解除限购之风频传，背后隐藏着南昌楼市哪些问题?

前段时间先是湾里传出解除限购的传闻，接着是新建区限购政策放松的传闻，联想到这些板块高库存的原因，就不难明白他们为啥“急了”。不妨现在跟小编大胆假设一下，假设南昌全面解除限购，哪个版块更具发展前途。

传闻，是怎么开始的

如今南昌正面临着「没钱」的大问题。

其实，没有钱并不是什么大问题，没有钱就卖地。

但是如果地也卖不出去了，那么问题就真的棘手了。

根据房信网的数据显示，截至6月30日，湾里的库存套数已经攀升至5359套，库存面积上升到66.58万方，去化时间高达16个月，是正常水平的1.5倍-3倍。如果再加上新建区54万方的库存，可以说是南昌市商品房库存的半壁江山了。

房子卖不动，地就卖不动，地卖不动，南昌「没钱」的问题就会变成大问题。

在易居统计的2020年前三季度全国40城新房成交面积增速表中，南昌以-32%位列倒数第三，形势严峻。

无论是为了帮助南昌市政府把钱袋子鼓起来，把财政缺口补回来;还是为了让区管委会成立之后第一年的政绩考核成绩单更好看一点，湾里都必须想办法解决去化难题。

如果是湾里

在湾里传出“解除限购”之前，有个湾里的开发商朋友这样和诉苦，说湾里现在的情况是“寸草不生”“颗粒无收”，这话简直是闻者伤心听者落泪。

其实也没有说的这么惨，湾里还是有那么一两个楼盘，凭借营销总们出色的操盘能力，长期上榜全市销售排行榜的。

去年年底，我们在南昌公布重大区划调整，把湾里区并入新建区之后，就对湾里未来的市场趋势和发展做过预测和分析了。

一个区域被剥夺走独立的行政权限，基本丧失了自主发展能力，只能听候新建区的发落。也就注定了湾里之后的发展，会被彻底边缘化。

在新建区自己没有发展到新的量级之前，是断然没有富余的资源，去照顾湾里的。

也是因此，在湾里没有出现新的重大的行政调整之前，这种情况都不会出现大的转变。

所以如果是已经在湾里买了房子的朋友们，就只能加强对“房住不炒”这句话的理解，把它落到实处，身体力行，把湾里的房子，装修起来，住起来。

投资什么的，这几年就别想了。

如果是新建

按理说新建区自己已是幅员辽阔的大区了，吞并了湾里之后，原先被湾里拦腰斩断的东西两个大区得以合龙贯通，在区域规划、土地开发等方面，都更加的游刃有余。

但是新建区往南是九龙湖，向北是赣江新区，可谓是腹背受敌，进退维谷。产业上都是落后的工业园区，招商引资最后都落到了九龙湖去。

土地供应方面也是一副竭泽而渔的架势，小小的一个欣悦湖，聚集了十三家开发商，江湖绰号“欣悦湖十三太保”。

明明新建区幅员辽阔，辖区面积排在全市前列，可开发的土地面积更是弹药充沛，却偏偏要做出一幅寸土寸金的架势，往一个小小的欣悦湖里面，塞下几十万的居住人口。

我真的不敢想象未来如此大的人口密度下的居住体验了。

如果是九龙湖

九龙湖的土地开发计划，就要合理很多。

九龙湖在最初的规划设计上，就充分考虑了市政绿化类、商业类、教育类、行政类、住宅类的土地之间的合理分布。

基本做到了在一个小的组团中，有公园、有学校、有商业体、有写字楼、有行政办公大楼、有社区服务中心、有容积率搭配合理的住宅社区。

上图上九龙湖的规划设计图，其中黄色块是住宅地块，红色块是商业地块，粉色地块是教育或问题地块，绿色块是公园等绿化地块。

可以说每一宗住宅地块的附近，都被规划有商业体、写字楼、学校、公园等各类配套，充分考虑到宜居属性。

土地规划设计的合理，给予了九龙湖在土地开发上最大的先天优势。

至于各种配套的落地，虽然速度差强人意，但没钱就是这个样子，总是要慢半拍、一拍。

