警惕！2019，我们该如何迎接南昌楼市下半场？

已经走过黄金二十年的地产，已经结结实实地来到了下半场，不管你是否承认。这二十年是中国城市经济腾飞的二十年，也是中国房地产行业的黄金二十年，同样还是中国城镇化进程最重要的二十年。

2017年美国城市化率是82.06%；2017年英国城市化率是83.14%；2017年法国城市化率为80.18%；2017年德国城市化率是77.26%；2017年日本城市化率是91.54%；2017年中国城市化率是57.96%，2018年已经达到了59.58%。

如果以城市化率80%为目标，我国1949年的城市化率为10.64%，大约要实现70%的城市化进程。打个比方，如果城市化进程从10走到80，这一进程一共需要走70步，而如今已经走过了50步，离终点只剩下20步了。

这50步里楼市发生了很多非常有意思的变化，未来是什么样都可以在这个变化中找到一些蛛丝马迹，老罗总结了一下这些年售楼处的变化、市场的变化和开发商的变化，下面我们一个一个来聊，各位读者可以自行感受一下这些变化。

售楼处的变化

前两天在朋友圈中看到一个视频，某楼盘客户成交，三个工作人员围着客户，置业顾问递给客户一个锤子，客户一脸复杂的表情拿起锤子不是那么坚定地朝一个金蛋砸了下去，就在金蛋崩裂的瞬间，两旁的工作人员手起刀落拧开了礼炮，瞬间五彩缤纷的彩带满屏飘散，置业顾问一脸喜庆鼓掌欢庆，背后的洽谈区空无一人，客户尴尬地笑笑。

今年受市场降温的影响，春节置业并不是那么火热，无可厚非，以前每次降价后的春节也都不太热闹。而我更关注的是：不知道什么时候开始的，客户定房以后要砸金蛋了，这是售楼处的第一个变化。

曾经老罗还是嫩韭菜的时候，客户定完房问我有什么礼物送么？我回答：没有诶。

客户的待遇在不断的提高，以前客户进门就只是买房看房而已；不知哪年开始你走到售楼处门口不仅有喷泉迎接，还有人给你敬礼，走到门口还有人开门；到了如今服务到位的售楼处只要你落座，年轻貌美的管家就会递上一份菜单，各种饮料可供选择，让你深刻地体会到了什么叫宾至如归。

如今售楼处不仅好吃好喝伺候，认筹还能送你个购物卡、电影票啥的，定房之后还有非常6+1的惯用环节砸金蛋，鲜花掌声、彩带飘扬让你徜徉在定房的喜悦当中。 

第二个变化是售楼处的置业顾问越来越多了。曾几何时，一个售楼处配置6-7个置业顾问是常态，互相之间偶尔会有客户纷争，但是大家总体关系还是很不错的，那些年售楼处前台里的置业顾问，都在这个战壕里结下深深地革命情谊。

后来楼盘越做越大，置业顾问的数量也开始攀升，当听到一个售楼处里配置十几个置业顾问的时候，老罗也在惊呼这也太多人了，售楼处里的暗战可以算是暗流涌动了 

可是，如今的售楼处常态都要配置20-30人，配置50个置业顾问的大有人在。看来通货膨胀的不止是你手里的钱，还有售楼处里的置业顾问，置业顾问的价值自然就相对贬值了。（心疼如今的同行们） 

那些联合代理项目的生存环境更加恶劣，竞争方就是发生肢体冲突也不是新鲜事。如今客户的价值直线上升，置业顾问的待遇一路走低，那个客户天天追着置业顾问求买房的场景似乎已经比较少见了。（当然还有，只是少了很多）

第三个变化就是售楼处里多了新职业。以前的售楼处一个案场经理带领6、7个置业顾问在配一个企划和三两后勤及财务就热火朝天的开工了。如今的分工已经更加明确了，尤其是在营销端，还分出了内场和外场。

内场负责在售楼处现场接待，外场负责走出去找客户，算是推销吧。 

从前坐在前台等待客户上门的时代又远去了，出门去推销成为了新常态。文艺公司内外场分工明确互相配合，二逼公司一个人既要内场又要外场，互相撬客户，只等机会趁虚而入。

从坐销走向行销，也是从卖方市场走向买方市场。

第四个变化是：身边的人以前突然一天变成了微商，朋友圈里面膜什么的卖的火热。现在突然某一天你身边的人在朋友圈里发一年不买房，今年又白忙，然后下面跟了一段楼盘介绍。

市场经济发达的表现是分工越来越多，越来越细。如果按照这个标准，房地产行业似乎非常市场经济啊，分工越来越细化了。 

路边时常有扛着楼盘广告的年轻人，售楼处门口也有骑着电动车的大姐只等你出来就问要不要去哪哪哪再看看，一天手机里可以接无数个地产推销电话，还有你那刷存在感满屏的朋友圈也是充斥着卖房信息。

以前的客户买房信息可闭塞了，都买完了房子才知道旁边还有一个更好的楼盘，自己都不知道。现如今买房人也能和你聊出一堆新楼盘信息，有的可能置业顾问也才刚刚知道。

第五个变化是中介也干起了卖新房的营生，一二手房联动，中介才是最大赢家。以前的市场是井水不犯河水，中介做着二手房的生意，不打新房的主意。售楼处里的看不上卖二手房的，二者老死不相往来。

 后来售楼处找不到客户，开始向中介这里伸手，并许以重金提成。这一套模式也逐渐成熟，当你步入一家中介门店询问二手房的时候，对方第二句便是问你：一手房考虑么？ 

成交一套二手房还要和你软磨硬泡谈中介费，但是看新房就不需要任何费用，中介和客户的融洽关系也达到了新高度，中介在地产圈的地位也从边缘迈向了主流。 

第六个变化又是关于可怜的置业顾问，售楼处营业时间越来越长。以前的售楼处吧，你去看房，一到下午5点半你就感觉到置业小姐姐的语速明显加快，背后的意思就是买不买，不买就赶紧聊完拉倒，姐姐我要下班了。

如今，你会收到置业顾问的温馨微信，晚上八点我也等你，只要你来。售楼处营业到深夜已经是家常便饭，家里有人是卖楼的，常年看不到人也是习以为常。赚着不算多的薪水，却是真的熬着白头的夜，操着卖白粉的心。 

客户认不认筹、下不下定已经成为人生中最重要的事情，就算是休息，客户一旦表示出意向，也会抛下手上的一切事情朝着售楼的方向飞奔而去，仿佛那个方向就是信仰所在。

置业顾问服务态度的大转变是这些年楼市进程最好的体现。

以上就是售楼处的6个比较有意思变化，其实还有很多变化，比如售楼处的装修、样板段的建设、样板房不再装在工地里、那些微信群里的喜报等等，这些就不表了，总之背后透露的信息就是营销的难度也越来越大，获客的成本也是逐年增长。

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