湾里取消限购?传闻下是整个湾里的去化问题!

南昌人对湾里的印象大约集中在：环境、后花园、限购这几点中，其中自2017年开始，湾里一直限购到现在，而限购之下是本就热度不高的湾里楼市再降了一次温，而且随着湾里库存房源的不断增多，供大于求成了湾里楼市的现状。

湾里，终于还是传出了“取消限购”的消息。

该消息传出之后，湾里各大楼盘置业顾问、中介纷纷开始行动，刷屏朋友圈。

不过在湾里各大项目的对外广告上，依然还是比较冷静，并未看到“限购取消”的相关字眼。

传言，目前仍然只是传言。

通过对湾里各大楼盘进行了询问，得到的反应，也是各自不同。

楼盘一：撑死胆大

某楼盘置业顾问表示，该消息是听领导说的，应该年底会放开，至于靠不靠谱，他说不确定，并表示肯定是下达了通知才会去说。如果因限购而无购房资格的，可以先交首付，解除限购之后再签约。若是限购没解除，钱退回。

楼盘二：谨小慎微

该楼盘置业顾问表示也得到了风声，但目前公司方面并未对该消息做出反应，直言还未得到确实消息，因此暂没有针对此做出相应动作。

楼盘三：紧抓时机

该楼盘置业顾问表示，今天(10月15日)在项目开完会之后，确定正式对外输出信息。他表示，湾里取消限购可能性非常大，房管局领导开会已经把这个提上了日程。他直言，他们非常希望能解除限购。

随后向政府工作人员对“湾里取消限购”进行咨询，不过，意料之中，没有得到任何反馈。

湾里库存去化周期：15.9个月

事实上，湾里各大楼盘去化压力有多大，就有多想取消限购。

今年上半年南昌各区域商品住宅供求情况，湾里是唯一一个供明显大于求的区域，而其他区域的均处于供不应求的状态。

另据数据显示，截至2020年6月30日，湾里区商品住宅库存套数为5359套，库存面积达到66.58万方，占南昌市总库存量的22%，位列全南昌首位。

而较多的库存，并未有较好的销售情况。

数据显示，湾里存量套数、存量面积均最多，去化周期也最长，为15.9个月

而南昌市整体的住宅库存为244万方，按照今年上半年近6个月的月均去化水平来看，去化周期为6.6个月。

显然，湾里的去化周期，远高于南昌的整体水平。

去化压力，非常大。

不过，在去化压力为南昌最大的情况下，湾里也有楼盘的销售表现良好，甚至进入了南昌全市成交榜前十、前20。

2020年上半年，湾里区住宅成交金额排名，恒大林溪府以8.43万方的成交量，遥遥领先其他项目;恒茂未来都会以5.13万方成交量，位列第二。其他楼盘上半年成交量均不超过2万方。

两个楼盘，合计成交13.56万方。

而上半年，湾里区总共成交25.79万方，恒大林溪府、恒茂未来都会两个楼盘，便占据了湾里超一半的成交。

另据南昌房信网数据显示，2020年上半年，南昌市区新房住宅成交TOP20，恒大林溪府以成交671套、成交面积80748.17㎡，排名第三，成交均价为9555元/㎡。

同片区另一个项目，恒茂未来都会，成交448套，成交面积51449.14㎡，排名第8，成交均价8736元/㎡。

上半年楼盘成交榜TOP20中，恒大林溪府、恒茂未来都会是湾里唯二上榜的项目。

半壁江山都被恒大、恒茂收割了，剩下的一半，才由弘阳、碧桂园、赣电、上海建工等项目分羹。楼盘间的分化，十分明显。

而恒大、恒茂两个项目取得可观的销量，也并非没有代价，代价就是：价格回归。

众所周知，恒大在年初，就开始了一波促销，金九银十又启动了全国范围内的7折优惠，在此背景下，恒大林溪府的成交均价回落。

恒茂未来都会亦是如此。

要知道，无论是恒大林溪府，还是恒茂未来都会，2019上半年两个项目的成交均价均破万。

湾里主要楼盘去化情况

初步统计了下目前湾里主要楼盘住宅部分的去化情况。(数据仅供参考)

整体而言，湾里住宅去化率为80.31%。其中去化率比较靠前的项目，均为往年销售较快、体量中等偏小的项目。

排名靠后的项目，以新项目为主，例如嘉园悦山居、新旅明樾堂，第一次拿到预售证是在上个月，即便是开盘后销售签约，仍需一定的时间备案。而房管局的备案数据，一般都要滞后半个月至一个月左右。

另外像恒大林溪府、恒茂未来都会，由于体量较大，虽然已经分别卖了2038套、3246套，但整体去化率也刚刚超过70%。要知道，南昌大部分项目的总体量，也不过一两千套。

湾里楼市限购史

不过，虽然“取消限购”声甚嚣尘上，但市场上似乎相对冷静。

2011年南昌第一次被限购，2016年南昌限购重启，但湾里区并不在限购范围之内。据江南都市报当时的报道，限购重启后，南昌限购区与非限购区成交出现分化，限购区成交回落，非限购区量价齐升。

限购前，红谷滩及九龙湖、高新区、西湖区和经开区都是成交热门板块，限购后，仅九龙湖不在限购之列，成交量未受太大影响。这给了许多非限购板块契机。连续两周，湾里区住宅成交量呈快速上涨趋势，其中限购后首周成交198套，最新一周(10月17日至23日)成交119套。

不过，湾里的“不限购”，只持续了几个月。2017年3月，南昌全面升级限购，范围扩至湾里区，南昌县及新建区。湾里加入限购，并维持至今。

目前，南昌市不限购区域仅为九龙湖板块、象湖新城、望城新区、儒乐湖新城及银三角部分区域。

事实上，经过近三年的实施后，尤其是南昌全面取消落户门槛，对于外地人在南昌限购区购房，事实上已经非常容易。

因此，即便湾里取消了限购，究竟对楼盘去化能带来多大的促进，仍是个问号。

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