2020年南昌楼市会走向哪一步?一文剖析9大趋势

还有20天就是2020年，年关将至的南昌楼市怕是又会迎来一波小高潮，在外工作一年的南昌人陆续回到南昌买房，但这些人离开后南昌的楼市又会走向哪一步？房价那几个看似简简单单的数字牵动的是万万家庭，现在就让小编给大家分析下2020年南昌楼市吧，有不足的地方望请指正。

2019年，1500万个陈景润

1980年，四十七岁的陈景润结婚，中科院给他分配了一个16平米的一室一厅作为婚房。尽管房子后面就是杀猪场，但是考虑到彼时全国人均居住面积仅有4.8平米，这个16平的婚房已经算是非常敞亮了。80年代，正是福利分房制度大行其肆的时候，距离刊发于《人民文学》杂志上的报告文学《哥德巴赫猜想》轰动全国，业已过去两年。

以现在的网络语言来形容，这两年里，陈景润是火出圈的学术明星第一人。然而尽管陈景润取得了领先世界的成就，赢得了无数鲜花与赞美，但是在那个朝堂派系林立、纷争不断、秩序森然的年代，闷头研究数学、毫无人情交际的陈景润，想要分得只檐片瓦，就不可避免的需要弯下脊梁亲身参与进世俗纷争的泥淖之中。陈景润自然是不愿的，所以这一等，又等了三年。1983年，邓小平亲自干预陈景润的住房困难问题，下达了一个指示：“一周之内，请给陈景润解决三个问题：住房、爱人的调动和配备一个秘书”。他的住房问题才最终解决。如今，我们通常将1980年视为中国房地产元年。在这一年里，如陈景润一般亟待解决住房问题的人数是870万户，人均居住面积4.8平米。到今天，中国城镇居民无房占比仍旧在30%以上，仍旧有近1500万户家庭的居住面积在8平米以下。大数学家能解世界三大难题，却难解陋室之难。能算1+2=3(哥德巴赫猜想之陈氏定理)，却算不出2020年房价走势。

政策可以乐观，人口不容乐观

陈景润猜不出40年后的房价，我们亦无法作答。但是我们仍旧想就2020年南昌楼市，做一些猜想。也便有了今天的文章：

回顾2019年全年，会发现中国楼市经历了一轮完整的春暖、夏凉、秋凉、冬暖的反四季变换。今年也是房地产调控次数史上最多一次，在“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下，楼市总体保持平稳态势，但是变化也在悄然发生：

11月11日，深圳取消”豪宅税“，减少交易成本11月22日，广州放松限购11月25日，成都天府新区放松限购11月28日，青岛城阳区、黄岛区变相放松限购11月29日，佛山放开限购，本科学历可直接购房……

如果以上还只是润物细无声，那么刚过去的周末，召开了的今年四季度政治局会议，未提及房地产，或许信号更明显一些。

未提及房地产=态度上的放松。然而放松，不等于放开，对于2020的楼市政策面，我们可以乐观，但不可以盲目。相反，对于明年的楼市，窃以为无论多么悲观，如果能避免自己成为一场悲剧，那么都是值得的。关于楼市，有且仅有两个最重要的因素。政策影响价格，人口影响价值。对于2020年的政策，或许可以乐观，但是人口，不容乐观。

2015年，我国全面放开二孩政策。2016年，出生人口1786万人，同比增长7.9%;2017年，出生人口1723万人，低于卫计委预测的2023万。2018年，出生人口1523万人，较上年减少约200万，为连续第二年下降。

近期2019年新出生人口下滑的新闻不绝于耳，前段时间北大专家认为去年(2018年)的出生人口是1300多万，比官方统计数据少了200万。他的依据是卫健委的数据，毕竟现在几乎所有的产妇都是在医院生产了。前段时间一则来自“母婴行业观察快讯”的消息称，截至2019年11月17日，中国新出生人口为1016万，预计2019年末新出生人口不到1100万，相比2018年下滑400万左右，呈现一个“断崖式下跌”的局面。

不过这则消息并没有披露数据来源，所以我们暂持怀疑态度，但是出生人口的下降，出生率和生育率(育龄妇女平均生育子女的数量)都逐步走低，都是不争的事实，区别只在于严重程度而已。事实上即使以18年1523万新生人口论，这一数据都创造了新的记录，1949年以来除三年自然灾害时期外的新低，10.94‰的出生率更是1949年以来的最低水平，总和生育率降至1.52，这一指标不仅低于世界平均，远低于其他发展中国家，甚至低于大部分发达国家。而且，除非全面放开并大力鼓励生育，出生人口的快速下滑将长期持续下去。在可预见的将来，中国出生人口乃至总人口长期快速下滑早已经没有任何悬念。

人口，是楼市上涨的唯一动力。中国楼市40年的高速增长，归根结底皆因为庞大的人口红利。按照中国平均寿命77岁来算，50后一代婴儿潮大概会从2027年开始相继去世，每年会有1500-1800万人离开这个世界，而那个时候的主力购房者为95后一代人，每年新增的需求大概只有1300-1600万。也就是说，如果把市场模型简化一下，95后可能根本不用买房，去住50后腾出来的房子就好了。如果说人口是长远计，那么棚改收官对于现阶段楼市的影响更为重大。根据《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》，明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。

事实上，在2018年、2019年，棚改货币化安置便已退潮，并且棚改规模近乎折半，菏泽等棚改大市在解除限售前，库存积压明显，失去了货币化安置，居民购买力难以支撑，这对患有棚改依赖症的地方影响深远。到了2020年，没有了棚改的支撑，还会有更多的“菏泽”出现。珍惜生命，远离县市。

