买房必看的十大购房风险,你都知道吗?

发布时间:2020-10-16 10:10:50

来源:楼盘网

分类:本地楼市


转眼间10月份已经过去一半了,将近年底肯定有不少人在年底购买住宅了,但是因为今年的经济情况过于特殊,所以今年的房子相对以往来说风险更大,所以小编这里给大家总结了十大购房风险,为大家买房做一个参考。

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一、郊区,新兴板块买房需要谨慎

其实现在中国大部分核心城市已经进入城市化末期,核心板块的各种配套建设,包括商业中心,教育,医疗等资源的配置已经基本固化成型,为什么还要发展新区呢?主要是承接更多的人口,和产业的外延,其实对于城市化而言,新区是补充而不会是未来楼市的主旋律。

很多人纠结买房,是买新区还是买核心区,其实非常简单:

你有足够的钱就买核心区;

如果新区和核心区的价格差不多,肯定买核心区;

如果你在新区上班,那就买新区;

最忌讳的就是,明明新区和核心区价格差不多,你又在核心区上班生活,非要听所谓的未来规划,去新区郊区买,每天花费长时间在上班和回家路上,更可怕的是你投资到这些所谓的价格低地,但是价格一点不便宜的地方,最后会陷入租不出去,卖不掉的局面。

为什么媒体,开发商会喜欢炒作郊区,新兴板块了?因为拿地价便宜,利润高,房子多啊,核心区地价贵,房子少,利润低,就这么简单。

参考价格:价格待定

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二、楼市崩溃论吓唬刚需

国内和国外,有无数的专家,天天唱中国楼市崩溃论,说句实话,从我买第一套房到现在十几年过去了,这个论点一直没有结束过。

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还有人记得曾经深圳的不买房运动吗?“不买房运动”是在2006年4月27日由深圳市民邹涛通过网络发起的,活动主要目的是抵制房价的快速上涨!

活动还有一句超级霸气的口号:“楼价一日不降到市民可以接受的程度,我们就坚决不买房。”并给出了一个大众期待的愿景:“只要大家3年不买房,房价就一定会降!”

因为04年到09年,深圳的房价一路上涨,很多市民都买不起房。这个运动借着“不买房”的名义,联合市民抵抗开发商。运动得到了来自全国32个大中城市的几百万网友的支持,当时在全国被炒得沸沸扬扬,街谈巷议。

不过最终,房价并没有下跌,反而是一路暴涨,浩浩荡荡的“不买房运动”也就无疾而终,销声匿迹!

而“侠客”邹涛也在经历了重重打击后在微博上公开道歉(《邹涛:公开向2006年全国响应我呼吁的人民悲伤道歉》),并被迫变卖在深圳的家产,最终返乡归隐。

我写这一部分的原因是,不是说房价未来一定会涨,实际上,我个人认为房价高速增长的周期已经过了,而是告诉大家,这只是我个人的预判,稍微还靠谱点,但是现在是网络信息爆炸的时代,随便一个中介都可以当专家给你分析楼市头头是道。

这时候买房,就要区分投资还是刚需了,投资的买房,如果房价涨了,赚钱,跌了亏钱,很正常,哪有投资稳赚不赔的。

但是刚需了?你输不起啊!!!!!,你没买房,房价跌了,你心里肯定还要等它继续跌,你不可能买到最低点,如果房价涨了,你就傻眼了。

其实这一部分的关键就是,对于刚需,买房后,涨价或跌价和自己没有半毛钱关系。大家都说当年日本那场房地产泡沫,我告诉你真相是,大部分普通东京的家庭高位接盘后,结果房价跌破了首付,相当于负资产,但是真正选择破产的只是失业的人口,大部分人还是坚持还贷款,最后到现在,基本上刚需楼盘都涨回了最初下跌前的房价。

三、楼市分化会是一个巨大的危机

我一直提出分化论,认为中国楼市未来从高增长的黄金周期跌入白银周期不可避免,这时候楼市普涨已经不可能,每个城市内部板块分化,新房和二手房分化,核心一二线城市和边缘化的城市分化已经不可避免。

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中国进入城市群时代,已经成为定局,很多人理解的高铁啊这些,其实不会带动偏远城市和地区的发展,相反,会产生虹吸效应,吸引人口流入距离最近的城市群里面,这是世界城市发展的必然,到今天,没有例外过。

四、学区还是最吃香的

很多刚需就问了,我买什么房子最好,其实我反复提及了,学区排第一,别看现在各大城市都在搞学区改革,摇号这些,但前提还是把房子和学校挂钩了,哪怕是摇号,你也要有摇号的资格啊。

学区是中国特色?其实非也,人们对学区购入的浓厚兴趣,在世界各地都存在。

对于学区的态度,就是大家天天都说学区不好,这样那样,最后买房的时候,还是能接受学区的高溢价,

其实中国很多城市都经历过短周期的大跌,但是唯有学区是最抗跌的,甚至能够逆势上涨。

教育改革,北京,上海都搞了,结果还是没有消除学区的高溢价。

五、商业地产套路太深不要碰

如果我说核心城市住宅市场还有十年的白银周期,但商业地产,早就是迟暮的老人了,这里很多人会谩骂我的无知,其实我知道,商业地产也有能赚钱的,也有非常精通的,但是它不具有普遍性,就是我也吃不准商业,真的太难了。

