楼市，依旧走在上升道路上!

最近有不少朋友都在咨询小编最近南昌的房子能买吗?投资合适吗?其实小编想说，在疫情影响下的中国经济来看，楼市或者说是房地产行业依旧是那最大的“中流砥柱”，也是经济的压舱石。所以越是重要就越需要稳定，虽然说不可能暴涨，但楼市依旧在稳步上升，这想必大家也多多少少有所察觉：银行、土拍等“味道”大家也闻到了吧?

楼市从疫情中迅速回暖，并出现局部过热已经不是什么新新闻了，毫不夸张地说，中国楼市和美国股市是迄今为止，唯二两个从全球疫情中实现深V反弹的领域。

虽然有人调侃中国楼市和美国股市是全球两大泡沫，但也不得不服，就算是泡沫，它们也是最坚挺、最具韧性的泡沫。

今天我们再从其他视角看下这个话题。

日前，笔者看到了几个看似孤立，放在一起却又耐人寻味的新闻。

其一，中国经济争取用2-3年时间能够回到正常增长轨道。

注意关键词：争取、2-3年。

其不仅间接反映了疫情对中国经济冲击比大多数人感受到的严重，也表明中国经济大概率走不出像楼市那般的V字形路线了。

其二，据中国证券报报道，多家银行表示，将大力发展个人房贷业务，重点满足首套房和二套改善需求。

华南某银行高管表示，当下正是银行“抢收”的好时机，各家银行加快了手续办理和放款流程。据说，在南京、广州等地，不少银行过户后一周内就能放贷。由于放贷速度加快，以往放贷速度较慢的组合贷(公积金贷款+商业贷款)也被不少楼盘和二手房卖家接受。

其三，据央行官网消息，下一阶段，稳健的货币政策将更加灵活适度，确保流动性合理充裕，保持广义货币M2和社会融资规模增速明显高于去年;将继续深化LPR改革，推动降低贷款实际利率。

其四，银保监会有关部门负责人表示，2020年坚决落实“房住不炒”要求，持续遏制房地产金融化泡沫化。

第一条信息交代了中国当下及未来两三年的经济状况;第二条信息交代了银行对楼市的态度;第三、四条信息，交代了货币政策空间的下限和上限。

楼市深V反弹及局部过热的原因就藏在这些信息里，未来楼市的大概率走势也藏在这些信息里。背后逻辑不难理解，因为“楼市短期看货币，中期看货币，长期还看货币”。

当然，很多人接触到的观点是“楼市短期看货币，中期看土地，长期看人口”。其实这个也对，其是基于房地产发展的基本面得出的，理念有点类似巴老的价值投资。不过，鉴于楼市的强金融属性，土地、人们等因素等市场基本面的影响很容易被即期的货币政策熨平。

这一点在今年体现的尤为明显。

按照正常的市场逻辑，疫情对楼市是个绝对的大利空，销售休克使得房企和投资客们面临极大的现金流压力，在疫情被控楼市复苏伊始，各家房企应该尽可能的降价跑量抢市场才对，但结果这一局面并未如期上演，房企反而“因祸得福”，主要原因就是政策的百般呵护。

2020年一季度，个人住房贷款余额为31.2万亿元，新增额度约1万亿，增量较去年同期下滑2.4%。从绝对增量、增幅上看，似乎并未看到放水迹象，反而似乎在收缩。其实，这是一个假象。

结合文章开头的图表细品，就能发现问题了。今年一季度全国商品房销售面积为-26.3%，但是新放的水却仅微降2.4%，基本上没变。这显然不成比。

降幅的不对称反映到市场上就是一手房房价的坚挺(销售面积为-26.3%，但销售额为-24.7%，这也就意味着在疫情冲击最严重的时候，一手房房价仍上涨了1.6%)，及二手房市场的火热，典型如深圳等城市。

由上面的消息二，也可以看出，基于逐利本性，银行在个人房贷的发放上也是相当的积极和配合。事实上，房地产贷款作为低风险高收益资产，一直备受银行青睐。

如以12家全国股份制银行为例，2019年房地产贷款金额共27321.66万亿元，较2018年增加近4100亿元，其中民生银行、招商银行、浦发银行、平安银行、广发银行5家银行的房地产业贷款在对公贷款行业中占据首位。

这也就意味着，只要上面撕条缝、给点阳光进来，在送钱给房地产这件事上，银行那是比谁都积极。

此外，地方出台的各类暖楼市政策(如延期或分期缴纳土地出让金等)、资本市场融资放松，也都大大缓解了房企的资金压力。

如2020年前4个月，房企境内外债券融资累计约5010亿元，融资规模较去年同期下降10%。不过还是那句话，不要被绝对量变化所迷惑，注意结构上的变化。

2020 年一季度末，房地产开发贷款余额 11.89 万亿元，同比增长 9.6%。这个增速并不算低;值得一提的是，一季度全国房地产开发投资同比下降7.7%。一增一减之间对房企现金状况的改善可想而知。

另外，随着国内融资环境变宽松，主流房企们的融资结构开始发生变化，境外美元债大降、境内融资骤增，境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。融资成本明显下降，一些房企的发债利率降至2.5%。

所以，在政策的呵护和货币的输血下，房企在疫情初期的那种恐慌情绪很快散去，没了现金流压力，自然也就没了降价跑量的动力。而土地市场及局部城市楼市的火热，又进一步扭转了购房者疫情期间“再等等”的预期。

这就是疫情以来楼市行情的大致逻辑。

由上面信息可得出，碍于经济从疫情中恢复所需时间较长(两三年)，这也就意味着，货币宽松、利率走低也将长期化，至少在近两年，收紧的概率很低。而在货币政策的助推下，楼市行情也基本不会差哪去。而且基于稳就业、保增长及防范系统风险的考虑，越是在经济下行期，官方对楼市就会越宽容。

银保监会表态(持续遏制房地产金融化泡沫化)则更像是在打预防针，可以涨但不能涨的太快太猛，意在求稳，通过“慢牛”用时间来消化楼市所谓的泡沫。

能清晰理解上面意图和演变逻辑的房企，接下来两年，仍然可以happy;

当然，这并不意味中，购房者只能追高、无漏可捡了，大家可以重点关注阶段性的行情，如金九银十、及11/12月，届时房企迫于业绩压力，还是会多少放些血的。

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