这场疫情扒开了楼市的“遮羞布”!

你家附近的商铺关了多少?虽然时间已经步入了5月份，但是现在讨论的最多的问题莫过于复工了，街边的商店关门了众多，而与之对比的确实人头攒动的各楼盘售楼部，充斥于耳的是某城市豪宅秒没，天价喝茶费等信息，但真实楼市是怎样?大家关心的房价会涨吗?楼市的这块“遮羞布”是时候揭开了吗?

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3个月时间，卖保险的人增加了70万!

这个数字是《中国经营报》援引的行业数据，以某上市险企为例，一季报的销售队伍总是达到了200多万，年报的销售人员是184万，3个月时间，增加了近20万人。

为什么卖保险的从业者增速这么快?

说白了，还是工作不太好找，今年尤甚。

事实上，自2015年资格考试取消以来，保险营销人员数量大幅增长，由2014年的325万人增至2018年的872万人。

不光是卖保险的，我还查了一下快递和外卖从业人员的数据。

国家邮政局主管的中国邮政快递报社，在年初发布了《2019年全国快递从业人员职业调查报告》，从2016年至2018年，中国快递员数量增长了50%，总数量已经突破300万。

2年时间，从业规模增速超50%，但是，7成送快递的月薪在5000元以下。

外卖骑手这个职业的增速，比卖保险和送快递更恐怖。

根据《2018外卖骑手群体洞察报告》，从2013到2018年，部分地区骑手数量增长31倍;2018年，美团外卖骑手有270万，饿了么注册骑手超过300万。

仅仅今年前3个月，美团新注册并且已经有收入的骑手达到45.7万人。

调查显示，这些新增骑手中有60%以上是来自生活服务业以及制造业的转移劳动力。

以上这3个行业的数据，其实都有滞后，统计截止日期大部分都是2018年之前。

如果考虑到2019年和今年一季度的新增，保险+快递+外卖3个行业吸纳的劳动力数量，保守估计，也要在2000万以上。

生容易，活容易，生活不容易。

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统计这些数据，并不是我心血来潮。

主要是最近市面上流行几份报告，让我怀疑自己身处两个世界。

央行的城镇居民家庭资产负债情况调查里提到：城镇居民户均总资产317.9万元，中位数141万元，老百姓7成资产都是房子。

前几天发的1季度储户问卷，只有15%的居民预期房价会跌，仅不到3成的居民认为收入减少。

这个世界里，人人都是百万富翁。

另一边，CNNIC发布的《中国互联网络发展状况统计报告》称，全国6.5亿网民月收入不足5000元，超过80%网民学历低于大专。

李迅雷曾说，80%的国内机场吞吐量不足，10亿左右的国人从没有坐过飞机，可以非常保守的说，至少6亿人还没用过坐便器。

统计局第三次农业普查中提到过一组数据：1亿户农民仍在使用旱厕，469万户连厕所都没有。

这个世界里，人人都被生活毒打。

为什么这些报告的结论如此迥异?

原因很简单，统计样本不一样。

央行的城镇居民资产报告，是从去年10月份开始，对30个省市3万户家庭开展的调查，调查对象为县级以上城镇居民家庭，不包括农村居民家庭。

3万户城市家庭，调查的过程匿名、随机，按常住人口分布在30个省市确定调查样本数量，广东最高，山东、江苏、河南位列其后。

这就相当于：跑到火车上问大家有没有买到票，当然买了啊!

有机构统计数据说，2018年有6亿人次坐过飞机，乍一听数据高的吓人，实际上去掉重复往返人次、境外人次，真正坐过飞机的人要大打折扣。

这就是“幸存者偏差”。

在售楼部里抢房的人潮，在新闻里反复出现的豪宅售罄，在自媒体笔下各种“听朋友说买了几套房”的故事，编织成了一个投机、疯狂、暴富的光鲜世界，这些消息占据了聚光灯的90%。

而那些真正代表房地产市场购买力的刚需族，是很难发出自身声音的。

前天看到，东莞毛纺基地四五十岁的女工找不到零活，中午吃3块钱的午饭，一位大姐说：我不是发愁，我是着急!

