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一份史上最好的中报,一个你不知道的融创!

发布时间: 2018-09-07 15:24:00

来源: 楼盘网

分类: 行业动态


不管你认不认,如今的中国房地产业,正处在一个新旧转换的时代,同样也面临着这样的问题。

城镇化尾声的脚步临近,行业已逐步触摸到总量的天花板,这是其一;

其二是,在房住不炒的大背景下,限价、限售等各种调控手段又基本锁定了房价等天花板,再寄希望于在土地与房价中寻找溢价难度已十分巨大——这两点基本决定了行业与企业的上限。

问题是,与房价飙涨相伴随的是,土地、材料、人工等各种生产要素的成本也急剧飙升,并不断抬高房企生存与盈利的下限。

所以,以前规模就是一切的铁律开始失去作用,房企的生存空间被不断压缩。

事实上,房地产行业的下半场,如同中国经济一样,要向规模型向质量型转换,向管理要效率,这是行业不可逆转的大趋势。

在刚刚过去的半年报季,这个趋势体现得尤为明显。

如果是留意过众地产公司的财报,你会发现,一线的巨头如万科、恒大、碧桂园等不再唯规模论,而且追求规模与利润的平衡,并力求转型。

作为行业的第五大巨头,融创也同样如此。

这个趋势,在融创的中报里体现得非常明显。

对于融创而言,面对不确定的地产下半场,规模、利润和土地储备,一个都不能少。

融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会现场表示:“2016年,我曾经说过,这次宏观调控的严峻程度是不可想象的,会改变购买预期。到目前我们仍然判断,宏观调控政策在短期内不会放松,因此我们还非常小心谨慎,2016年到现在几乎没有在公开市场拿地,现在还是如此,安全是第一位的。

1|高质量增长,有息负债持续下降

中报显示,2018年上半年,融创实现合同销售金额1915.3亿元,同比增长76%,依旧稳居行业前五。

而在过去几年,融创一直高速成长。

数据显示,融创于2016年实现合约销售1506亿,同比增长120%;于2017年实现合约销售3620亿,同比增长140%;

这一数据表明,融创近3年来的规模都是连续增长的。

此外,截至今年前7月,融创完成的合同销售额已达2254亿元,完成全年4500亿销售任务50%以上。对比2017年前7月的完成比率37%,融创超额完成全年既定销售目标是大概率事件。

而经营规模提升的同时,融创有息负债也持续下降,较上年末减少近百亿。

截至报告期末,融创总资产6699亿,同比上年末的6231亿增长468亿;所有者权益635亿,较上年末的606亿增加29亿。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示,降杠杆是融创这两三年非常确定的方向。未来几年,融创的杠杆率还会持续的下降,净资产水平则会持续提升。

截至6月底,融创拥有现金余额874亿元,与上年末保持平衡。债务结构上,融创保持长短期的合理比例配置,一年内到期之短期负债及长期负债当期部分仅753亿,现金余额足以覆盖短期债务。

融创稳健且有质量的增长得到资本市场的认可。今年5月4日,恒生指数公司正式公布2018年一季度检讨结果,融创中国入选恒生中国(香港上市)25指数,并将于6月4日正式纳入。


NO. 2|利润大增,行业龙头地位

身处严厉的房地产调控,仍然实现业绩快速增长,得益于融创具有前瞻性的研判能力和精准的战略布局。

2018年上半年,融创归母净利润63.6亿,归母核心净利润66.1亿,同比增幅分别达287.7%和292.3%。

净利润和核心净利润是衡量一家企业盈利水平的重要参数,融创这两项指标接近300%的涨幅,是公司有史以来取得的最高同比增幅。放诸整个行业,这样的增长幅度即使在TOP10房企中亦是名列前茅。

