房子每年涨多少才算保值升值?一文告诉你!

发布时间:2020-01-22 09:13:16

来源:楼盘网

分类:本地楼市


年根到了,家人回来了,房子买好了,那问题来了:买好的房子一年要涨多少才算保值?不知道有多少朋友知道买房不涨价等于亏损,或者说一套房子每年涨多少才能真正算是保值。是长期持有还是短期投资,这些问题都很重要。

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不可言喻的“5%”

在讨论之前,先看几个值得重视新闻。

1、深圳业主集体哄抬二手房价,被住建局约谈,该楼盘房源被下架,网签被暂停

2、深圳市住建局:年涨幅超过5%,可投诉。

3、深圳市住建局辟谣:其实也没有明确划线就是5%,反正涨幅影响市场的,都可以投诉。

越是辟谣,就越是明显。5%显然不是市场或者媒体意淫出来,是一条不可言喻的红线,在心中有数就好。 其实背后引申的含义,就是5%的涨幅是可以接受的。个人猜想这是一个希望被引导的方向,能否实现不好讲,但是往下走,显然是概率不高的。 就像温和的通胀更有利于经济发展,温和的上行对多方都不错,就是短炒的投机客受不了!

何为“保值”?

好,我们进入正题,继这个焦虑之后,谈谈楼市中的机会。有人说:我也不是想翻番赚大钱,就是希望能保值,可以么? 那我们先要理顺一下,保值的定义,什么叫保值? 2012年两万一平买海珀兰庭、滨江一号,如今还是2万一平,这个算不算保值? 你肯定心想,扯淡呢,这肯定不保值啊!不过也总比瞎投资强吧,有些有钱人瞎投资都被割的只剩韭菜根了,甚至恨不得连根拔起。

有人说,保值就是能够追平cpi!但是实际上cpi这个东西不靠谱,因为有些东西的价格是不计入cpi的,比如:房子。 这么多年下来,钱对标房子,确实贬值非常厉害;对标粮食蔬菜等民生消费,也贬值不少,但是没有房子那么夸张。如果对标电子消费品和汽车,似乎还略有升值。

保值最好的方式,当然就是升值,但是却很难预料多年以后房价格局。保值还有一种理解方式就是:购买力等价置换!

打比方,一套房子今年能换10kg黄金,十年后依然能换10kg黄金,这就是保值,如果换的少了就是贬值,当然这个是以黄金为参照。

我们的参照物一般就是现金。但是现金在不同时间段的购买力是不一样的,这个比较复杂,今天先不聊了!

你是想靠房子暴涨实现阶级飞跃,还是稳健经营家庭资产,这个投资目的也要清晰。如果说是前者,那就重仓楼市就好了,赢了会所嫩模,输了会所富婆。

如果说是后者,我觉得可以尽量把家庭资产做切分,分散投资。但是,有人要说了,我家没有那么多钱,就一套首付的钱,要么投,要么不投,资产太少切分不了。

一年不涨“亏”7%!

如果这样,那我们就来算一笔账咯。 房产是一项大额投资,试错成本非常高,所以纯投资尽量挑选优质资产,价格也同样有安全垫最好。好多人不理解什么叫安全垫,市价15000,你买来14000,你就有1000块的安全垫。 房价下跌1000,你也能原价出手,不亏。这就叫安全垫,比如华润万象城,安全垫有好几千。(实际上亏利息,这里只解释安全垫,不做详细分析) 房产投资是一个逆水行舟的过程,不进则退。它是带杠杆的,杠杆是有成本的,有利息的。

如今我国大致的无风险利率是4%,100万投进房子中,这部分本金首先每年损失4%的机会成本,如果横盘一年,利息再一扣,还是不少钱的。 要不我们以总价200万的房产来做一个计算题,首付70万,贷款130万,利息按5.88%计算。 第一年,本金的机会成本2.8万;利息大致每个月6330,第一年总利息76000元左右。差不多硬亏10.4万。

第二年,本金的机会成本依旧2.8万,利息75000元左右,总共10300元。

第三年也少不到哪里去,差不多10.2万,三年差不多就是31万的样子。 如果以3年为周期,200万的总价不上涨15.5%,那就很不划算了。实际上算上税费、交易成本,应该要接近20%,粗暴算一下每年7%的目标。如果短炒,你就可以问自己,你下手的目标有没有每年7%的潜力? 不要老是觉得,好像买了房子就可以安心了,环境变了!房价不涨,那就是一个持续失血的过程。市场最擅长的一件事就是:教做人。 我们姑且暂时把这个7%称为保值门槛吧,就是房子一年不涨这么多,就不保值。如果没涨,就亏这么多!