2020年，南昌楼市的9大猜想

现在，让我们把视角聚焦回南昌楼市，站在2020年的大门前，我们对南昌楼市的未来做了一些猜想。欢迎大家证伪。

猜想1：成交量先抑后扬，短暂小回春

1、1-2月由于年关效应叠加春节效应，随着各大楼盘打出返乡置业的口号，一大批全国漂回乡释放购房需求，搭着降价促销的顺风车，或许会爆发能量不小的成交量。2、3月份两会之后，3-5月份，调控松动叠加旺季效应，将会延续一波小阳春行情，具体高度取决于调控松动的力度，但考虑到南昌的政策边缘化，庙堂高远，春风难渡，所以保守估计南昌在政策松绑上难有作为。3、时间跳到2020金九银十，预计调控优化松动的力度更加明显，叠加开发商推盘量加大和冲刺年度任务，预计成交量大幅增长，热度有望超预期。

猜想2：推盘潮增多，供大于求，买方市场

1、19年挤压库存被延期投放至2020年，加上部分迟缓供地的项目也将在2020年集中上市，全年上市量有望出现10%左右的增长，进入一个上市高峰期，推盘潮有望一浪接一浪的出现。2、由于上市量明显增长，供大于求，南昌楼市的买方市场特征预计将进一步强化。3、随着三限房政策的继续推行，楼市分化现象进一步加剧，卖不动的楼盘可能进一步增多，整体去化率大概率继续下滑。

猜想3：房价见顶回落和持续降价

1、除部分热门板块的房价及个盘房价有望局部性上涨外，次新板块和边缘板块，房价继续缩水缓跌，房价的板块分化将会更加明显。2、如果大家想抄底，我们认为年前是最好的抄底时机，来年开春之后，房价可能会迎来一次报复性上涨。毕竟年终大考已过，吃了开发商的促销，开发商迟早要让我们吐出来。3、看似楼市在降温，但是部分板块和楼盘的房价已经在悄悄上涨了，比如儒乐星镇，逻辑上看不懂没关系，看懂价格就可以。今后这种态势还会持续。当你还在等待楼市降温和降价的时候，部分板块和楼盘的房价却悄悄的越来越高了。

猜想4：板块分化、楼盘分化进一步加剧

1、南昌的板块分化也可能在2020年进一步加剧，热点核心板块的火热和外围板块的寒冷将会对比的更加明显。越是调控，需求越往核心区域收缩和集中。2、东西湖区、红谷滩新区、九龙湖新区、儒乐湖新区、瑶湖航空城等板块有望继续抢房，保持火热。3、新建、象湖、经开、青云谱或将量价维稳，中规中矩，部分楼盘缺乏特色，去化压力相对较大。

猜想5：重回产品主义，从减配到加大产品投入

1、三限房政策继续推行，市场回归透明，竞争加剧，房子难卖，可能倒逼开发商重新开始重视产品，无论产品差异化还是产品品质都有望在2020年有所改善。2、南昌的高端盘将会进一步增多，产品有望百花齐放，可能冒出几个有代表性的好产品。比如融创的雪个庭和赣江府，小编觉得都是比较有诚意和产品力的。3、外围竞争激烈又难卖的楼盘，不排除为了价格战和跑量，可能继续在减配和成本上做文章。

猜想6：二手房市场不温不火，优质 一枝独秀

1、由于新盘上市量大，房源多，价格贴近市场，受调控优化松动的刺激大，买房人可能会更多被吸引到新房市场，二手房吸引力下降，预计全年的二手房市场难有明显起色。2、部分此前高杠杆炒房或者资金遇到问题的买房人，随着市场降温，可能会出现小规模抛房潮。3、优质的一二线有望强者恒强，继续一枝独秀，穿越周期。

猜想7：商办市场，热潮退却，迈入低谷

1、虽然没有详细的数据，但是19年南昌的商办市场是狠狠的上了一波新，但是这些新的公寓、写字楼和商铺，去化都非常难看。这一趋势还将继续蔓延至2020年。2、南昌的商圈氛围和营商环境决定了商办市场的未来道路崎岖，想要扭转乾坤，或许要好些年了。

猜想8：周边地市，持续降温，分化严重

1、江西的其他地市，人口流出情况进一步加剧，房价见顶回落是大概率，事实上部分地市已经开始降价，明年可能更加明显。2、由于最近几年市场火爆，政府加速卖地，库存和上市量可能大幅增长的一些地市，竞争和去化压力将更加严重，未来风险更大。3、棚改红利逐渐消退，各类需求几乎耗尽，接不上来，需求回落加大供求压力，压迫房价见顶回落，价格战和降价有望燎原之火，愈烧愈烈。

猜想9：刚需、改善温和入场，投资客在观望中蠢蠢欲动

1、刚需一向畏手畏脚，改善客大多不慌不忙，他们一般会根据市场波动，温和入场。不会太激进，多年的涨价教育，使得他们也不会太犹豫。关键看机会和市场引导。2、投资客，暂时潜水，观望为主，但又蠢蠢欲动。不是不想出手，就看吸引力大不大。主要集中在一二手房倒挂的限价盘，卖不动的外围板块和楼盘，他们基本不出手。3、外溢到三四五六线城市的外地投资客基本已经接近全员退场，本地投资客依然尚存。4、刚需、改善的需求总量基本就那么多，楼市能不能复苏，关键就看投资客这个大变量会不会入场，这个取决于明年调控政策优化调整会不会给投资客以机会和空间。

以上就是我们对于2020年南昌楼市的一番哥德巴赫猜想，对与不对，大家保持自我思考。近日楼盘推荐》》》东汇后海。【售楼部电话400-819-6528转426，或点击报名享受立减16888元优惠，并享受三重礼活动。】