再次点名房地产!中央经济会议落幕，南昌房价将会走到哪一步?

今年房地产行情对南昌房地产行业从业人员来说并不好，南昌今年房地产是总体遇冷的。当然也不只仅对房地产从业人员，对广大老百姓来说房价也是头等大事，买不起房的盼着降价，买得起房的望着涨价，今天小编就来聊聊南昌的房价未来将会何去何从，尤其在今年中央会议落幕后。

前天傍晚，一年一度的中央经济会议如期落幕，并公布会议公报。

众所周知，这个会议是经济领域的顶层级别会议，具体明年经济方面会做什么，在会议上，蓝图已定。

全文公报很长，接近5000字，各方面的解读也已经很泛滥了，不过大部分都是站在宏观视野上的分析，今天，我们只想和大家聊一聊这次会议，对于南昌楼市会有什么影响。

早前的政治局会议上，因为绝口未提房地产，导致市场上传出很多楼市全面放松的预期和幻想。

然而打脸就像龙卷风，来的又快又直接，在中央经济工作会议上，再次强调了“房住不炒”。

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

可以预见，投资、投机“炒房”的行为，接下来还是会被严格管控;后续各地即便政策有调整，若一旦和炒房挂钩，那么政策也还是很容易重新收紧的。日前的张家港取消限售“一日游”便是最直接的案例。

而就在前天，权威机构、在房地产政策方面素有“神预测”之誉的中国社科院财经战略研究院，在其发布的《中国住房发展报告(2019—2020)》中，认为“楼市调控尚未完全成功，进入关键时期”，因此呼吁并建议：楼市调控不动摇。

这份报告同时还预测：住房发展的巨大潜力和预期，将在2025年前后改变。

社科院报告用“冬冷、春热、夏暖、秋凉”，来概括近一年的全国楼市走势，相比全国楼市而言，南昌的情况还要更严峻一些，几近“春寒、夏凉、秋冻”，新房成交一路走低。

上面是我们统计的今年2月份至11月份，南昌新房成交数据走势图，从这张图中，大家看出很明显的下滑趋势。

不同于新房市场的长驱直下，南昌二手房市场要显得更为曲折一些。在今年3-4月份，经历了一轮涨幅近70%的“小阳春”，然而是长达4个月的横盘阶段，情况到9月初秋突然急转直下，往年的“金九银十”突遭滑铁卢，直到11月楼市传来房贷利率下调信号，才小幅拉升。

相比起新房市场，二手房市场要更真实一些，也更符合市场规律一些。我们从中能发现更多的细节和趋势

另一个比较显著的特点是，当下的南昌楼市，分化效应正在加剧：热门楼盘三开三捷，万人摇号;冷门楼盘，无人问津，几轮摇号均无成交。

此外板块分化也在加剧，儒乐湖、红谷滩、朝阳新城等热门板块，成交量一骑绝尘;冷门板块，如湾里、经开，持续滑向成交谷底。

一如社科院报告对城市分化的描述，南昌楼市内诸板块的分化，可能才刚刚开始。

房价方面，无论是新房还是二手房，南昌全年下滑趋势明显。同时各大楼盘纷纷祭出降价促销绝活，买房送猪肉等创意营销频繁刷屏。二手房挂牌量也在最近几个月迎来激增，投资、投机客的出逃意愿强烈。

2020年，南昌楼市会怎么走?

社科院报告对2020年楼市的总体判断和预测是：总体上持续保持稳中有变的走势。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场继续保持降温通道，不会出现剧烈的波动。

其预测依据，包括互相掣肘的一些因素：中国目前处于城镇化率30%~70%的快速发展区间，未来还有一定的需求潜力。未来改善性购房需求占比将会稳步提升，刚性需求和改善性购房需求仍有进一步释放空间。炒房的利益机制依然存在。楼市调控不太可能放松。

不过，报告特别指出，一、二线城市的购房需求仍有较大潜力，尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决。一、二线城市、东部城市、都市圈城市群、特殊资源城市，与四、五线及以下、西部东北城市、城市群以外、资源枯竭城市的分化，将持续。

值得关注的是，此次中央经济工作会议提到——推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设，打造世界级创新平台和增长极。要提高中心城市和城市群综合承载能力。

然而不久前的长三角国家战略中，江西再次落选，即使是这之后不久召开的长中游城市群会议中，南昌作为与会的四大城市之一，也并没提出什么有战略意义的发展规划。在城市群和都市圈的全国竞争中，江西、南昌，是否会一步慢、步步慢?

如果没有更高屋建瓴的宏观战略作为支撑和动力，南昌未来的楼市发展，还有多大的空间，无疑要打上一个大大的问号。

社科院报告还对中国楼市作出了更深层次的一些判断。特别是，在报告看来，房地产已成为中国经济健康发展的掣肘——

稳增长方面，房地产对经济增长的净贡献已由正转负。惠民生方面，房地产对整体的住户部门的生计产生了双重影响。调结构方面，房地产对结构调整和产业升级起到阻碍作用。防风险方面，房地产风险是中国经济的重要风险源。促改革方面，住房改革是供给侧结构性改革的重点。

也是在这样的判断下，报告呼吁，让住房回归到民生的初心、居住的功能。建议坚持调控不动摇，倒逼市场主体改弦更张。

同时，报告给出了一个特别值得关注的预测——住房发展的巨大潜力和预期，将在2025年前后改变。事实上，业界早已有声音说，房地产即将从增量时代转到存量时代。

这样的判断，一方面是说未来新房的开发量、供应量会不断减少，二手房市场将逐步成为购房主阵地。另一方面，还指在老城更新、老旧小区改造等存量领域，会有更多的动作和机会。

值得关注的是，此次中央经济工作会议在强调“房住不炒”之前，还有一句话——要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

2020年，同样是南昌棚改最后一年，尽管2019年以来已经停止货币化安置，但是如果保证回迁房和商品房业主间的融合，也是亟待解决的问题。

另外今年，南昌部分老旧小区试点改造，取得了一定的成绩，但是旧改决不能只落实在加装电梯、翻新翻墙等表面工程上，水电燃气、街道整改等才是更重要也更困难的攻克点。

而不管房地产的好日子还有几年，不管城市前景能为楼市吸引来多少购房人口、给居民增加多大的购房能力，也不管老房子、老小区会改造成什么样，最好还是时刻提醒自己——“房住不炒”!

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