刚需们知道的是 再买不上房就要付出更大代价

有人说，我们进入了“茅房时代”，要么你赶紧把货币换成砖头，要么你抓紧把货币换成茅台。

不能不信。6月6日，长沙一个叫中国电建地产的湘熙水郡四期观澜海赋家园的8、9、10号楼摇号开盘。结果公布后人们不淡定了，当地舆论一片哗然声，摇号中签第一名竟是一位今年才12岁的孩子，更不可思议的是，第14名是一位85岁的老妪。

“一大一小”，有人质疑，他们的年龄算得过来买房的账么？这不关键了。

房地产未来到底是按照已有模式继续下去，还是会另起套路，市场已经不关心了，因为这些是财政和货币当局的事情了。刚需们知道的是，再买不上房，就要付出更大代价。有办法的人，想的都是多买几套，实现财务自由的理想就在此间。

一

如果你很关心经济学，或多或少都听说过加里 贝克尔，此君是1992年诺贝尔经济学奖得主，他凭借一本《家庭论》书籍开创了婚姻经济学的概念。

贝克尔认为，一个理性经济人结婚的目的，在于想从婚姻中得到最大化的收益，如果婚姻收益超过了单身收益，那么人们就会选择结婚，否则就宁愿单身。

没错，贝克尔很理性，但在中国楼市，这行不通，人们的行为比贝克尔还理性。不管结婚，还是离婚，都是为了多购买一两套房子，还有卖房时的离婚避税。

在房子面前，没有人天真到要那个单身收益。

就在昨天，中国房企前三强中的一家公司，其海南公司销售顾问告诉记者，海南全域限购后也是可以买房，使用海南人名字购买就行了，之后再过户。

海南“4 22”限购之后，花式“变通”卖房创新不停止，先是一帮房地产商推出“以租代买”的购房模式。然后遭到海南官方称不允许这样做之后，这两年重仓海南楼市的房地产商又想出“背户”的变通大招，找当地户籍人口代持等待时日再过户。

这是一个很完美的闭环，虽然带有一股粗犷的野蛮味。

掐指算起来，国人被房地产搞得魂不守舍，已经有20年了。在这20年里，我们也看到满满的房地产挣扎与智慧。

在那些热点城市严格的限购政策墙面前，卖房的房地产商、买房的人群，他们都“理性”“变通”地从领袖著作里找到一切办法，就比如说，在结婚然后离婚然后复婚买房这件事情上，一位实践者对一脸不解的记者说：你怎么这么不开窍，你知道——两个泥菩萨，一起都打碎，用水调和，再做两个，我身上有你，你身上有我——这话吧，该合就合，该分就分。

一位记者同行说，做企业的更懂怎么干，第一代房地产企业创始人都是熟知“枪杆子里面出政权”的一群人，他们做企业就靠“两杆子”：一囤地，二用别人的钱。土地这把“枪”的多少，直接影响他们房地产战场的成败。

按照商业理性的算法，一家拥有2.8亿平方米土地的房地产公司，过分疯狂了，这是在背着沉重的包袱。

但不是所有房地产公司都这么谨慎算账，所有级别城市大量囤地，就是拥有硬通货，不仅可以做规模，还可以融资，假如真有危机的那一天，还可以卖地解危。

就像经济教科书无法解释北京房价一样，也无法解释房地产公司的做局，珠穆朗玛峰有机会也可以去做房地产的豪情都敢有，可想而知，在规模和高周转面前，根本就没有土地是沉重包袱这回事。

贝克尔的理性经济人，至少是不符合房地产公司的高周转和大规模动机和现实。

二

卖楼是卖现在，拿地是拿未来。土地对于楼市，在2018年，矛盾剧烈，吊诡诸多。

一个月前，中国房地产报记者发过《长沙住宅告急仅够卖2.8个月湖南省住建厅函告国土厅快供地》的新闻调查，事情缘起于2018年5月3日，湖南省住房和城乡建设厅发给各市县《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》。

这份公函通报，到今年3月，长沙市中心城区累计已办理预售许可或现房销售备案但尚未销售面积的住宅去化周期仅为2.8个月，建议湖南省国土资源厅按照上级要求，不仅要显着增加供地，还要加快供地节奏。

住宅去化周期被通报在3个月以下，这在长沙已不是第一次。去年8月末，住建部房地产市场交易信息日报系统监测也曾提醒，当时长沙市新建商品住宅可售面积去化周期仅为2.8个月，可售面积已严重不足。

长沙只是全国一个缩影。南京、杭州、武汉这些城市，哪一个不是同此状况。

大部分观点认为，新房供应少就是因为土地供应少，加快加大供地才是最好的解决办法。从供求关系说，很对。

有人不同意了，说土地并不是没有，而是被囤积起来了，有的企业手里甚至有一两亿平方米的土地储备。

从国家统计局的数据看，房地产商手上土地众多这确实是事实。2017年，房企共买入25508万平方米的土地，同比增长15.8%，新开工面积也增长了10.5%。问题是，全国住宅的竣工面积没有水涨船高，反而减少了7%，销售面积的增速也从22.4%下滑至5.3%。

