多个城市楼市“V”型反转，新调控会普及吗?

2020年后半年已经过去一个月了，各地的楼市也经历了开年至今的“冰火两重天”，不少城市的楼市还出现了“V”型反转，当然“万人抢”的热盘也出现了不少。因此，调控政策也在步步紧逼，下半年来已经有多个城市开始收紧楼市了。

进入七月以来，已有杭州、东莞、宁波、深圳、长春、南京等城市先后出台措施，收紧楼市调控。

日前，据中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的“6月纬房综合指数”显示，截至6月底，内地有24个核心城市房价继续上升，创出近一年半新高，不少城市楼市走出“V”形反转走势。

接下来，相信会有更多城市加入调控的队伍。

虽然国人对楼市调控早已习以为常，调控措施也主要是些老工具，如限购限售、提高首付和利率、打击捂盘等，但新一波调控还是出现了让人眼前一亮的新操作：

如一方面竭力打压炒房需求，一方面向刚需家庭及人才提高房源供应，同时通过打补丁(5年限售)提高此部分倾斜房源的持有时间成本，以此打消刚需及人才，或投资客借助刚需及人才的购房名额，来炒房的预期。

具体体现有：

杭州：

进一步加大新建商品住房公证摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度，明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。

规范高层次人才优先购房有关要求，明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。

宁波：

明确符合条件的“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房(市六区范围内符合销售条件的商品住宅项目或批次，房地产开发企业应在公证机构监督下随机抽取不少于50%的可销售住宅房源(按套数计)供“无房家庭”优先认购)，该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。

南京：

优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

深圳：

对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。

估计后续出台的执行细则中，深圳也会对倾斜房源比例给出具体指标，且考虑到深圳楼市投资氛围浓厚，不排除会像宁波、杭州那样，拉长倾斜房源的限售期限。

这一更加精细化的调控工具，算是此轮调控中的“新物种”，是前些年一轮又一轮调控里没有过的，最初出现于去年苏州的楼市调控中。

去年5月苏州出台的楼市调控曾明示：

在苏州工业园区全域内，新取得预(销)售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

同时，苏州工业园内，购房人购买的新房，自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让;购买的二手房，自取得不动产权证满五年后方可转让。

可见，这个脱胎于去年苏州楼市调控的“新物种”，在新一波调控中，恰如星星之火、渐成燎原之势。

问题来了。

我们该如何看待这一调控“新物种”?它会像之前的限购限售等工具那样，最终全国通行么?

笔者认为，这一“新物种”的出现，恰说明经过这些年的摸索，官方的楼市治理能力又精进了。

不时会有人抱怨说，中国楼市被“有形之手”过度扭曲了。不错，这是事实。

但也应明白，中国自有国情在。若放开交给市场，基于羊群效应和国人认知(从未经历过危机洗礼)，楼市必然会像前几年的股市那样，先是癫狂，接着一地鸡毛。

但考虑到房子事关社会民生，若真是那样，后果必是全社会所不能承受之重。所以，“有形之手”不得不管。

然而前些轮的调控并未得要领，要么全国一刀切，要么各地头疼医头脚疼医脚，而且动不动就下猛药。结果陷入“越调越涨，越涨越调”的窠臼中，在官方与开发商、炒房客的博弈中，最后每次妥协的都是官方。

基于保民生而推出的限价房，也因其显著的套利空间，反而助长了楼市的炒房氛围。

俗话说，吃一堑长一智。吃了这么多年的堑，官方也该有长进了。

“新物种”调控措施的出现恰体现了官方调控思路的转变：即“房住不炒”想要得到真正贯彻，除了要增加土地供应和保障房，还需把自住刚需、炒房需求分开。

换言之，调控措施必须要更加精细化、定向化。一方面要竭力保障刚需、保民生;另一方面，要对炒房需求围追堵截，提升炒房成本。

这种相互对冲的操作，也能最大程度的实现楼市平稳，避免大起大落。

此次，苏州、杭州、宁波、南京、深圳等城市在大幅提高炒房准入门槛的同时，出台向无房家庭倾斜房源比例，且又拉长限售时间的新措施，无疑就是上述思路的体现。

至于会不会全国推广，笔者认为大概率是会的。因为这才是真的对症下药。

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