竟比洲悦还贵，南水玖悦府一房一价公示，惊现3.88万/㎡天价洋房

南水玖悦府昨日取证，并进行了价格公示，其中3号楼一套一楼的洋房公示价格38796元每平米。

在南昌，在地产圈，这一次洲悦败了!本以为，在未来打败新力洲悦3.7万每平米南昌之巅的对手，要么是融创的壹号院，要么是金茂府。

但是始终却没有想到，打败洲悦的却是灌婴路上的南水玖悦府一个出身草莽的无名英雄。真的是对应了那句话，真正打败你的，都是你看不见的对手。

当然，南水玖悦府和新力洲悦是没有可比性的，也仅有一套是3.88万/㎡，为何会有如此高的价格，南昌的限价失效了吗?还是南水玖悦府违规了?

其实并没有!

它的毛坯限价是18500元。我相信不少朋友是比较纳闷的，南水玖悦府的地段很好么?还是有什么信仰?凭什么毛坯限价的上限可以和富力华庭以及苏宁檀悦相差无几?

猜想限价的上限应该是由地段和容积率综合判定，每一块容积率低的土地都有给出偏高的价格上限。至于地段因素方面，大概猜想可能是和曾经划分的一类二类地段有关系。

感觉南水应该是一类地段，以及一些其他信息佐证，比如新力弘阳府的限价在15100元。项目处于一类、二类地段的交界之处，容积率超低只有1.2，所以给了一个比较高的限价。

那么18500元的限价是如何做到3.88万的价格呢?

其实也很简单，通常很多楼盘的做法是用做几套很便宜的房源，拉低整体的均价，使之符合限价的要求，但是很多房源的价格都在限价左右和限价之上，维持整体市场对价格的印象。

但是南水这个就是相反的操作，把其中几套房子的极值往高了做，然后就会有多数房源的价格是低于限价的，那么市场上很多人购买起来就抗性不会那么大。

两种做法都是符合最终限价标准的，只是不同的项目有不同的诉求，前者适合强势项目，而后者适合弱势项目。

你们可以从一房一价里看到均价20000元往上的楼栋虽多，但是套数不多，1.6/1.7万的虽然只有三栋楼，但是套数很多，拉低了均价。

请注意，我所说的都是毛坯的价格，这个项目的装修价统一都是3846元，所以以上每栋楼的均价还得往上加一个3846元。

虽然平均单价都超过了2W+，但这是容积率只有1.2的纯洋房社区，还是可以高看一眼的。当然，也有可能实际价格比这低一些，开盘就知道了!顺带一提南水玖悦府10月14日开盘。

不过最终是否决定购买，还是要自己去现场看，对产品、对地段、对周边环境、对配套资源、对内部装修，都要有一个详实的了解，再做决定。当然，也可以拨打售楼部的电话先进行咨询。

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