楼市格局将有新变化？南昌土地市场10宗地7宗刷新地价！

发布时间： 2019-04-10 16:07:38

来源：楼盘网

分类：行业动态

楼市格局将有新变化?南昌土地市场10宗地7宗刷新地价!大家也都知道，楼市的升降，取决于土地市场，楼市是否回暖，还是要看土拍。2019年刚刚过了3个来月，南昌共推出了10宗经营性用地，其中7宗地接连刷新了板块地价。

2019年1月16日，新力联合水投以楼面价5383.33元/㎡拿下航空城209.2095亩纯住宅用地，为瑶湖新城(紫阳大道以北区)最高楼面价。

2019年1月25日，新力联合弘阳以楼面价10411元/㎡拿下青山湖区上海路65.11亩商住用地，为青山湖区最高楼面价。

2019年3月13日，弘阳以楼面价5797元/㎡拿下航空城153.4035亩纯住宅用地，刷新了1月份新力水投楼面价，为瑶湖新城(紫阳大道以北区)最高楼面价。

2019年3月18日，正荣以楼面价7404元/㎡拿下南昌县振兴大道83.45亩商住用地，为南昌县最高楼面价。

2019年3月21日，融创联合红谷滩城投分别以楼面价9310元/㎡、9340元/㎡拿下九龙湖南岸两宗合计约150亩商住用地，为九龙湖新城最高楼面价。

2019年4月8日，融创以楼面价10638元/㎡拿下青云谱花博园旁95.72亩商住用地，为青云谱区最高楼面价。

2019年4月8日，阳光城以楼面价6472元/㎡拿下东升大道旁59.512亩住宅用地，溢价率110%。

这8宗地都是土拍焦点，每块地出价都相当激烈，溢价率都在50%以上，南昌也很久没有这样快节奏的土拍了，奇怪的是，南昌目前并没有任何新政刺激，完全是开发商自主行为。多次的刷新地价也可以看出，开发商拿地心态积极了，土地市场也暖了，而除了市场原因之外，还有几块地毛坯限价也突破新高。

南昌的土地其实供不应求

而这种多次的刷新地价，从土地市场看，南昌2019年已经推了10宗地，合计约833.558亩，同比2018年下降了约45%，南昌的土地其实供不应求，政府的推地速度慢，推地的数量也少。而又是年初，开发商如果能拿地可以实现在年内回款，也是为了冲击规模，所以积极拿地，有地就报名，也属于正常的市场竞争行为。

而这几次土拍，除了地块周边的业主激动以外，各大房企只要是能沾得上边的，都按捺不住，各种地价上涨的广告贴刷爆了朋友圈。确实，从新房市场看，南昌需要这样的土拍，毕竟沉闷了一年多的市场，需要点热情来唤醒，更重要的是，市场也需要这样的击鼓传花。

房企融资成本低

再从时间轴来分析，2018年12月到4月初，参与的开发商态度从冷静观望，转为勇于出手增加土地储备，关键因素是开发商融资越来越容易，成本越来越低。自3月初以来，平均每天有100亿资金流入开发商手中，方式包括股票增发、债券等。临近月末的时候，日均融资额甚至接近200亿。3月份房企的融资成本基本告别两位数，主流房企的境外融资成本在6%-8%之间，境内发债成本多在5%以内，部分企业甚至已经降到了4%。可以说目前房企的融资成本低至“白菜价”。

所以进入3月，随着资金流入开发商手中，土拍市场发生了积极的变化，开发商抢地潮再现了。

全国的土地市场都在回暖

其实，纵观最近一段时间的土地市场，我们也能发现全国的土地市场明显升温。

2月15日，福州7宗地块出让，总出让面积为62.38万平方米，7宗地块成功出让，总揽金205.4亿元，超过了2018年福州土地拍卖收入408亿元的一半还多。

2月20日，苏州年后的首场土拍，出让的6宗地吸引了融信、中骏、佳兆业、大华等多家房企激战。最终，经过多番争抢，百轮厮杀，以99.8亿的总价创下新的传奇。

2月27日，徐州铜山区一宗商住地块入市出让，从当天下午两点拍到第二天凌晨3点半，历时超13个、经过644轮的激烈竞价，最终在第二天凌晨3点23分由美的置业以16亿的总价拍出。

2月28日，2019年广州首场最受关注的土拍结束，现场竞争激烈，其中一宗地就有56轮报价，在经过近2个的竞拍，56轮的报价之后，地块最后被合景以总价370676万+自持55%拿下，按照最高限价计算，折合楼面价为37465元/㎡。但是，如果减去自持面积，折合楼面价高达83256元/㎡。

全国土地市场的升温，对于买房人和开发商之前的心态，也是一种转变。土拍升温之前，由于市场低迷，开发商为了增加销量，即使释放出许多优惠，买房人的观望情绪依旧浓厚。土拍升温之后，买房人心态开始转变，不再观望。

房价是不是会上涨?

当地价上涨的时候，大家必然关心房价是不是上涨。根据房价公式，房价=土地成本+开发费用+建安成本+税费+利润，看似土地成本的波动必然会带来房价的波动，但土地的上涨并不必然带来房价的上涨。

高地价最大的两大受益者，一是前期入驻有余粮的开发商，二是已购房的投资客。对于第二者，必然乐于见到地价的上涨。而对于前者，高地价的出现将带动区域市场的热度，提升市场预期，也为板块内项目奠定了价格基础。这也是已入驻开发商愿意以更高的价格再次拿地的原因，特别是土地较为紧缺的区域。

而南昌多个区域拍出，这一方面将会使得这些新地块入市，大大拉高区域的均价。而这些也将对楼市格局产生新变化，另一方面也会促使区域内产生更多的高价地。