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【小编辣评系列】这个楼盘成为新晋小爆款,有点心动怎么办?下一篇
【小编辣评系列】车位35万!这大概是全九龙湖最傲娇的楼盘……最近向我询问凯宇海德公园的买房人真的太多了。我近期也去了一趟,今天就来做一个全面的测评。
要说起凯宇这个开发商,我估计很多买房人对这个名字非常陌生。凯宇其实也是本地的小开发商之一,江西泰佳实业有限公司。做实业的,现在搞地产开发,太正常了。和专业做地产开发的在各项水平上当然是有一定差距的,但是,小开发商的楼盘也不少,再加上位置好,很多买房人就选择性忽略了。
说到位置,不得不说,泰佳拿的这块地,真的太实惠了。凯宇海德公园所在的这个地块是2012年8月13日被江西泰佳实业有限公司拿下,拍下时的楼面价为500元/㎡。现在6年过去,摇身一变,这块地迎来了象湖滨江最好的开发时期,售价大约是13500-14000元每平,是楼面价的约30倍。
凯宇海德公园在象湖滨江板块来说位置比较优越,很多买房人主要买单的也是位置。
用黄色箭头合围起来的区域就是凯宇海德公园的项目所在地了。我在去楼盘测评之前,还去了一趟在新力象湖湾楼下的中介门店,象湖湾的价格还真的是挺高,出乎我的预料,顶楼的成交价可以达到13500元每平,好楼层就要奔着1.5万去了。但是象湖滨江其实是必不过江看看,过江的楼盘这样的价格也并非没有,实在没有,加500-1000每平也能买到有的。
海德公园占地约92亩,容积率3.0,绿化率35%,地下车位1582个,车位配比达到1:1.4。这个车位配比可以说十分充足。
整个楼盘规划了10栋楼,1094户。有高层,也有超高层。因为海德公园是属于一线临江的地块,所以还设计了一些看江的角度倾斜,这个部分等下我们说户型的时候仔细说。
未来海德公园将会是百年物业服务,说实话我也不知道百年物业是一家什么物业公司,没听过,在网上查了一下,成立于2007年,服务的楼盘没有列出,所以不明。收费不低,2.5元每平。南昌本地现在很多开发商虽然不大,但是已经懂得使用品牌物业来为自己实现溢价了,像鸿海会固定和万科物业合作,有一些小楼盘还会采用新力物业,新旅入市时间不长,个别项目选用绿城物业。物业服务在未来楼盘的品质保持上非常重要,目前只能等待交付以后再看了。
6月初,海德公园已经加推了6栋,95-114平的小高层户型,整体带装修的均价为14000元每平。
海德公园一共有4种户型。95平的户型是半通透的321户型,这个户型整体没有太大硬伤,但是也不出彩,毕竟象湖滨江的刚需是主力,对刚需来说,多一个卫生间则意味着后续可以更方便,容纳更多家庭成员,很多楼盘都走小型化的路,87平能做到321,为什么多花8个平方的钱呢?
