新旅明樾府VS中奥滨江ONE：优缺五五开 没有完美的楼盘

今天，我们来聊聊当时在九龙湖同一天拿地的两个新项目——中奥滨江ONE和新旅明樾府。

中奥滨江ONE作为中奥地产(江西奥林匹克花园置业有限公司子公司)品牌进军九龙湖开发的首个商住项目，就产品本身而言，住宅比重较小，仅规划了两栋，其余都是办公、商业及LOFT公寓，所以容积率高达3.5，绿化率仅25.16%。

据置业顾问介绍，项目两栋住宅为高层房源，分别为1#30F两梯四户，2#32F三梯六户。

中奥滨江ONE住宅产品就两个户型：93㎡三房两厅一卫和114㎡三房两厅两卫，符合如今“二孩政策”下购房者对房产品“起码三房”的基本需求。因项目的样板间还未对外开放，我们不能进行实地考察。仅从户型图上看，93㎡户型，典型的3+2+1，房源整体规划方正，动静分离，算是中规中矩，没毛病也没亮点。

114㎡户型则是在93㎡三房的设计基础上，加了一个带窗的入户玄关，且将主卧设计成了含独卫的套房。就产品功能性来说，这个户型会更通透实用。

地理位置上，中奥滨江ONE位于九龙湖的滨江功能复合区，紧邻上饶大街，离赣江南大道较近，周围路网发达，自驾还是比较方便的。距离轨交2号线最近的站点(国博站目本身包含商业商务，且东面有规划商业用地，南面又紧邻绿地国博城商业商务区，整体的商业配套还是比较有潜力的。附近有规划教育用地和规划中的九年义务学校，但具体就学情况还需等交付房源之后据政策划分而定。

总体上看，中奥滨江ONE的住宅户型整体偏向刚需人群，住宅产品皆为紧凑三房，但高容积率和“另类”梯户比会给居住舒适度带来较大的影响。项目自身拥有商业是中奥滨江ONE最大优势，周边配套规划中偏多，或将跟随项目建设而建，交通从目前来看要以自驾为主，后期随着周边发展或将规划公交等线路。

新旅明樾府是一个仅规划了部分沿街商业的住宅项目，容积率为2.5，绿化率高达35.5%，整体舒适度较高。

项目共有三种户型以供挑选，分别是89㎡三房两厅一卫、110㎡三房两厅两卫及149㎡四房两厅两卫。其中三房为高层房源，两梯四户，居住体验感上还算好;四房则为小高层房源，一梯一户，私密性强且舒适度较高，但公摊面积也相对较大。

新旅明樾府89㎡的户型同样是典型的321刚需小户型，方正半通透，动静分离。参观样板间后发现，出彩的地方是其约5.6米长的大阳台，这种“小户型大阳台”的搭配在目前市面上还是比较少见的。

110㎡的户型基本上是在89㎡的基础上多了一个主卫，没有特别的代表性，不格外说。

比较让人惊喜的是149㎡的户型，首先专梯入户，进门玄关处设计了一个步入式衣帽间无疑为一大亮点;其次是四开间朝南，双阳台设计，也令户型更加敞阔和通透。该户型每个房间都做了飘窗设计，包括卫生间。新旅明樾府所有户型都是外飘窗，这个设计的优点是采光更好，且飘窗不占用建筑面积，但可能存在一定的安全隐患，后期尤其是高楼层住户有必要加强飘窗的安全防护。

说到地理位置，新旅明樾府还是比较占优势的，位于西客站的东南角，地处九龙湖的站南商贸综合区，周边设有轨交2号线(将于6月30日全线通车试运营)和在建的轨交4号线交汇站点(西站南广场站)，未来两线对接后将会更加便利。且其紧邻龙兴大街，周边路网发达，自驾出行也是比较方便的。

遗憾的是项目周边目前暂时没有大型商业，仅自身配套沿街商业。另据了解，楼盘周边有南昌外国语学校和预计于今年九月投入使用的腾龙学校，具备一定的教育资源，但是否能就读同样也需要等待交房后的政策划分。

新旅明樾府单就户型上看，既有刚需也有适合改善型的房源，可选余地比较大。项目周边生活配套还有待加强完善。要说其最大的优势，应该还是它的交通，长途汽车站、西站、轨道交通加上周边路网，出行方式多选性强。

当然，抛开价格来谈楼盘刚需或改善的定位都是“耍流氓”。但因为目前中奥滨江ONE与新旅明樾府均未取得预售许可证，具体准确售价暂未可知，需静待“一房一价”公示，我们也将持续关注。

人们常说：“十年红谷滩，五年九龙湖。”九龙湖新城作为南昌市近几年重点发展的板块，已逐渐成为置业人群购房优选区域。必须承认现阶段九龙湖的入住率并不高,相应配套还不够完善。但随着近两年交房高峰期的到来，及其商业配套、生活配套的一一兑现，这里或将成为南昌下一个红谷滩。