这里贴一个保值门槛的公式:保值门槛 = 无风险利率 + 房贷利率

介于无风险利率会逐渐减少,房贷利率长期走低的概率也大。如果周期拉长,保值门槛是可以持续下降的。 保值门槛在未来降低到5%以内,不会是很大的问题。那么账先算到这里,我们来谈机会!

楼市中的“保值”机会!

上次说到房价上涨的直接原因有两个,一个是城市化,一个是信贷。现如今信贷熄火,只剩下城市化的动力了,那么房地产的投资逻辑就换了赛道了。 注意,这里说的是投资逻辑!以前的投资逻辑是建立在信贷扩张的基础上,它的本质是金融驱动的。 而未来,如果金融端一直严格控制,那么房地产的另一条投资逻辑,将逐渐显现,那就是基本面驱动。如果接下来,没有大水了,这个就必须绝对重视了。请务必记住这个五个字:基本面驱动。

什么叫基本面? 这其实是股市的用词,基本面好就是说一家公司本身的质地很健康,很过硬;基本面差就是经营状况不太行。 那放在楼市上也很好理解,可以是板块,也可以是具体的项目。用板块可能更容易体会,比如基本面好的板块,红谷滩,红角洲,凤凰洲,老城区等等…………基本面差的比如某鬼见愁的城区,几年过去了都还是老样子………… 基本面好的标准就是,人多、需求大、配套完善齐全、市民所从事的社会活动,比如上班、娱乐、消费、办事都要在这里进行。 这是其一,其二就是交通设施、道路状况、市容市貌等等吧,这个理解起来也很简单,也不需要我过多的解释。 基本面的赛道,它不是那种暴风骤雨式的,是节奏比较温和的,那种动辄两三年翻番的节奏不是基本面的赛道,这里是慢车道。

一条“慢且长”的赛道!

那我们进行资产配置,是去基本面好的地方配置么? 不是。 是要去基本面在未来能够持续改善,人口持续流入的地方。这还不完全够,因为基本面涉及到城市建设,通常来说没有哪个地方会越建越差,必须是该板块的基本面改善速度高于其他地方,才值得下手。 这种区域一定是土拍活跃,日新月异的板块,比如红中区,到处开发建设,人口持续流入。不少南昌人都表示,自从搬家到了红谷滩,好久都不去一次老城区了。(红中区的基本面依然在上升当中,当然整个红谷滩区都是) 而且,并非你买入了就开始一路缓慢抬升,中途必然会受到金融端和政策端的影响,短期可能涨、可能跌,但是内在的硬价值是一直稳步向上的。 以前基本面的暴击通常都来自于学校,学校进入教育集团模式之后,可能新开的第一第二座新校还是会有很大的反响,但是随着挂牌的名校越来越多,这个暴击会呈边际效应递减。 总之,这是一条慢且长的赛道,如果选对了,还是会比较稳的。无论如何,任何一个板块和楼盘都到了修炼内功的时候。

最后,房子能不能投资,肯定可以。但是有一点很重要,你是以什么周期来投资,这一点一定要想清楚,长期依然有其价值,未来还有2亿人要进城。 在一个基本面持续向好的地段,买入品质过得去,价格最好有安全垫,且能够做好长线的准备,并且最好能够出租出去,换取持续现金流,对于保值来说,问题应该不大。

拿着这个标准去选目标吧,另外如果能够主动择时就更加好了,利率越低的时候买,持有成本越低。 本文是回复焦虑的问题,是否能用房子保值,并非讨论炒房赚取超额收益。此时此刻,我们建议做一个房产的长期主义者!

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