房子每年涨多少才算保值升值?一文告诉你!

年根到了，家人回来了，房子买好了，那问题来了：买好的房子一年要涨多少才算保值?不知道有多少朋友知道买房不涨价等于亏损，或者说一套房子每年涨多少才能真正算是保值。是长期持有还是短期投资，这些问题都很重要。

不可言喻的“5%”

在讨论之前，先看几个值得重视新闻。

1、深圳业主集体哄抬二手房价，被住建局约谈，该楼盘房源被下架，网签被暂停

2、深圳市住建局：年涨幅超过5%，可投诉。

3、深圳市住建局辟谣：其实也没有明确划线就是5%，反正涨幅影响市场的，都可以投诉。

越是辟谣，就越是明显。5%显然不是市场或者媒体意淫出来，是一条不可言喻的红线，在心中有数就好。 其实背后引申的含义，就是5%的涨幅是可以接受的。个人猜想这是一个希望被引导的方向，能否实现不好讲，但是往下走，显然是概率不高的。 就像温和的通胀更有利于经济发展，温和的上行对多方都不错，就是短炒的投机客受不了!

何为“保值”?

好，我们进入正题，继这个焦虑之后，谈谈楼市中的机会。有人说：我也不是想翻番赚大钱，就是希望能保值，可以么? 那我们先要理顺一下，保值的定义，什么叫保值? 2012年两万一平买海珀兰庭、滨江一号，如今还是2万一平，这个算不算保值? 你肯定心想，扯淡呢，这肯定不保值啊!不过也总比瞎投资强吧，有些有钱人瞎投资都被割的只剩韭菜根了，甚至恨不得连根拔起。

有人说，保值就是能够追平cpi!但是实际上cpi这个东西不靠谱，因为有些东西的价格是不计入cpi的，比如：房子。 这么多年下来，钱对标房子，确实贬值非常厉害;对标粮食蔬菜等民生消费，也贬值不少，但是没有房子那么夸张。如果对标电子消费品和汽车，似乎还略有升值。

保值最好的方式，当然就是升值，但是却很难预料多年以后房价格局。保值还有一种理解方式就是：购买力等价置换!

打比方，一套房子今年能换10kg黄金，十年后依然能换10kg黄金，这就是保值，如果换的少了就是贬值，当然这个是以黄金为参照。

我们的参照物一般就是现金。但是现金在不同时间段的购买力是不一样的，这个比较复杂，今天先不聊了!

你是想靠房子暴涨实现阶级飞跃，还是稳健经营家庭资产，这个投资目的也要清晰。如果说是前者，那就重仓楼市就好了，赢了会所嫩模，输了会所富婆。

如果说是后者，我觉得可以尽量把家庭资产做切分，分散投资。但是，有人要说了，我家没有那么多钱，就一套首付的钱，要么投，要么不投，资产太少切分不了。

一年不涨“亏”7%!

如果这样，那我们就来算一笔账咯。 房产是一项大额投资，试错成本非常高，所以纯投资尽量挑选优质资产，价格也同样有安全垫最好。好多人不理解什么叫安全垫，市价15000，你买来14000，你就有1000块的安全垫。 房价下跌1000，你也能原价出手，不亏。这就叫安全垫，比如华润万象城，安全垫有好几千。(实际上亏利息，这里只解释安全垫，不做详细分析) 房产投资是一个逆水行舟的过程，不进则退。它是带杠杆的，杠杆是有成本的，有利息的。

如今我国大致的无风险利率是4%，100万投进房子中，这部分本金首先每年损失4%的机会成本，如果横盘一年，利息再一扣，还是不少钱的。 要不我们以总价200万的房产来做一个计算题，首付70万，贷款130万，利息按5.88%计算。 第一年，本金的机会成本2.8万;利息大致每个月6330，第一年总利息76000元左右。差不多硬亏10.4万。

第二年，本金的机会成本依旧2.8万，利息75000元左右，总共10300元。

第三年也少不到哪里去，差不多10.2万，三年差不多就是31万的样子。 如果以3年为周期，200万的总价不上涨15.5%，那就很不划算了。实际上算上税费、交易成本，应该要接近20%，粗暴算一下每年7%的目标。如果短炒，你就可以问自己，你下手的目标有没有每年7%的潜力? 不要老是觉得，好像买了房子就可以安心了，环境变了!房价不涨，那就是一个持续失血的过程。市场最擅长的一件事就是：教做人。 我们姑且暂时把这个7%称为保值门槛吧，就是房子一年不涨这么多，就不保值。如果没涨，就亏这么多!

