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房租10年180万?房企变房东,行不行得通?2000年至今,中国商业地产加速增长。在这一轮发展中,新生形态不断取代旧有形态的同时,旧的商业地产也在不断自我升级。
机构数据表示,2000~2016年全国购物中心数量以17.6%的复合增长率逐年攀升。华东地区的零售商业体革新,尤为突出。以购物中心为例,联商网数据显示,2016年以来,华东区域项目数量占据了全国总量的50%以上。尤其是在实体商业遭受互联网冲击的阶段下,不少项目陆续更新升级,或旧物业改造。
例如上海港汇恒隆广场、香港铜锣湾商铺等已经启动翻新升级;石榴集团将改造上海市第十钢铁厂为城市综合体;始建于2007年的百联世茂国际广场,改造为上海世茂广场,将于今年9月开业;上海南京东路商圈的第一百货、东方商厦、永安百货也都开始转型调整,其中被瑞安改造后的“新天地广场”也计划在今年四季度亮相。
伴随诸多改造项目陆续全新呈现,本轮商业地产改造渐入“开花期”。在采访中,业内人士认为,伴随互联网时代消费方式的改变,商业体从单一向多元复合功能转变势在必行,并且实体商业的改造周期已经明显缩短。改造方向多为建筑结构、业态布局、产品定位和软性服务等方面,重在大幅增加体验交互性,动线灵活性、视觉多样性等,实现“购”以外的功能,反哺长期租金收益。
“互联网影响了人们的购物习惯,使得商业体必须从单一的购物功能向多元化商业功能转变。实体商业需要紧跟时代,尤其在互联网高速发展的当下,实体商业的改造周期已经明显缩短。”58安居客首席分析师张波说道。
以上海为例,受到电商冲击,实体商业竞争惨烈,上海目前存在着大量地理位置较好、硬件老旧、竞争力逐渐势弱的商业;同时,整个上海市内环内没有新商业地块出让,所以内环内的核心商业项目做存量改造,是必然选择。
从人流到现金流 业态仍是致胜关键
世茂商投上海总经理肖涛透露,改造最重要的一环仍然是业态。目前上海世茂广场的业态中,零售占比53%,餐饮23%,娱乐体验21%,3%是服务业态。升级改造后的世茂广场,90%品牌已经更换,调整餐饮业态,增加体验业态,并且将品牌体验店升级为全球体验店。而调整的原因主要基于客群需求的变化。
“正因为区域客群主要为年轻人,他们追求性价比、喜重口味中餐,所以世茂广场将原先近8000平方米的餐饮空间缩小成7200平方米,餐饮种类也做了调整”。肖涛直言,如今的年轻人已经成为零售消费的主力,所以他们做了很多体验式的陈设,比如近6千平方米的hellokitty主题馆,就受到大量20~30岁的年轻女性青睐。
这一观点得到张波的认可,其告诉记者,商业体的自我更新方向,是在兼顾百货功能的同时更加注重新零售体验,尤其是场景化的体验。各老牌商业中心重装升级的过程中,也大都会大手笔地调整业态配比,如增加亲子、餐饮、体验式消费业态比例,从而迎合新形势下的消费群体。
“不得不说,业态调整是有效果的。”肖涛告诉记者,改造之后的世茂广场整体收益将增加60%,预计第一个年度商场销售额在14亿元。
的确,从结构、外观到业态、体验,实体零售商业的改造,更加以“人”为导向。
“评判商业体改造效果的最直接方法,是人流量的变化,以及人群的重复消费率。并非所有的改造都会产生预期效果,消费者会用脚‘投票’。留住了人,才会有后续长久的盈利可能。”张波表示。
旧商业地产以人为导向进行改造,新的商业地产也以顾客体验为中心进行建设。比如南昌的新建新城吾悦广场,就是体验式消费商业综合体。商业总体量是20万方,属于是大商业加状元里的1+1经营模式。状元里大约2万9千平米,大商业面积达到了10万多方属全部自持不对外销售,业态定位组合是“3+3+3”的商业模式,即34%餐饮+33%零售+33%休闲娱乐,新城控股集团投入近30多亿的资金,将这里打造吃、喝、玩、乐、购为一体的体验式业态为主的商业综合购物中心,满足各年龄段群体。现在新建新城吾悦广场黄金商铺正在全城火热招商中,抢铺热线400-818-0066 转 164251,点击报名还可享受立减一万元优惠!
责任编辑: moting
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