楼市两个风向标降30% 专家预测10月房价走势！

我们都听过一个观点：房价短期看金融，中期看供需，长期看人口。这是由经济学家任泽平前些年提出的框架，至今还被人们引用。

因此，金融和人口，是短期、长期房价走势的关键。

从金融角度来看，居民杠杆率这个指标，截止2018年末已经达到了53.2%, 10年时间，上涨了35个百分点，增速最快的阶段是从2017年开始，短期消费贷增速第一次超过了长期住房贷款。

这个时期，因为M2年均增速维持15%以上，居民手中持有的货币，从各种途径都涌入到了楼市中，房子作为投机品存在，正是房价涨幅最大的阶段。

从人口角度来说，澎湃新闻此前报道称，2018年人口净流入量排名前三的地方分别是，广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人)，均为南方地区。

深究起来，珠三角、江浙、受长三角辐射的安徽，恰恰也是最近房价涨速较快的区域。

但是，两条腿迈的节奏太快，步子太大，总有需要调整的时候。

如今，楼市就丢了“一条腿”：金融。

一方面，房地产金融体系调控有增无减。

据《经济参考报》9月19日报道，8月以来，明确针对房地产金融领域调控已超20次。

据不完全统计，仅8月来，罚单事由明确指向资金违规流入房地产超过40张，无论从数量还是力度均超过往年。例如，9月11日北京市开具的6张罚单中，4张与房地产有关，渤海银行北京分行、建信信托、北京银行、中信信托合计被罚金额达350万元。

根据记者获悉，对房地产金融将进行全方位监管，把控楼市资金“水龙头”，其中，压降“表外资金”绕道输血房地产、防止房地产行业占用过多信贷资源，将是未来一段时间的重点。

注意看调控出手的频率和速度，一个月时间出手超过20次，罚单超过40张，力度、数量都远超历史记录。

也就是说，从资金面的“源头”，直接掐住了房地产的“脖子”。

另一方面，LPR机制落地后，房地产投机资金被“隔离”。

8月末，央行发布新规，房贷按揭利率将参考LPR浮动执行，从10月8日开始，首套房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上lPR为4.85%);二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按最新5年期lPR为5.45%)。

表面上看，新规只是取消了利率的折扣，实则不然，LPR机制直接把房贷资金和实体经济资金“隔离”开来，1年期LPR利率下降，有利于资金向制造业、工厂、新经济去倾斜，5年期LPR保持稳定，各地自主把握加点的权限，有利于“因城施策”。

说白了，钱不会再像以往那样，轻易的流入到楼市中，不会让房子再充当居民财富的“蓄水池”。

除此之外，房地产还有两个关键指标，降幅超过了30%。

第一，房企融资额大降近60%。

同策研究院的统计数据显示：8月，40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%，接近5月的最低点。主要债权融资方式融资金额均大幅下跌，其中，公司债融资大跌超八成，信托贷款融资大跌超六成。

融资是开发商的“生命线”，也是每一家房企能够扩张的重要资金来源，相比7月份，单月的环比下跌幅度近6成，这是2019年还没有出现过的事情，甚至是最近几年都很罕见的情况。

第二，土地成交金额下降超30%。

衡量土地市场的核心指标，就看土地成交金额，其他的比如土地溢价率、流拍率，只能带给我们趋势上的感受，却没有成交额变化来的迅猛、直接。

近日，房产研究机构克而瑞最新发布的《2019年8月40城土地市场报告》显示，40城整体土地成交面积环比下降16.9%，平均土地成交均价环比下跌1.8%，量价齐跌。与此同时，40城市土地出让收入环比下跌30.3%。

分项来看，1-8月份，各地整体卖地收入是增加的，但是，8月直接环比下降30%的幅度，这个弯拐的有点让人感到措手不及，极有可能会成为年内的高点。

这样来看，9月下旬，楼市的形势就非常明朗了。

一边是“金融”这条腿暂时只能丢在一旁，另一边，是两个核心的“风向标”：房地产融资额、卖地收入又不景气，降幅动辄就是三成或者六成。

展望10月份的楼市，还能“扛得住”吗?

有专家用“4字”来预测10月房价。

9月18日，易居智库研究总监严跃进指出，8月份70个大中城市新房房价环比上涨城市数量明显减少，环比下降的城市数量明显增多。预计楼市整个9月份将呈现“以价换量”的走势，10月或现“量增价稳”的趋势。

注意这4个字的描述，9月份是“以价换量”，10月份是“量增价稳”。

说白了，本月是房企“捉对厮杀”的时刻，特价房、带装修改毛坯、买房送车位、首付分期等措施力度很大，目的就是为了早点回款。

9月份的成交量一旦企稳，开发商没有太大回款需求的话，那步入“银十”之后，成交量就会逐步增加，房企的“价格战”就会逐步进入平稳，或者“稳中有降”的趋势中，房价打折的力度，比起这个月会有所逊色。

因此，对购房者来说，房地产金融体系的调控、LPR落地，都是基于中长期的长效机制，指望短期房价出现大幅波动不太显示，如果没有急切的购房需求，最近两个月，还是冷眼旁观比较好。