根据房天下统计的数据显示，2020年前三季度南昌市的新房住宅成交TOP10中，半数都来自九龙湖，也就不意外了。

不过随着融创文旅城在9月份基本清盘，偌大的青花瓷功成身退，关门谢客，九龙湖的一家独大的局面正式结束。

如今九龙湖进入百家争鸣的时代，西客站组团、国博组团、4号线沿线组团各有亮点，共同托起了九龙湖2.0新时代。

如果是经开

今年以前，经开区都是南昌市成交热度排名比较靠后的一个区域，大家弊病比较多的是气味问题。

不过随着今年下半年旭辉在经开的项目入市，经开区的讨论热度确实是被旭辉给带上了一个新的台阶。

所以确实不能忽视大开发商和超大体量楼盘，对一个板块的影响。

旭辉之于经开，就好像融创之于九龙湖、华侨城万科之于象湖、绿地之于赣江新区。

我个人是很佩服经开区领导在经开转型上的决策力的。

在此之前，经开区工业厂区、创业园区林立，居住环境非常不好，于是经开区领导用非常大的魄力，拿出来了一块超级大体量的地块出来土拍，要求就是开发商要配建一个超大的公园，以此改善经开区的居住环境。

不过积重难返，经开区现在还有一个问题，就是可选的新盘不多，如果不选旭辉，就只有其他几个卖了好几年的次新盘，在产品设计上已经严重落伍。

或许未来随着更多的新产品进入经开，经开的情况会慢慢好转，但是现在单靠旭辉，还是独木难支，孤掌难鸣。

其实不仅是经开，目前南昌市各个板块，土地供应非常不平衡。有些区块疯狂供地，于是每个月都有新楼盘入市，有的区域一年都没有几宗土地供应。

比如朝阳和经开区就很像，除了华侨城万科之外，也没的选，但并不是每个人都能接受将近2万的单价，于是只能无奈放弃选择这些板块。

如果是高新

再来说一下最近同样非常火热的板块，高新。

高新应该是一个特例，一个奇迹。我至今没有想通，高新是如何发展到今天这个地步的。

唯一可能的解释就是南昌把在招商和办学上近乎80%的成果，都放在了高新区，而完全忽视了高新区的地理特征带来的几乎无法突破的发展天花板。

我们会发现，沿江发展不仅是南昌最近二十年的主要特征，也是全国各大城市的主要特征，基本上每个拥江城市，经济最发达的板块，必然是沿江板块。

但是高新是个特例，他是如此的深入腹地。

以致于即使拥有地铁红谷滩万达广场，时间更是要1个左右。

通勤1个，基本是城市生活的一个可容忍的上限了。

从八一广场到高新之间，拥有一条“江西第一路”，全长约12.5公里，南昌境内再找不到一条直线公路，比这条更长。

因为我们公司就在高新，这真的是我的真实感受，大家都知道，做房地产媒体，不可避免的要经常去各个楼盘踩盘，每次我们出去踩盘，都非常痛苦，不仅身体受苦，关键是钱包更受苦。

但就是这样一个腹地板块，房价已经攀升到1万6以上了。

高新，真·高。

如果是象湖

因为南昌有一条赣江穿城而过，所以南昌的沿江板块也真的蛮多的，从去年开始热度慢慢拔高的象湖滨江板块也是沿江板块。

象湖是南昌很早就进入房地产开发的一个板块，也是一个聚集了南昌本土开发商最多的一个板块，可以说是象湖就是南昌本土开发商的试验田，各种神奇玄幻的楼盘轮番上阵，刷新我们的三观。

但有时候市场就是这么魔幻，越是神奇的户型房源，还越是容易找到买家。

目前南昌二手房挂牌量激增，这个大家都知道，而二手房成交量最高的楼盘，是象湖的居住主题公园。

这也是一个体量堪称巨无霸的小区，在里面迷路了也是一点不夸张。

但就是这样一个二手房成交量最高的楼盘，居住起来也很难说很舒服，比如他的交通，比如他的学校，这不是这个楼盘独有的问题，这其实是象湖整个板块的弱点。

你更看好哪个版块?

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