京流拍的地，住宅比例很少，却需要配置大量的交通枢纽、配套商业、共有产权住房和自持物业。与此同时，这几宗流拍的土地起价反而很高。

在这样的限制条件下，房企显然是没有利润空间的。

除此之外，绝大多数的一线城市和准一线城市都是限房价、竞地价的方式进行土拍。而且限价规则执行得极为严格，没有双合同的浮利空间，又加上大量的自持物业，房企的开发利润被进一步压缩。

没有了利润，就没有了拿地的热情。

2，二线土地市场溢价率低，是因为土拍限价。

那么，很多人会问了，地价低了，房子又被限价，那我是不是能等等这些限价房和限价地？

我来告诉你，非常遗憾，你想多了。

首先，限价之后虽然溢价率急转直下，但地价却是在一路扶摇直上的。他起拍就这这个高价，溢价？无所谓啦~地价涨意味着房价可能进一步上涨。（从这一点也可以看出，当前的行政性限制房价措施不可持续，如果继续限价只会造成新增供给短缺。）

其次，二线城市的限价执行并不严格，还有空间。

如果你要等，可能会等到售价依旧和周边其他未限价项目持平的均价，备案10000+，捆绑你几千的带装修合同。（所以我还是觉得乘着市场上还有毛坯，赶紧上吧...）

3，三四线土地市场火爆，是因为房企都想吃棚改的肉。

这一波三四线的土拍市场火爆，是因为三四线的经济、人口、城市、产业全面崛起了？

并不。

是因为棚改！棚改！！政府将向三四线城市定向放水货币超4万亿，集中三年投放到位！

房企冲进去，也只是想吃着3年4万亿的红利而已，吃完大概率会拍拍屁股，继续转战一二线！

最后坑的是谁？

来源：江西爱房网