讽刺的是，攒了一辈子的几十万，给孩子掏了首付，转头回到东莞，今年收入又没着落了。

去年有个报告说，一线城市施工面积占全国的比例不到6%，二线城市占比在28-29%左右，三线及以下城市占比在65%-66%。

全国有几百个地级市，几千个县城，这些地方盖出来的房子，是房地产的真实供给。

而外卖+快递+餐饮+工厂流水线+小作坊从业人员的收入，就是房地产的真实需求。

收入断流，就意味着楼市需求断层，过剩的供给无法消化。

03

绕过“幸存者偏差”，才能看出2020年楼市的真面目。

这也是我们一直以来的观点：买房已经成了少数城市和少数人的游戏。

深圳千万豪宅秒磬，百万喝茶费重现，经营贷流入楼市，热到引起了央媒、央行、银保监会、全国舆论的全方位关注。

何止是深圳，单在3月份，上海豪宅成交金额达35万平方米，占3月全市新房销售金额的16%。深圳、杭州豪宅成交占比更高，分别达到66%、43%。

根据中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场月度发展分析报告》，3月份全国24个核心城市综合房价超过2020年春节前的水平，同时也高于2019年全年最高房价。

楼市真的有这么火爆吗?

我觉得，可能是金字塔尖城市遮住了我们的双眼。

据CRIC监测数据，3月份，成都、杭州等核心城市成交量已高于去年同期，但重庆、宁波、郑州、武汉等城市楼市复苏相对缓慢，成交量同比仍下跌超50%。

即便到了复工率超90%的4月份，福州、武汉、大连等城市4月以来的周度累计成交量还不及去年的50%。

隐藏在高频成交数据背后的，其实是需求的下滑。

需求，需求，需求，从来没有像今年这么迫切。

经济学家李奇霖前几天发了个报告：需求不足是经济问题的核心。

制造业PMI新订单指数从52.0回落到50.2，制造业PMI新出口订单指数从46.4大幅下滑到33.5。

非制造业PMI新订单指数从49.2回升到52.1，非制造业PMI新出口订单指数从38.6下滑至35.5。

根据国家统计局的介绍，4月PMI调查中，高达57.7%的企业反映订单不足。

啥意思?

复工倒是很顺利，没订单啊!

李迅雷接受南周采访时说：还有5亿人没坐过马桶，10亿人没有坐过飞机，但是，今天我们的马桶还是过剩，飞机载客量依旧不足。

一边是产能过剩，一边是市场潜力巨大，形成这种奇异的供需结构的原因，是“有效需求”不够。

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这是在生产率难以提升的存量时代，所有行业都碰到的问题。

比如，直播卖货搞的风风火火，代价是线下商业的凋零，社会商品零售总额依然在下降。

比如，外卖、快递吸纳大规模就业人口的同时，代价是制造业劳动力的流失。

比如，一二线城市创造出一个又一个GDP高增速奇迹的同时，代价是人口从三四线向头部城市不可逆的流入。

宏观环境的变化，必然会在微观个体身上体现出来，放在房地产市场也是一样的道理。

有人说：XX城市能买吗?有一体化规划。

有人问：XX新区可以投资吗?有高铁和城轨。

看一眼2019年各地新增人口排行吧，堂堂的南京第12名，流入不到7万人，大名鼎鼎的苏州位列TOP20，流入不到3万人，常州、南通、泰州流入不足1万人。

这可是鱼米之乡的苏南呀!这可是食物链顶端的长三角呀!这可是中专落户、抢人最猛、一体化最强的城市群呀!

连这些城市的人口吸引力都开始衰微，你所在城市的CBD和新区，又有多少需求能够支撑?

没有人口，没有“有效需求”，没有真金白银的购买力做支撑，一张蓝图画到银河系又有什么用?

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当然，对很多城市来说，需求不够，刺激来凑，给楼市松一下不就行了?

这种想法太天真!

驻马店首套房公积金首付降低、广州公寓限购松绑、宝鸡争取降低首套房首付比例、济南产业园区内购房取消限购、海宁房博会期间放开限购1个月、青岛限时百日取消限售、赤峰鼓励个人购房取消限售、荆州降低首付提高公积金贷款额，政策发布之后迅速撤回。

2个多月，8个城市撤回涉房政策，房改20年以来，还是第1次见到。

前几天，深圳住建局局长说：遏制高房价，我们的手段还多得很。

比如，交易环节提高房贷利率、提高税率。持有环节直接上房地产税。

用他的话说：政策早都准备好了，只是什么时候出的问题。

能让官方直接进行“政策暗示”，这样的情况可不多见。

调控的“底线思维”，远远比我们想象的要坚韧。

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城镇化潜力巨大，农民进城动力十足，改善需求一直存在，这是事实。

房地产是压舱石和稳定器，一二线城市未来10年房价再翻番，全球货币大放水推涨资产定价，这也是事实。

以上这些逻辑，一点毛病都没有。

但别忘了，今年是2020年，每个人的健康、工作、收入乃至命运都面临着巨大的不确定性。

巴菲特在今年的股东大会上说：油企的未来我无法预测，疫情也无法预测，利率也无法预测。

当整个世界都变得不可捉摸，凭什么有人会觉得今年的房价可以预测，甚至5月份的房价也可以预测?

保住饭碗，以后才能站着把钱挣了。

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