长租公寓的进退与生死

2017年12月召开的中央经济工作会议，首次提出构建长期租赁市场，并支持专业住房租赁企业发展。至此，在租房时代来临之时，有人认为，租赁门槛并非此前业内人士说的5万间，每个城市上万间，10个城市10万间才是规模门槛;也有人认为，数量不是核心，如何构建可以跑得远的模式才是关键……那么，长租公寓的存活度及未来发展程度、企业规模、运营模式之间，到底有何关系?哪些运营模式的长租公寓能够存活，哪些会走向消亡?

各路偏爱 长租公寓进入爆炸期

近年来，长租公寓市场可谓是群芳争春，尤其引来了资本的青睐。从各家企业的战略布局来看，这片新的市场未来无疑存在极大的发展空间。长租公寓，是一场新的卡位战。

2017年12月1日，“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”获深交所审批通过。该项目是全国首单长租公寓储架发行CMBS(商业物业抵押贷款证券化)产品，获批发行规模达60亿元，刷新了长租公寓类资产证券化的最高额度。

龙湖紧随其后，于2017年12月5日披露公开发行50亿元住房租赁专项公司债券，其中首期发行规模不超过30亿元。

与此同时，万科2017年三季度报告的数据显示，公司旗下泊寓数量已覆盖24个一线及二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间，规模远高于其他房企的长租公寓。

2018年1月11日，朗诗宣布和平安不动产达成战略合作，双方计划在未来3年内，在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目，基金目标资产管理规模人民币100亿元。

1月16日，链家地产旗下长租公寓品牌“自如”宣布，获得40亿元人民币A轮融资。

对此，仲量联行人士表示，2017年下半年开始，长租公寓成为市场热点。过去几个月各大开发商纷纷推出自己的长租公寓平台，同时一些国有银行和机构开始将资金端倾向于这类资产，政府对这类类REITs和ABS的金融创新，审批速度加快。

安居客房地产分析师张波也表示，据不完全统计，2017年全国有近60城出台与租赁相关的政策;2018年，住建部的重点工作之一也是大力发展住房租赁市场，强有力的政策支撑是租赁市场发展的有效保障。

在需求端，中国的城镇化进程极大地推动了城市长租市场的高速发展。张波表示，城市中的住房租赁需求是长期存在的，且随着人口流动性增加而增长。

繁荣与洗牌 背后市场真相几何

竞争在加剧，市场也在试错，当大量资本进入长租公寓的时候，以开发商直营、专业机构运作、资本入股等多种方式进入的参与者中，冷暖各异：有政策和资本“棉袄”保暖的，正在蓄力;而那些独力支撑的，或已被冻僵在半路，或被大鱼吞噬，也有一批公寓企业退出、衰弱或消亡。

据克而瑞统计，创立于2015年9月GO窝公寓，于2017年底因为经营不善宣告关闭;作为最早一批进入租赁市场的公寓运营商品牌之一，深圳Color公寓官网于2017年年中突然挂出“也许今日的离别是为了明日更好的相见”的页面，标志着其正式告别公寓业务;成立于2015年的深圳V客青年公寓，因主打中低端市场被集中式长租公寓品牌魔方公寓相中，并于2017年8月被后者入股……

与大型开发商依靠自身优势迅速获得房源扩大规模不同，依靠资本成长起来的长租公寓品牌则必须直面发展瓶颈的问题：他们并不具备雄厚的资金实力、获取资源的能力又拼不过开发商，在竞争激烈的长租公寓领域，他们的下半场在哪里?

在官方不断推出鼓励租赁的政策以后，优趣文化创意有限公司CEO李闻喜表示，开始感受到压力，“虽是利好，但是对于从业者来说，压力会更大。国家队、开发商入场，好的资源都在他们手里，他们很容易就拿到了大规模、大体量。对于其他的品牌公寓而言，获取房源的难度正在变大”。

张波表示，2017年国内长租公寓迎来大规模发展，知名房产企业纷纷进军长租公寓外，中介机构、国资企业也积极入局，激烈的竞争必然会导致部分企业出局。“究其原因，长租公寓由于运营模式导致前期投入资金较大，实现盈利至少需要5年以上，若资金难以保证，其生存空间难以得到保障。”

他还表示，长租公寓与传统中介租房的主要差异在于能提供优秀的服务和多样的装修风格。若不能保证服务品质始终如一，也难以长久发展。

长租公寓如何活过“生死门槛”?

实际上，长租公寓有自己的生存法则。

广东省房地产协会专家委员会委员刘策认为，由于长租公寓利润低、回报周期长，房企做长租公寓需要先通过轻资产做大规模，提升品牌影响力以及运营能力，然后在等待租金上升、租售比回归合理水平、融资成本合理后，逐步向重资产持有转型。

高力国际企业战略咨询部李嗣振认为，未来长租公寓规模的标准在于优质物业数量，优质物业的特征包括通达的区位、相对低廉的拿房成本、稳定的客群等，这将决定运营商能否在竞争越来越激烈的长租公寓市场里站稳脚跟。

在优客逸家创始人&CEO刘翔看来，不同企业有不同的模型，长租公寓首先需要自己“玩”明白，才可以复制扩张，否则会面临相关风险。“如果杠杆用得特大，同时经营出现问题，出租率、租金差表现不好，相当于边跑边失血，就有可能面临资金断裂的风险。”

魔方生活服务集团副总裁金喆表示，投资、运营能力，两者相辅相成，但前期投资开发能力更为重要，“开发中一个决策失误，可能运营中需花10倍的力气才能补回，甚至有可能补不回来，所以投资决策非常重要。” 同时，“长租公寓想要盈利，就需要抓运营，把所有环节都做到标准化，如果从拿房环节到运营环节，细节抠得不够紧，就会导致投资回报周期长的问题。”金喆强调，这其实是个平衡问题，即如何在企业盈利以及客户体验间做到平衡。做得平衡，企业才能得以健康、规模化发展。

房东东公寓培训学院院长全雳亦表示，长租公寓的核心价值是租约期限的长短和现金流管理，背后需要一套完整的运营体系和IT系统支撑。无论是500间，还是5000间、50000间，只要现金流一断，就会立刻倒闭。