南昌

房贷利率上涨,现在能买房吗?

2018年02月07日来源:花卷财团行业动态责任编辑:yemingzhe

从去年开始,不少城市房贷利率相继上调,先是北京、上海等上调10%(即1.1倍),之后是部分二线城市,如今,广州地区四大国有银行同时宣布上调首套房贷款利率10%,二套房贷款利率上调15%。注意,这里是市场利率不是基准利率,基准利率仍是4.9%。

就首套房贷款利率而言,去年同期还是4.16%(基准利率的8折),而如今在上调10%后,利率升至5.4%,涨了约1.1倍。具体来看,以30年贷款100万为例,按去年同期贷款利率计算,每月等额约4867元,利息合计约75万。

而利率上调至5.4%后,同样的借款金额,利息却增至102万,多了近30万,每月还款约5616元,增加了749元。这还只是贷款100万,以目前广州房价来看,首套房普遍贷款在200万以上。这样一来,无形中购房成本增加了好几十万,而且在贷款额度紧张的背景下,还不见得能得到放款。

所以,目前房地产个人贷款现状就是一二线等热点城市,房贷利率逐步加码,购房成本大概率提高已是事实,更主要的是银行授信额度正在缩小,放款周期逐渐延长。为什么一向将房贷视为优质资产的银行会出现180度态度转变呢?主要原因还是在于房价上涨速度过快,抬高了房贷业务的风险。

这个风险一方面来自于市场,也就是贷款主体。就当前房价而言,全国大部分地区房价均远远超过当地人均收入水平,尤其是部分三四线城市。人口持续净流出的情况下,房价依旧逐年攀升;二线城市虽然有人口流入,但房价涨速仍高于居民收入。

在房价持续上涨,远超人均收入的背景下,银行开展房贷业务实际上是要承受相当高的信用风险。虽然有房做抵押,但在高房价、严监管的背景下,一旦坏账发生,在抵押物的处理上则面临较大难度,不易变现。

另一方面来自政策层。在房住不炒的大方向下,收紧楼市现金流不仅是银行要做的,也是政策引导,通过减少地产行业资金流入,稳定房价,稳定市场。在监管趋严,去杠杆背景下,银行自身资金会越来越少,能流入房地产的自然就更少了。

另外,跟房贷相比,随着其他无风险投资品收益率上升,银行有了更多的投资选择。目前国开债收益率在5%左右,不仅无风险而且无20%的资金占用,要知道,银行在开展房贷业务时,需要拿出放贷资金的20%做风险备付。比如贷出去100万,按基准利率4.9%计算,算上20万备付金,相当于投资120万,一年才挣4.9万,折合年化收益4.08%,远低于国债5%的年化收益。

综合来看,银行在这时候选择减少房贷业务,既是顺应监管,也是规避投资风险,确保投资收益。至于房价是否会在银行收紧信贷的背景下上涨,很难说,但在市场利率不断抬升的背景下,购房成本增加是肯定的,而且这个影响是长期的。

怎么理解了,一般来讲,只要基准利率不变,那么你的还款金额就不会发生变化。比如你以基准利率4.9%的前提,8折获得贷款,那么只要未来基准利率不变(即央行不加息),即便市场利率上浮,你每月还款额仍不会变,如果基准利率上调,你的还款金额也会被上调。同理,如果你以1.1倍的基准利率贷款,即便未来市场利率重回8折,只要基准利率不变,你的还款金额同样不会减少。

至于未来基准利率会不会出现调整,很难预测,但可以肯定,在去杠杆严监管的背景下,即便是调整,也不见得会下调。所以,现在还想进行房地产投资的,除了要考虑是否有人接盘,还要考虑购房成本和持有成本。

目前具备投资价值的,也就一二线城市了,三四线城市基本不大,但这些城市的市场利率有继续抬高的迹象。而购房成本增加,投资价值还能有多大?对于刚需,无房不能过日子的那种,能买就买吧,不然未来利率再提高1.5倍,成本就更高了。

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