这标志着融创在过去几年精准的战略布局之后,已步入收获周期。连续三年合同销售金额实现跨越式增长,是融创盈利增长的根本。

公司利润率稳步提升则是盈利大涨的另一个至关因素。融创毛利率于上半年继续回升至24.7%,同比增长2.5个百分点。

过去几年,融创在战略上寻求规模的增长,采取并购方式快速获得项目,而并购项目通常会率先集中处理低利润甚至零利润资源,这在一定程度上拖累了公司过去两三年的利润率。随着这些项目处理完毕,以及公司运营水平的提升,利润率也将回归正常水平。

NO. 3|优质土储,战略布局精准

作为房地产行业中知名的并购之王,融创在如何获取低价优质的土地储备方面拥有着别人“学不来”的独门秘籍。更为重要的是,通过并购获得的大量低成本土地储备,为公司将来的发展奠定了坚实基础。

今年上半年,融创进一步提高拿地标准,控制拿地节奏和规模,合计获取土地总建筑面积2920万平米,权益建筑面积1545万平米,平均土地成本仅为3620元/平米,为近年来获取土地均价的新低。

截至6月末,融创拥有土地储备2.31亿平方米,其中绝大部分是通过并购获取,超过92%位于一二线及环一线城市,土地平均成本仅为4470元/平方米。对应同期超过16000元/平方米的销售均价而言,融创可运作的利润空间十分丰厚。

孙宏斌曾公开表示,房地产企业最大的风险便是在于买贵了地。因此,融创在具体的运营中,始终坚守着“不买贵地”的准则。2016年底,国内不少城市的土地炙手可热,融创悄然启动内部预警机制,不再参与公开的土地拍卖,避免接盘高总价、高溢价、高单价的“三高”项目。

融创现有土地储备可提供的总货值高达3.29万亿,其中92%集中在一二线及环一线城市。货值充足、布局健康且高质量的土地储备,足以支撑公司在未来多年内保持行业头部企业的地位。

汪孟德在业绩会现场表示,融创未来仍将聚焦一二线核心城市为主的布局方向,继续坚持高拿地标准,严格控制土地获取节奏和规模。

他同时判断:“过去两年,无论是公开招拍挂还是收并购,卖方预期都在一个比较高位的水平上,但是,未来一两年,卖方的地价预期肯定会往下走。”调控之前涨得少的区域,可能未来的地价水平不会有大幅度波动,调控之前就涨得比较高,同时供求关系也有问题的区域,未来地价可能会出现持续下调。

2018年,注定在融创的公司发展历程上留下浓墨重彩的一笔,这不单单因为公司在各方面取得了可喜的经营绩效,更重要的是,这些成绩已然得到了市场的认可,融创未来发展空间十分可期。

小编介绍融创好的楼盘:


融创前湖道,在售3#6#高层,结构为17层,3个单元,2梯2户,主推户型为121-143㎡,均价13500元/㎡,毛坯交付。一楼为5.1米架空层,户型南北通透,独立厨房设计。该批房源2019年底交付。旁边乌沙河经过,临河而居,一线水岸,宜住宜投资【来电售楼部400-818-0066 转 05463,或点击报名享受立减10000元优惠,并享受三重礼活动。】


参考价格:参考均价13500元/㎡

楼盘地址:位于新建区长征西路与前湖大道交汇处

楼盘电话:400-818-0066 转 305463

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南昌万达城,现主推H区1#2#6#7#高层房源,预计后期加推4#9#,建筑面积95-140㎡的三房/四房,均价16000元/㎡,带装修交付,结构为1-33层两梯四户,一单元,6#为两个单元。该批房源预计2020年12月交付。另有少量前期高层毛坯房源在售,户型160-180㎡,均价12500/㎡。【售楼部电话400-818-0066转902059,或点击报名享受立减10000元优惠,并享受三重礼活动。】


参考价格:参考均价16000元/㎡

楼盘地址:南昌红谷滩九龙湖片区九龙大道东侧

楼盘电话:400-818-0066 转 902059

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内容来源:楼市头条

责任编辑: zengmengting

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