这份数据透露出来的信息是，房地产商在“捂盘惜售”。5月3日湖南省住建设厅发函国土厅后，5月14日，长沙市住建委集中约谈八十余家房地产开发企业和中介机构，主题就是“捂盘惜售”。长沙市住建委党委委员、副主任胡汉清在这次会议上表态，部分房地产开发企业试图通过捂盘，推迟上市时间，用时间换取涨价，这种想法完全是错误的，我们应该看到政府对房地产市场调控的决心。

被批评供地不够的城市，甚至有官员心有不满，认为房地产商可以囤地，地方政府为什么就不可以也这样做。

地方官员的疑惑不止于此。2017年4月6日，住建部和国土资源部下发了一份通知，要求各地房地产库存低于6个月的城市，要显著加快供地，超过36个月的城市要停止供地。

“库存低于6个月的要显著加快供地”这肯定符合市场供求关系，但问题是，和之前“严格控制特大城市扩张”的规定，也存在冲突之处。

客观地说，再怎么加快供应土地，对解决住房供应和房价稳定，还是治标不治本。毕竟，上百万亿货币堆在只有3%左右的“出让土地”上，如同在小舢板上要建航母甲板，还要放战斗机，神仙也挠头无计可施。

土地流转、让市场规律发挥决定性的指导作用，还是要用智慧办法、用实际行动去推进，才可解忧。

三

即使同是做企业，很多外行也奇怪，房地产公司的高周转高负债商业模式这么危险，为什么还有那么多公司趋之若鹜。

做实业的他们永远也不会懂，房地产即金融这个道理。

最突出的是2016年和2017年，从拿地、开发、建设到最终销售的每一个环节，房地产公司都把这些环节包装成了金融产品。

一位从事银行资产管理的人士向媒体透露过一个信息，2016年以来，他所在的银行给不少房企放贷，一些房企拿地后，连拍地保证金都由银行资金垫付，房企只需支付一定的利息，就可以置换出保证金征战下一个地块。

金融机构还可以帮开发商做存量资产出表的契约型基金，进行募资，不仅不占用贷款额度，不计入资产负债率，还不限定资金用途。

即使在目前房地产调控严厉的态势面前，对于银行、证券公司等金融机构来说，房地产贷款依然是优质贷款，额度大、不良率低，没有到和房地产业过不去的地步。

中国人民银行的统计数据称，2017年末，金融机构人民币各项贷款余额120.1万亿元。其中，人民币房地产贷款余额32.2 万亿元，增速比上年末低6.1个百分点，但同比增长20.9%。

对于开发商来说，很多时候，不会只用自己的钱，或者说用的根本不是自己的钱。

如果遇到外部融资压力大的时候，内部也是可以进行周转。一些做高周转和规模的房企发现，越是风险高的时候，越是推行跟投的好时刻。

这种员工入股项目、跟投获益的方式，从特点上看具有私募的性质，对投资项目有效进行设定投资额，员工自愿投资，项目赚钱大家分红，期满清算，根据需要再组合投资。

这个发明和设计，应该说，很美好。但有房地产公司的新入职员工称，公司并非是外人认为的自愿跟投，如果新员工没有钱跟投，公司会让合作银行贷款给员工进行跟投，并正常付利息。“这根本就不是自愿和利益共享，因为没有钱你就被贷款加入。”

说到善于做资本和画饼的手法，在房地产投资界，一位创办水库论坛网站叫欧神的家伙， 有一句很生动的鼓动之语——不要再赌博，立刻就买房。他的思路和房地产企业很一致。

此君的核心思路被人归纳为三条：

1.所有的出发点，都是为了“构建以房贷为中心的资产组合包”。

2.买房不只是购买商品，更是尽全力提高负债，负债率越高，越有机会跑赢全社会大盘。

3.如何榨干自己、提高负债，就是区别人生不同际遇的重要变量。

这和目前高周转大规模的房地产商业模式，是不是如出一辙的亲近。

写到这里，想到今天是高考第一天，全国卷II的作文是关于“幸存者偏差”的命题方向，不少学生考完后对这个材料作文题目表示很懵很无奈。其实，最充斥着幸存者偏差的地方就是房地产行业，至少40年经济改革开放的时空里，那些扎眼的成功让房地产行业的论证过程是这样的：因为一批企业和个人做了同样的事，从而实现了成功，所以不需要去做那些烧脑的事情，只要买卖房地产就可成功，后来者的你，只要也参与做这件事情，就一定会实现成功。

所以，“05后”和85岁长者摇号买房，别介意。

大伙既然都这么高兴，那就祝诸位赌运昌隆。