中国经济没了房地产真的不行吗？

来源：内容来源/杠杆游戏  综合整理/房王网

7月16日，国家统计局公布多项宏观经济数据

2018年上半年，国内生产总值（GDP）同比增长6.8%，国民经济运行延续总体平稳，稳中向好的发展态势。

纵观2018年上半年，GDP三驾马车全部沦陷，各项指标均呈下行趋势。今年5月，固定资产投资增速回落到6.1%，创1999年12月来的新低。但房地产增速从去年底的7%上升到10.2%，已持续三个月在两位数的增速。房价的高涨带动了库存下降及居民抢购房产的热情，也带动了房地产投资的热情。由此可见，若非房地产价格高企，整体投资增速及民间投资增速将以更快速度回落。所以说没房地产真的行吗？

为什么没房地产真不行

2012年以来房地产投资增速经历大滑坡，占固投比重一再下降，又搞了去库存，房子供应怎么可能够？

以2012年作为起始年，统计了这些年房地产投资和固定投资总金额之间的起伏、增速等。

回顾和盘点过去几年房地产投资、固定资产投资总金额之间的关系，对于未来的房地产走势，或许能窥觑一二。

 通过上图，可以发现，2012、2013年，房地产投资占固投比重超过19%，那一年后，迄今为止，我国房地产投资占全国固投之比，没有回到最高值。

回溯历史，那个阶段末期，公租房为代表的保障房建设如火如荼，达到高潮；房价接近当时的高点，但增速显得已经温和了很多；各类商业综合体、写字楼投资热情极高，地方上恨不得都迅速多搞出几栋A级写字楼、超级商业综合体……

而那也是上一轮房地产最后的梦幻。沿着那条路有两个可能，一是继续吹大泡沫，二是产能过剩，特别是商业办公地产过剩近在咫尺。

决策者选择要建成史无前例的最大公租房体系，同时市场要发挥作用，供地达到高潮，引导开发商中小户型要多建，要让可以买房的人都有房买、逐步买得起。

如下图所示，2012、2013年全社会投资高歌猛进。房地产也是如此，房地产投资在2013年达到近20%的增速。

这就意味着各类房产供应即将过剩，库存就要到来。投得越多，货币开始中性、调控开始发挥效果，投资客退场，库存来了。

而2014年库存问题产生后，办法是去库存，是很多城市有意控制土地供应，是房地产投资增速整体滑坡。

在经历了几年去库存后，2018上半年，房地产投资增速一路爬坡达到9.7%，而同期固投增速创下6%的新低。

资本络绎不绝进入房地产，投资整体有点乏力。

没有好投资标的，又开始大投房地产，后果是什么？

有地有钱资产荒，就干地产

2013年住宅投资增速见顶后，一路猛跌，但2017年开始增速已经比同期全社会固投增速高出2个多点，如今更是高出近8个点

和房地产整体的投资趋势一样，住宅投资占固投比重2012年见顶后，也经历了趋势性向下。

如下图，投资不够，供应不够。没有2012、2013年住宅投资占比的高峰，就不会有2014年的库存。

没有库存，又何至于去库存。要完成去库存，只好少供应地，只好让投资减下来。这个时候，政策、货币环境利好楼市，抢房开始。库存更少，房价只能往上势不可挡。

好消息是，2018上半年数据显示，住宅投资占全社会投资的比重开始恢复2012、2013年的高点，虽然还略差一点。但也达到了13%。当然，还得看下半年的。

从过去一年多，高层要求各大城市增加土地供应的要求、土地成交数据看，这一可喜的变化值得高兴。

 住宅投资增速和固投增速的对比，也很说明问题。统计显示，如上图，2013年住宅投资增速19.4%见顶后，一路猛跌，但2017年开始增速已经比同期全社会固投增速高出2个多点，如今更是差距拉到近8个点。

这或许再次说明，很多实体企业投资意愿不足，包括因为债务控制，基建投资也开始遇到瓶颈，那么现在什么最火？

房地产，特别是住宅供不应求、最好卖。刚好供地，几年后整体终于反弹。有地、有钱、资产荒，就是地产了，特别是住宅！

对于刚需来说，不知道这算是好事还是坏事。如果住宅投资像前几年一样，持续乏力，供应更不够。但今天，全社会投资下滑到个位数，住宅投资增速却回到两位数。

如果经济结构改善不够，出口不够给力，那么意味着经济的增长，会不会越来越倚重房地产，特别是住宅？资本会怎么选择？未来怎么了断？

地产投资增速回升会循环去库存吗

看完上面几张图，是不是有人会想问，如果房地产、住宅的投资增速继续反弹，再创几年前的新高，会不会出现供应到时又过剩，又要来一轮去库存？

我们确实进入老龄化社会了，人口红利期或许真的就这10多20年了。但我们整体还是一个没有完成城市化、工业化的国家。

对于很多需要上车的人来说，上述几组图数据的结论是，房地产、住宅投资希望增速更高吧。只有增速上去了，甚至是投资过热了，这个时候供应和房价之间才能维持平衡。

至于未来是否又会导致库存，是否又出现去库存的情况，就要看决策者的智慧和决心了。

另外提示一句，如今住宅投资增速回到两位数，也和地价走高、物价有关。比如看数据，1-6月住宅施工面积487933万平方米，增长仅3.2%。当然，能有这个成绩也不错了。这比2016、2017年又有进步，比2015年的负增长更是要好