这里贴一个保值门槛的公式：保值门槛 = 无风险利率 + 房贷利率

介于无风险利率会逐渐减少，房贷利率长期走低的概率也大。如果周期拉长，保值门槛是可以持续下降的。 保值门槛在未来降低到5%以内，不会是很大的问题。那么账先算到这里，我们来谈机会!

楼市中的“保值”机会!

上次说到房价上涨的直接原因有两个，一个是城市化，一个是信贷。现如今信贷熄火，只剩下城市化的动力了，那么房地产的投资逻辑就换了赛道了。 注意，这里说的是投资逻辑!以前的投资逻辑是建立在信贷扩张的基础上，它的本质是金融驱动的。 而未来，如果金融端一直严格控制，那么房地产的另一条投资逻辑，将逐渐显现，那就是基本面驱动。如果接下来，没有大水了，这个就必须绝对重视了。请务必记住这个五个字：基本面驱动。

什么叫基本面? 这其实是股市的用词，基本面好就是说一家公司本身的质地很健康，很过硬;基本面差就是经营状况不太行。 那放在楼市上也很好理解，可以是板块，也可以是具体的项目。用板块可能更容易体会，比如基本面好的板块，红谷滩，红角洲，凤凰洲，老城区等等…………基本面差的比如某鬼见愁的城区，几年过去了都还是老样子………… 基本面好的标准就是，人多、需求大、配套完善齐全、市民所从事的社会活动，比如上班、娱乐、消费、办事都要在这里进行。 这是其一，其二就是交通设施、道路状况、市容市貌等等吧，这个理解起来也很简单，也不需要我过多的解释。 基本面的赛道，它不是那种暴风骤雨式的，是节奏比较温和的，那种动辄两三年翻番的节奏不是基本面的赛道，这里是慢车道。

一条“慢且长”的赛道!

那我们进行资产配置，是去基本面好的地方配置么? 不是。 是要去基本面在未来能够持续改善，人口持续流入的地方。这还不完全够，因为基本面涉及到城市建设，通常来说没有哪个地方会越建越差，必须是该板块的基本面改善速度高于其他地方，才值得下手。 这种区域一定是土拍活跃，日新月异的板块，比如红中区，到处开发建设，人口持续流入。不少南昌人都表示，自从搬家到了红谷滩，好久都不去一次老城区了。(红中区的基本面依然在上升当中，当然整个红谷滩区都是) 而且，并非你买入了就开始一路缓慢抬升，中途必然会受到金融端和政策端的影响，短期可能涨、可能跌，但是内在的硬价值是一直稳步向上的。 以前基本面的暴击通常都来自于学校，学校进入教育集团模式之后，可能新开的第一第二座新校还是会有很大的反响，但是随着挂牌的名校越来越多，这个暴击会呈边际效应递减。 总之，这是一条慢且长的赛道，如果选对了，还是会比较稳的。无论如何，任何一个板块和楼盘都到了修炼内功的时候。

最后，房子能不能投资，肯定可以。但是有一点很重要，你是以什么周期来投资，这一点一定要想清楚，长期依然有其价值，未来还有2亿人要进城。 在一个基本面持续向好的地段，买入品质过得去，价格最好有安全垫，且能够做好长线的准备，并且最好能够出租出去，换取持续现金流，对于保值来说，问题应该不大。

拿着这个标准去选目标吧，另外如果能够主动择时就更加好了，利率越低的时候买，持有成本越低。 本文是回复焦虑的问题，是否能用房子保值，并非讨论炒房赚取超额收益。此时此刻，我们建议做一个房产的长期主义者!

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