解读：2017年政府工作报告对于房地产的影响

2017年的政府工作报告已经出炉，在这份万众期盼的报告中，李克强总理提到了许多热点话题，而房地产无疑又是最受瞩目的一个话题。

今年的《政府工作报告》基本上延续了去年的主要政策，但今年的《政府工作报告》对去年那种经济增长下行的压力全面舒缓，反之是对今年的经济信心满满，充满着稳中求进的自信。这不仅在于把今年的经济增长速度下调到了6.5%，让今年的经济增长变化的空间弹性更大，更可上下左右自如。

更重要的是这届政府总算找了保证经济增长的重要方式。因为，在政府的政策推动下，2016年商品房的销售面积就达到15.7亿平方米，增长幅度达 22.5%，商品销售金额达到11.7万元，增长幅度达34.8%。两个方面都创历史最高水平。特别是住房销售金额 增长快于销售面积增长十二个百分点，更是显示2016年房地产市场的创历史最高水平及房地产市场繁荣基本上是以房价全面上扬所推动的结果。

也正因为房地产销售如此快的增长，不仅仅房地产销售占上2016年中国GDP总量的七分之一以上(2016年中国GDP为77万亿左右)，更重要的是拉动了整个2016年中国各行各业增长。无论是钢铁、建筑材料等相关产业的产能过剩问题的化解，还是PPI多年来负增长现重新回到正增长，这些都与2016年中国房地产市场增长空前创记录和繁荣有关。而2016年所谓的房地产去库存，估计2015年底住房库存量与2016年年底的数据相差无几，但2016年的住房则销售量达到15.7亿平方米。这样的2016年中国的房地产去库存，不知道是什么含义。但一条通过房价全面上升拉动了中国经济稳定增长则是事实。

正是有2016年这样的经验，尽管2016年整个房地产市场的繁荣是由房价上涨在拉动，尽管国内20多年城市出现房价上涨的疯狂而政府要求这些城市开始进行房地产的宏观调控，但是政府仍然希望以2016年国内20个热点城市房地产增长经验推广到全国。所以今年的《政府工作报告》与往年不同的是把房地产提到了前所未有的地位。在《政府工作报告》中不仅有专段谈房地产政策，而且表述內容和形式上房地产提到今年经济工作的第一任务。

我们可以看到，在2016年的中央经济工作会议公告中有专段谈房地产市场，但在2月政治局讨论政府工作报告的公告中，沒有正面触及房地产问题，不过在今年提交的《政府工作报告》中，则是把房地产问题摆到了今年重点工作任务的第一大任务中，而去年仅将之放到重点任务之三中，且是在作为新型城镇化建設的內容来提及。

今年的《政府工作报告》核心任务是因城施策去库存。报告指出，目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。

目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

从《政府工作报告》关于今年的房地产市场任务来看，尽管要求坚持住房的居住属性，但是这一基本原则只是夹在房地产中长期政策中间，什么时候落地还得看，至少在今年来看是不会落地。因为，如果不通过房地产的税收政策对住房投资炒作进行事中及事后的限制，而仅是希望地方政府的行政限购，要达到住房回归到居住需求是根本不可能的。如果这一基本原则不能够落实，那么2016年的房地产市场情况是否会在2017年重演，政府的房地产政策意图则是十分明显的。

《政府工作报告》所谈及到今年的房地产政策主要是三个方面。

一是如何打造三四线城市房地产市场的繁荣，也让这些城市房地产市场创历史上的记录，而所谓的去三四线城市的住房库存也可能如2016年一样，让住房市场在价格带动下销售全面增长，但房地产开发商会增加更多的供给。可以说，只要这些城市的房价在上涨，在这些城市所采取的过度信贷宽松及过度税收优惠的政策下，那么各路的投机炒作者涌入这些市场肯定是一种趋势，特别在2016年房价疯狂上涨的20个热点城市的周边。而且有会议代表就提出，让三四线城市住房按揭贷款的首付比例下降到10%，如果推出这样的政策，估计今年又会有一批城市也会让房地产市场价格上涨的疯狂。这时，不仅所谓的房地产库存会减少，更重要的是这些城市的住房供给也会快速增长，2017年又会以房地产市场的繁荣打造经济的繁荣。

二是对2016年房地产市场热点城市增加土地供应及住房供给，以市场为主满足多层次需求。这一提法与往年不同。这意味着尽管政府工作报告中要坚持住房居住需求，但也没有否认住房投机炒作需求或投资需求的存在。因为，到目前为止，政府的房地产政策根本就没有意愿把住房消费需求与投机炒作需求严格的区分开。没有这种区分，在2016年热点城市以投机炒作为主导的房地产市场，如果房价不下跌，消费需求根本没有能力进入这个市场。所以为了让这些城市的房地产还能够发挥一定的作用，仍然要增加供给来满足这些城市住房的投机炒作需求或投资需求。当然，这也许是这些城市租赁市场得以发展的一个条件。不过，这样的房地产政策会让这些城市住房价格难回到住房消费者有支付能力购买的水平。这些城市的房地产市场调整可能会需要更长的时间。

三是保障性住房建设，加大力度，提出货币化的安置方式等，这样可加快城市化进程，对弱势者有利，但所触及的人毕竟不多。

总之，《政府工作报告》把房地产作为今年重点工作的第一任务，目的是要保经济增长，化解三四线城市地方政府债务风险，但是实际上结果如何应该是相当不确定的。因为，三四线城市住房价值不容易催生出来。