和95差不多的还有一个96平的户型,这个户型主要是出现在某些看江的楼栋中。所以会有一些异形的设计,依旧是半通透,也是321,书房部分多了一个凸出,可以看江。这个观景效果到底好不好我没去工地上体会。但据置业顾问介绍,这个户型买房人愿意接受,因为觉得可以多一点面积。
111平的322应该是很多家庭最需要的户型,没有学主流开发商做成扁平化的,比较狭长。阳台朝东,客厅这块是没什么通透的,直对大门。南向的卧室有一个阳台,主卧设计了一个飘窗,应该可以观景。不过即便南向有一个阳台,南北通透的状态也不好。北面主要是厨房和公卫,对流效果不会太好。动静分区还算是合理的。不过,整个户型如果是我个人,我并不提倡,这个东端户设计得还不如95、96平的中间户,通透效果都是一样的。
122平设计了4房,西端户,看江效果是最好的。这个户型也是有一些异形的设计,为了看江。通透方面依旧是一般般,南向阳台对着北向的大门,无窗户。
96平的异形设计在了书房,从实用性能来说还好,但是这个122平的异形空间竟然是厨房,未来这个厨房确实是有点奇怪的。书房和卧室门对门我也是看不懂,而且中间还多出了一块浪费的小空间。主卧比较大,但是没有预留出衣帽间的位置,最多只能有一组衣柜。
大开发商在户型设计上是日臻纯熟了,所以基本上他们都有自己的一套设计语言,怎样可以更实用,怎样可以有更多可利用面积。小开发商在观景上对户型设计的牺牲真的比较大,综上所述,4种户型在我心里都没有超过8分的。有些售价较高的端户,更是让我觉得值不回票价。
还要重点来说说带装修,这才是真正满满槽点的部分。还记得我曾经打过一个比方吗?如果一个男人追你的时候都不用心包装自己,未来结婚以后的面目实在是可以想象。套用到买楼上来,样板间如果都没走心,未来的交付更多了一点不靠谱的可能。
相比别人家美轮美奂的样板间,海德公园这个样板间实在是让人觉得诚意不够。根据置业顾问介绍,地砖是东鹏的,厨房三件套是老板的,但是肉眼可见,都是品牌内非常便宜的产品线,看起来完全不上档次。还要提醒买房人,当你看到带装修房里面的大品牌觉得眼花缭乱很值得的时候,一定要记得我说过:有时候品牌真不能代表什么。如果你勤勤恳恳跑过装修、跑过建材的人,你就会鉴别这些东西的真实价值。
样板间里是带有中央空调的,但是交付的时候却没有中央空调,我问到原因,置业顾问告诉我:是因为中央空调都是有公摊的,他们就没装。后续随便买房人,可以自行安装。
有没有人懂中央空调?快来告诉我,中央空调和公摊面积有什么关系?在我印象中,这一直属于不搭架的两部分,甚至很多人还为了省去柜机占用的面积选择装中央空调。为什么到了海德公园,一切都不同了呢?整个样板间的粗糙感很强烈,大小开发商高下立见。海德公园的样板间是我在整个象湖滨江看过比较差的。
要说配套主要还是交通上的,现在地铁没开通,我们只能说现有的,快速路算一个交通优势,出门可以更快的嫁接到桥梁和通道,过江或者向北去老城都很方便。
教育方面,最近的应该是莲塘一中值得一提,小学就别说了,东岳小学一类的普通小学,其实也没太强的存在感。边上有幼儿园。
现在商业部分还是空白的,都很基础,只能依托边上已经交付楼盘的社区商业。
象湖滨江一共只有2站地铁,八月湖路站(政府网站上已经更名为新洪城大市场站)和东新站,这里距离东新站的实际面积测算下来是782米,置业顾问告诉我,这个距离是450米,应该说的是直线距离。小编看了下实际地图782米的话,还算是方便的,稳稳的地铁房。象湖滨江靠近地铁的房子,是比较有空间的。
商业,整个象湖滨江的希望都是红星爱琴海购物中心,全村的希望。这个购物中心是实实在在能够日常消费的,洪城大市场更多的是人流,一般家庭的购物我想应该不会选择那边。这两个商业目前都还没看到反馈,尤其是爱琴海,南昌突然之间遍地开花,到底做成什么样什么水平,还有待时间考证。
综合来说,象湖滨江购房我不推荐购买凯宇海德公园。从进入售楼处,到样板间,到和置业顾问洽谈,体验感都相当一般,几乎是一个完全不重视细节的项目,在整个接待流程中都能体现出来。
很多买房人和我说,觉得楼盘的位置可以,价格好像也差不多和周边持平,所以会觉得非常合适可以买。如果是自住我觉得还可以勉强接受,如果是想投资,按照目前的价格来说,基本上套利的空间不大了。带装修和整体的质量依然是最让我担心的,前段时间红谷峰尚的交付就又给买房人上了生动的一课,买大开发商的房子如果出了问题,重视品牌影响力,所以还会来解决。但是小开发商应对这些事情的状态,那就是一句俗话说得好:死猪不怕开水烫。交付的建筑水平等完全看开发商良心。但是买房这事不可能碰上100%完美的房子,如何选择还是要看买房人自己。
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责任编辑: liaochen
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