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契税上调,买房真的要多花钱吗?

发布时间: 2020-08-13 10:06:58

来源: 楼盘网

分类: 政策法规


买房之后,必须要交的就是契税了,目前南昌的契税一般在1%-1.5%左右,别看只有1.5%,但是对照南昌的房价来看也不是一笔小数字了。而最近国家上调了契税:契税税率为百分之三至百分之五。那大家买房真的要多花至少一倍的钱吗?

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8月11日,《中华人民共和国契税法》在全国人大获得通过,并将在2021年9月1日起施行。

这项法律的第三条规定:“契税税率为百分之三至百分之五。”

这句话引起了广泛的关注。因为目前在买卖房屋的时候,契税一般按照1%、1.5%或者3%来执行。

所以有的媒体就宣称:契税上调了,以后买卖房屋契税增加了至少1倍以上。

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真是这样吗?

其实,这样理解是错误的。

首先我们要明白一点:全国人大为什么要通过《中华人民共和国契税法》,这项法律的前身是什么?

2015年8月,在修订“立法法”的时候,把“税收法定”的原则写了进去。也就是说,“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”都必须通过制定法律的解决。

而之前,中国的很多税种、税率的确立,都只是由国务院制定一个条例就完事了。比如契税及其税率,就是通过1997年4月国务院公布的“中华人民共和国契税暂行条例”来确定的。那些征税的条例,都要陆续转换为法律。

目前实施的“契税暂行条例”规定:

第三条

契税税率为3—5%。契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。

第六条

有下列情形之一的,减征或者免征契税:(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征;(二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征;(三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征;(四)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

而刚刚通过的契税法,相关条款是这样规定的:

第三条 契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

新的契税法可以免征的情况,是这样规定的(下图):

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对比一下就会发现,在税率设定上,“条例时代”是3%到5%,“法律时代”也是3%到5%,没有什么区别

只是在免征的情况里,根据时代的发展做了一些调整,比如进一步明确了夫妻婚内改名免征,继承房屋免征等。

事实上,财政部在提交全国人大的“立法说明”里也是这样说的:

从实际执行情况看,契税税制要素基本合理,运行比较平稳。制定契税法,可按照税制平移的思路,保持现行税制框架和税负水平总体不变,将《暂行条例》上升为法律。同时,根据实际情况,对部分内容作了必要调整。

此外,官方还公布了一组数据:自1997年7月国务院发布《中华人民共和国契税暂行条例》以来,契税运行平稳。1997年至2018年,全国累计征收契税42162亿元,其中2018年征收5730亿元。

也就是说,契税已经成为支撑经济发展的重要力量。

但为什么我们实际生活中,缴纳的契税税率往往是1%,1.5%或者3%呢?这是因为财政部、国税总局、住建部还往往通过“发通知”的方式,调整契税税率。

比如在全球金融风暴爆发之后的2008年10月,国家出台了一系列政策支持楼市,其中包括:

从2008年11月1日起,对个人第一次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外,居民购房贷款利率还可以打7折,最低首付为2成。

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再比如在2016年2月,也就是中央提出“楼市去库存”之后,财政部、国税总局、住建部再次下文明确:

1、对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

所以,在普通老百姓印象里,5%的税率从来没有见过、也没有听说过。

那么问题来了:之前征收契税的依据是“暂行条例”,现在是“法律”,规格已经完全不同。未来,财政部、国税总局、住建部还能轻易下文件调整税率吗?

或者说,2021年9月1日以后,契税的税率会不会“很难减免”了?

毕竟,“契税法”是这样规定的:

契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

看起来,是无法突破3%的边界的。

也就是说,低于3%的契税税率没有了吗?

未必,因为“契税法”还有一条这样的规定:根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。

看到了吗,国务院是有权做出“免征或减征契税”决定的,只是要报全国人大常委会备案。

也就是说,未来调整契税的权力不在财政部、国税总局和住建部了,而要到国务院、全国人大层面。但其实差别又有多大呢?只是多了两道手续而已。

我个人看法:未来大幅调高契税,其实对政府来说得不偿失。

看起来,税率高了,好像可以多征税。但如果大家都认为税率太高,不轻易买卖房子,那么契税收入反而会大幅减少。

那为什么这次立法,不按照实际情况来确定税率,比如写明1%到3%,而还是写3%到5%?

这其实就是一种技巧。

税率高一些,然后减免,老百姓就容易喜闻乐见。如果写低了,将来想提高,就会比较麻烦。

在很多税种里,都存在这种现象。政府从人大多申请一些权限,然后并不用足。

这其实也为未来的楼市调控,预留了空间。比如:假如未来要取消限售,但又不希望市场过热,就可以规定:购房2到3年内转让的,契税上浮到4%或者5%。

整体而言,没有必要为新通过的“契税法”感到担忧。

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责任编辑: xuxieyu

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