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边界难断!红谷滩、新建区边界到底怎么划?谈到房价,大家第一个想起的就是“太高了”“涨幅太快”,确实影响了人们生活的方方面面。而南昌这个二线城市,房价也是在迅速上涨,跟居民收入的差距越来越大。不过其它城市给房价涨幅划红线的方法可能给南昌房价带来新的突破。
今年以来,官方调控楼市的工具越来越有创新性了。继通过“三条红线”摁住房企加杠杆后,现在又对房价涨幅划出了红线。
近日,厦门住房保障和房屋管理局发布了关于《厦门市住房发展规划(2021-2025年)》(公示稿)公开征求意见的公告,明确“十四五”期间住房发展的总体目标和主要任务。其中明确提出,未来新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%,住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。
通过“有形之手”对新建商品房进行限价,这是当下很多城市都在用的招儿,但不管是在官方还是市场看来,其都是临时性的、非正式的权宜之计。
此次,厦门通过发展规划形式将其变成了新常态下的“长效机制”,至于其符不符合市场经济规律,暂且按下不表,至少有一点是可以明确的,即官方政策工具箱里又多了把利刃,考虑地方之间会相互借鉴抄作业,也就意味着未来会有更多地方采用此辣招。
换言之,厦门这种针对房价上涨的定向、精准、长效的调控措施,可能会对国内房价产生深远性影响。
当然可能有人会不太看好,毕竟前车之鉴就在眼前。
厦门对房价涨幅划定红线的做法虽有创新性,但并非首创。事实上,早在去年底时,深圳住建局为了打击小区业主哄抬房价,设置了5%年涨幅的一个投诉门槛。
然而,今年上半年深圳楼市的疯狂大家都有目共睹,这一措施似乎并没什么卵用。
笔者认为,虽然都是为房价涨幅划定红线,但厦门和深圳的“限涨”措施还是有本质性区别,深圳是针对二手房,二手房本身就是一个高度市场化的市场,对头对多头,官方很难管的过来,而且监管成本高昂,可谓事倍功半。
而厦门针对的是新建商品房(即一手房)则恰恰相反,其是一个高度集中化的市场,房企每次开盘前都需要向有关部门进行价格备案,以什么样的价格去卖,决定权是在官方手中。
换言之,在新建商品房市场,官方想限制价格涨幅,太So Easy了。
下面我们就看看,该长效机制未来几年会对厦门楼市和房价产生怎样的影响。
首先,若以5%涨幅上限去看,厦门未来5年的一手房房价总净涨幅只相当于过去5年总净涨幅的44%(保守估计),一半都不到。也就意味着,厦门房企若以过去5年经验作为其拿地投资依据,怕是要栽大跟头
假设5%是年复合增长率,大致可推算出未来5年,厦门一手房房价总的净涨幅的上限为27.6%。
根据国家统计局公布的70城房价指数显示,较于2015年基数100,厦门截止10月的房价指数为162.5,在70城中排第七当真不低,算下来净涨幅为62.5%。未来五年涨幅仅只有过去五年的44%。
从第三方机构统计的数据去看,厦门现在的新建商品住宅均价较于2015年,涨幅是翻倍了。若此为依据,未来五年的新房房价涨幅连过去五年的30%都不到。
另一方面,从去年到今年上半年,厦门商品住宅的土拍溢价率则一直保持在18%。房价涨幅被卡的死死的,地价涨幅却居高不下。这对于容易陷入“赢家诅咒”的厦门开发商而言,无疑是一个巨大的挑战。
其次,即便没有5%的涨幅红线,在现有限购、限售等辣招下,厦门房价还能否涨得起来都还是问题。
由上图可见,从2015年到2018年,厦门新房房价像窜天猴似得在飞涨,但从去年到今年上半年,厦门新房房价明显上涨乏力,进入盘整期。
背后原因主要是,前两年厦门下的限购、限售等猛药,慢慢地起作用了。
虽然今年以来,厦门通过放松落户限制,间接为楼市输送新鲜血液,但只要这些限购限售措施继续执行下去,即便不设5%的红线,厦门新房房价也很难再窜起来。
再次,除了设置新房房价5%的涨幅红线外,在新规划中,未来几年,厦门还将大幅增加住宅土地供应。
《规划》指出,十三五期间,厦门全市累计供应居住用地502公顷,建筑面积1570万平方米,其中商品房、保障房、安置房占比分别约40%、40%、20%。
也就是说,过去五年,厦门商品住宅供应量达628万方。这是明显偏少的,由上图可见,厦门过去几年的商品住宅入市供应量明显少于2013年到2015年。供给相对偏少,也是过去几年厦门房价飞涨的另一大直接原因。
未来几年,又将是另一幅画面,厦门住宅供应量将实现翻倍增长。
根据规划,十四五期间,厦门新增住房供应总量约38万套,面积2950万平方米。
其中,商品住房供应量约12万套,面积1300万平方米,占比约45%;保障性住房供应量约10万套,面积600万平方米,占比约20%;市场化租赁房供应量约10万套(间),面积450万平方米,占比约15%;新建安置房供应量约6万套,面积600万平方米,占比约20%。
所以,从供需的角度来说,未来几年,“供给侧”(由供给不足变成一定程度上的供给过剩)将不会再成为厦门房价上涨的助推器。
过去几年,厦门因“二线城市、一线房价(国内排第四,仅次于深圳、北京、上海)”而被舆论所诟病。现由上述三大组合拳可见,厦门为了摁住一手房房价,当真是拼了。
只是押注厦门的开发商,接下来可有的苦日子过了。当然对于厦门刚需来说,这无疑是大大的福音。
而同样作为二线城市的南昌,未来会像厦门一样学习新房房价5%的上涨红线吗?毕竟南昌的房价也不便宜!
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责任编辑: xuxieyu
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