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城芯人居再更迭,国贸凤凰原样板房盛大开放五一购房节刚过,当下诸多购房者心中最大的疑问就是,5月房价涨不涨?涨势如何?毕竟有些人因为诸多原因错过了“5.1黄金周”特大优惠活动,购房又是必须要买的准业主来说,肯定想知道5月之后的房价走势如何,咱们不妨一起来看看下文,就明白房价将如何变化。
因为4月的楼市,多个城市成交量全面反弹,在舆论场上出现了较强的热度。尤其是深圳,炒作风气重现,当地为了防止房价过快上涨,甚至还献出了全球独一例的打压政策,“限制二手房挂牌价”。
5月的意义在于各城市全面复工,真正的「疫情过后」。那么3、4月份被抑制的需求,一定会推到5月份爆发,达到小阳春的峰值。这也是大家众心惶惶,生怕房价涨起来的原因。
当然市场上也出现了很多质疑行情的声音,例如目前经济下行,企业运行不畅,人们兜里的钱变少了,还有什么勇气去买房。
那么楼市可以脱离疫情影响一飞冲天吗?今年的小阳春会持续多久呢?5月行情如何,买房时机又在哪个时间段?
下面,我们用贝壳新出炉的4月市场行情数据,为大家一一寻找答案。数据采集源为我国核心18城市。(北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都)。
01 割裂的市场
我们先进入枯燥的数据环节,先对目前的市场有一个宏观的认识。
贝壳研究院数据显示,4月份18个主要城市链家成交量较三月份,环比上涨了43.1%。
这个数值在去年一整年,都算是高数值增长,但相对于去年小阳春(2-3月份),还是差了许多。但也证明了在全国各地逐渐复工情况下,市场需求正在加速释放。
而且成交结构上明显在发生变化:改善购房者在逐渐替代刚需入场买房。
数据显示,4月链家18城成交面积在90平以上占比高出2.2个百分比,达到30%。三居室的改善房源成交占比连续两个月提升,超过30%。尤其是北京,4月份450万以上的改善房源成交占比,大幅提升了5个百分点。
这是楼市小阳春,典型的交易现象:先是第一批刚需购房者入场买房,然后轮动到改善型需求的释放。毕竟现在“卖小换大”,“以房换房”的购房者依然占市场主流。
但要注意,当改善购房者远大于刚需购房者的时候,说明市场底层购买力变弱,这不是一个好现象。因为刚需才是楼市的基础,也是所有改善者加杠杆的基础。
在连续2个月的成交量上涨下,房价开始止跌反弹。
数据显示,4月重点18城中有16个城市价格环比上涨。但整体来看二手房价格上涨幅度并不大,没有出现需求集中释放导致房价快速大幅上涨情况。
总体来看,我们4月市场的确出现了小阳春,但整体幅度并不大。那么重点就放在了5月份,是继续上涨还是掉头向下?
在分析之前,我们先来了解一下目前市场的博弈情况。这点很重要。
02多空的博弈
当下市场上,明显出现了多空两股博弈力量。
多:「前期挤压的需求释放」+「货币政策放松」空:「三稳基调」+「疫情打击下居民消费力疲软」
如果你经常读我的文章,想必对这4个因素已经非常熟悉。但在这里,我还要再强调一下“货币政策”和“居民消费”,这两个也是当下最主要的矛盾点。
货币政策有两层意思,信贷政策放松和房贷利率下调。
疫情之下,为了刺激经济。全球都进入了货币宽松周期,中国也无法独善其身。从3月27日中央政治局会议之后,市场上更是出现了一揽子政策。
央行大力派发现金稳经济、保就业,但同时也会给房地产撕开一道口子。一线城市,尤其像深圳这种私营经济发达、资本流动性较强的城市,对此十分敏感。
所以目前处在风口浪尖的深圳,多个地区出现房价反弹热象。
银行为了完成任务,想尽办法给小微企业放贷,同时居民消费贷款利率也降低很多,这时候,想法设法从银行里套钱买房的人不在少数。杠杆的释放,凭空创造出了购房需求。
其次在LPR连续几次下调后,各大一线城市房贷利率均有下滑,其中深圳目前平均稳定在5.15%左右,也是近几年的低谷值。
利率的变化并不在于每个月少还的那几十块钱,而是从根本上改变了人们对房价的预期,毕竟银行让利这种事情,是巨大的实惠,大家从观望转为蜂拥入市,也在所难免。
而矛盾点的另一面就是居民消费力疲软,这是当下必须要重视的问题。
毕竟衡量楼市购买力并不是凑够首付上车就行,最重要的是居民未来是否能稳定月供还贷。这和薪资收入息息相关。
这个数据目前来看起来有些艰难。根据天眼查数据显示,国内第一季度受疫情重创,社会凭空多了上千万“创业”大军,创业意味着没有了稳定收入,这些人的还贷能力减退,甚至为0。
从2020年3月份开始,居民延期交款比例在快速上升,背后是数万家庭面对就业环境下的无奈。
当我们理清了这两个根本性的矛盾点后,我们就要衡量哪一方对市场的影响更大。这个虽然没有研究机构去做对比,但从4月的行情细节里,可以明显得出结果。
03 楼市的趋势
我们把去年的成交翻出来。
可以发现4月的行情虽有反弹,成交量呈现环比43.1%的涨幅,但是相对于3月小阳春,只达到了后者85%的水平。
这时候肯定有人会说,这不是疫情嘛,很多小区还未解封,购房者和中介根本进不来,何谈看房交易。
其实4月中旬全国各大城市基本都放开了小区疫情管理,只要通过健康宝和体温测试,均可以进入小区看房了。
退一万步讲,如果疫情是缓慢放开的,那么小阳春应该逐渐旺盛,市场成交应该呈现一路向上的状态才对。
然而数据显示,18城整体成交量在4月12日达到巅峰后,开始一路下滑,进入了小阳春的拐点区。说明购房需求已经开始竭力,正在走下坡路。
这就是疫情对居民购买力造成的影响,这一点还可以从租赁市场的租金走势看出来。
因为租房需求和二手房购房需求是同步释放的,二手房可能存在炒作机会,但是租房市场却是实打实的体现了,城市居民的居住需求和经济增长状况。
数据显示,除了上海和西安租金同比保持小幅上涨外,其他城市租金比去年均有所下降,广州、青岛、烟台降幅更是达到了10%左右。这表明年轻人租金的支付能力在下降。
所以现在可以总结整体楼市的行情趋势为:
4月是2020年小阳春的峰值,疫情对居民购买力的影响开始显现,5月购房需求开始放缓,行情大概率不及4月。房价在4月小幅上涨后,5月开始横盘震荡。小阳春注定是短暂的。
04 行情总结
1、2020年的市场行情和2019年没有太大区别,甚至整体看涨能力小于2019。但值得注意的是,一线城市目前属于价格底部,由于对货币政策更为敏感,所以增长性会更强一些。
2、二线城市虽然出现了小阳春现象,但是居民整体购买力趋弱,在5月份后会持续衰退,房价没有较大的起伏。当然二线目前分化严重,像青岛、成都、长沙这种已经在去年回调或者房价还处于合理状态下的城市,需求的释放较强,房价会有一定的增长。
3、疫情对楼市的影响超过预期,如此看来比2003年SARS的更为严重。2003年时中国大多数城市房价偏低,购房需求旺盛。于今,户均拥有1.2套房子,基础需求得到满足,且房价太高,对人们的现金流能力要求更高。
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责任编辑: nanchangadmin
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