很多人问我门面怎么买,我从来不敢推荐综合类商场,我真不确定他能不能做起来,最后我就只能给他们说买社区底商,但是社区底商又要买出入口的,其实真正买的人知道,这种好位置的社区底商,外面的人根本买不到。

办公楼就更专业了,其实很多前几年买商业的人,都是高价买入,但是商业地产,一旦租不出去,就陷入了没有租金收入,卖不掉的尴尬境地。

商业地产半年报出炉,疫情带来的客流枯竭以及真金白银的减免租金措施,各大商业地产运营商的收入出现不同程度下滑。

7月3日,中国指数研究院发布调研报告显示,2020年上半年,中国主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体下跌。

其中,由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的,构成的百大商业街商铺平均租金为每天25.1元/平方米,环比下跌2.41%;由100个典型购物中心商铺为样本标的,构成的百大购物中心商铺平均租金为每天26.8元/平方米,环比下跌1.09%。

租金下滑的背后,在于实体商业客流受疫情影响严重,空铺率进一步恶化。

来自赢商网的统计数据显示,2―4月,全国典型购物中心的客流仅为去年客流均值的36%,全国典型购物中心平均空置率(空铺面积/总铺位面积)为21.10%,超过行业公认的空铺率警戒线20%。

来自克而瑞研究报告显示,2020年上半年,TOP20内房企总租金收入同比下滑了20%。

最后这些开发商准备怎么办?就是商业地产金融化,这个我就不深入写了,反正最后又坑韭菜。

六、去杠杆,降低负债

这对于投资和刚需都非常重要,这十几年来,见过了太多炒房客在房子上完蛋,无一例外,他们都不是因为买错了房子,哪怕是买了海客瀛洲这种CEO盘,最后只要不加高杠杆,现金流不断,都不会亏钱,只是赚的少或者多的问题。

其实赚钱和亏钱就两个原因:

选房源,刚需盘,基本都赚钱,选豪宅的基本没赚钱或者亏钱;

杠杆,很多人倒在了黎明前,就是资金链断了,就这么简单。

七、 买房就是看地段

什么是地段,就代表你这套房子的附加值,周边学校,医院,商业,交通等配套都是房子的附加值,这些东西加起来的价值远远超过你买房的钢筋水泥。

而地段有两种可能性,一种是买现在成熟地段,但是价格贵,另外一种就是买未来规划好的地段,但是具有非常大的不确定性,我个人建议非常简单,看你钱多,还是钱少,钱多买现在,钱少赌未来。

八、别墅大平层要特别慎重

别墅,大平层,不是拿来投资的,是用来住的,如果说要体现房住不炒是哪种类型的房子,毫无疑问就是别墅,大平层。

其实道理非常简单,别墅,大平层的客户群体都是有钱人,他们对价格敏感度是非常低的,反而更看重品质。他们考虑的是自己住的舒服,结果就是这类新房好卖,但是变成二手房,这些有钱人就不一定买账了,这类房产的受众人群是相对人数非常少的那一批,他们会继续追捧下一个富人区和N代概念的新盘,而很少去当二手房接盘侠。

九、选着央企,头部房企,避免暴雷

房屋质量差维权,很正常,开发商整改就好了,如果是开发商倒闭,房子烂尾,你就不是简单的质量维权,虚假宣传维权了,恐怕到时候,只要房子能修好,哪怕是还建房的质量,你就谢天谢地了。

这个我写了太多了,今年特别要注意,小开发商日子难过,稍不留意,就暴雷了,你也别指望问我能避雷,这个暴雷与否,真的不是我能决定了,特别小开发商很多都不是上市公司,财务状况属于,你不知,我不知,只有天知道,地知道。

十、追楼市热点,九死一生

买房和炒股都一样,因为是有巨大的利益相关博弈,必然就有庄家的存在,不要以为只有股市有庄家。什么是庄家?

庄家,指能影响金融证券市场行情的大户投资者。庄家坐庄某股票,可以影响甚至控制它在二级场的股价。

同样的道理,楼市一样有庄家,一个开发商或者几个开发商联合在一起,借助媒体和中介分销的力量,同样炒概念,炒预期,炒未来,给你画大饼,哄抬某个热门板块房价。

这种热点,不外乎两个结果,第一个是,房价启动前先进去的购房者吃肉,第二个就是最后接棒的购房者挨打被套。

你认为自己属于前者还是后者了,不只是新房,二手房一样的,因为一个学区的改变,名校的进入或者一个大型商业规划中当地中介也会炒作,这样的结果就是局部短期房价暴涨,等你买了后,接着被套。

总结

我只能告诉大家,时代变了,想要房价短期暴涨的时代已经过了,看看现在,只要你的城市房价短期暴涨,马上媒体一报道,中央监管下,约谈后就是调控,一买就被套。至少今年到明年短周期一年内,中央坚持房住不炒是核心,但是你也别指望核心城市房价大跌,也不现实,现在房价跌的都是局部现象,从中国大楼市布局看,跌的都是鹤岗这类小城市,本来就资源枯竭,人口流出。

从一个核心城市看,最多降价的都是局部开发商特价房或者是天津这类新区降价,核心区和学区还是稳如磐石。

其实最后总结就是刚需早买,有钱人可以投资核心区收租金,没钱和钱少的,千万别去加杠杆做炒房的发财梦。

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责任编辑:xuxieyu

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