老破旧的机会来了！楼市即将进入旧改！

近日，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。 

文件指出：老旧小区改造涉及居民上亿人，能够促进住户户内改造并带动消费。

论定位，旧改既是民生工程又是发展工程。论影响人群，涉及上亿城镇居民；论投资体量，专家估计可能高达4万亿。 

按照相关文件：

重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

可见，老旧小区改造主要以水电气路和光纤配套设施作为改造对象，最多加上加装电梯、配建停车场，最终带动养老医疗等发展，无论是规模体量还是投资能量，都无法与棚改相匹敌。 

在很多城市，旧改的另一个称呼是“城市更新”：微改造为主，大拆大建为辅。

2、为什么要旧改 

我国经济形势不允许。此前，我们已经通过铁公基，房地产，大水漫灌等来培育新的增长方式，但事实表明，虽然在拉动经济上起到了一定作用，但是其负作用也相当大。“中国经济不能再“过度依赖”房地产”这是郭树清主席上周的严厉表态。

新时代的稳经济政策必须“要找准切入点，抓住既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费、又不会导致重复建设的重大项目，扩大有效投资”，能一举多得是最好的。

所幸旧改这一妙招真的做到了—— 

首先，拉基建可以带动投资，稳定就业。 

今年三月份总理在做政府工作报告时，曾经用“量大面广”这个词形容过城镇老旧小区。而这次国常会上也提到“涉及居民上亿人”。 

根据江海证券的初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。 

目前，一些省份已公布了今年的改造目标，比如河北省今年将改造老旧小区2779个；安徽省计划改造老旧小区523个，投资估算约25亿元。 

其次，拉动内需，刺激增长。

老旧小区的改造项目投资周期很短，一般半年之内就能完成，边际效应明显，资金周转很快，能迅速转化为消费能力。 

比如说，小区建了停车位，就可能刺激居民汽车消费；小区周边多几个便利店或者便民市场，也能刺激居民平时多花钱改善生活；而且看到整个小区室外工程都在改建，也可能会刺激居民对室内进行重新装修。

不得不说，这项政策一箭双雕。

3、旧改与棚改的区别

简单来说，棚改就是拆迁，旧改就是翻新。

具体说来： 旧改：重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施，在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。 

棚改：城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的“棚户区”及“城中村”进行拆迁改造。 

当然这只是字面的理解，其实两者还有很大的区别： 

1、实施方式：旧改是小修小补，棚改是大拆大建； 

2、补偿条件：旧改没有补偿，棚改给钱给房； 

3、谁来出钱：旧改由地方财政、金融机构或者集资来推进，棚改由国开行出钱地方贷款获得资金。

其实我们可以看出，最重要的就是第3点谁来出钱的问题。旧改肯定更加市场化，不全是直接放水了，还有间接通过地方和市场去探索，让更多存量的钱进入旧改工程中，和棚改相比放水的力度小了。 

4、旧改房地产市场的影响 

于三四线城市来说，棚改大跃进之下，城市老旧小区基本改造完成，旧改到来之后，无论是规模还是潜力都相当有限。但一二线城市的老旧小区而言，无疑是个大利好。

老旧小区的衰败，正在成为一个社会问题。 最近，“中国楼盘的中年危机”这个词不胫而走，建筑质量、楼盘老化乃至城市中心的变迁，都将老城区置于相当尴尬的位置，不少人发出了“千万不要买老破小”的提醒。

旧改的到来，有助于改变这一格局。

 无论是改造水电煤气，还是加装电梯停车场，具有交通、医疗乃至优势的老破小，在旧改的加持之下，都会明显提升老旧小区外在形象和居住质量，自然会带动“老破小”估值的提升。

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