6年涨16倍!南昌这几年地价涨幅情况

如果说房价是一块精心打造的“面包”，那地价就是制造这块面包的“面粉”。土地的价格直接决定了房子的价格，那南昌的土地价格如何呢?前段时间溢价率高达101%的地块让业内震惊。但是对比南昌九龙湖、朝阳、高新这三个版块地价的涨幅，可就是小巫见大巫了!

九龙湖新城地价6年涨了16倍

九龙湖新城是在2014年启动开发，万达文化旅游城和绿地国际博览城的土地价格基本上是“白菜价”，从以万达项目地块成交价看，最低32万元/亩，最高71万元/亩，平均地价仅为63万元/亩，按照容积率计算，平均楼面价都不足500元/㎡;从绿地项目地块成交价看，最低40万元/亩，最高127万元/亩，平均地价仅为72.43万元/亩，按照容积率计算，平均楼面价约620元/㎡。

其实九龙湖新城在2013年还处于开发前，不管是万达还是绿地都属于“开荒者”，在2014年~2015年九龙湖新城也出让过几宗经营性用地，但都以底价成交为主。以华润DAEJ2014084地块成交价格看，为居住用地，成交单价高达464万元/亩，合计楼面价约3164元/㎡。

对比万达和绿地的拿地价，2015年九龙湖的地价上涨了7倍。但其实九龙湖新城的土地价值是在2017年彻底爆发，从新旅明樾台地块成交楼面价8110元/㎡到金茂悦地块成交价楼面价7815元/㎡再到新力东园地块成交价楼面价7780元/㎡，对比2013年，地价上涨了14倍。

2017年是九龙湖新城地价上涨的转折点，2018年~2019年区域的地价价值彻底激活，其中九龙湖南岸融创地块成交楼面价高达9310元/㎡，西客站南广场新旅地块成交楼面价9306元/㎡，对比2013年，地价上涨了16倍。

九龙湖新城作为南昌发展最快的新城之一，是在一片山地中崛起的新城，也是南昌净地最多的区域，这也为区域的整体规划创造了良好先决条件，而这其实也侧面体现了区域的地价还有着广阔的上涨空间，

朝阳新城地价滞涨

朝阳新城可以说是靠着拍而名噪全城，甚至给人炒地皮的印象，2015年~2018年是朝阳新城地价上涨速度最快的时间区间，在这短短的3年内，20余家开发商进驻，也是频出。

2015年蓝光以楼面价7702元/㎡拿下云飞路地块，2016年1月恒大以楼面价8010元/㎡拿下九洲大街地块，2016年3月联发以楼面价8188元/㎡拿下云天路地块，2016年7月国贸以楼面价9211元/㎡拿下水厂路地块，直到2017年5月，名城地产以楼面价13820元/㎡拿下昌南大道旁地块，不仅突破了区域楼面价，还刷新了南昌的楼面价，至今仍是南昌单价。

至此，朝阳新城的地价一直稳定在9000元/㎡~11000元㎡之间，包括2018年新力水厂路地块楼面价11038.64元/㎡，2019年阳光城云天路地块楼面价9432元/㎡。

从这几年看，朝阳新城的楼面价一直居高不下，而且从区域成交的每亩地价来看，规划者是以卖地收入最大化角度来统筹规划朝阳新城，导致区域整体的容积率偏高，而且区域的配套全覆盖，加上出让地块实在是少以及市场原因，区域的地价在近一两年并没有很大的起伏，甚至有所下降。

高新地价也翻几番

2012年，绿地拿下高新DAFJ2012042号地块，成交单价为230万元/亩，该地块也就是如今的绿地玫瑰城项目，当年成交楼面价仅1327元/㎡。在之后的几年 ，高新区的土地主要还是以定向出让为主，基本上都底价成交。直接快进到2017年1月，恒大以1231万元/亩，楼面价7387元/㎡拿下高新京东大道沿江地块;蓝光以成交价为1986.2万元/亩，楼面价9930元/㎡拿下紫阳大道地铁口地块，成为高新单价，两次的高溢价率正式点燃了高新的“人居优势”。

在2018年~2019年，艾溪湖东岸也几次推出经营性土地，包括2018年10月新力渥园地块成交楼面价6743元/㎡，2019年7月联发地块成交楼面价8856元/㎡，2020年3月正荣地块成交楼面价8967元/㎡。

从这几年的土地出让看，高新区主要还是集中在瑶湖新城，环艾溪湖周边土地出让极少，但对比2012年，地价也是翻了将近8倍。

南昌畸形的地价

地价是随着区域同步成长的，地价的前期也是靠着概念来支撑，起步早的区域，地价起点低，地价的涨幅越高，也说明区域的关注度越高，资本拼死拼活想要进入的区域一定不差。

其实，南昌的地价也早已经和基准地价不对等，后生崛起的九龙湖新城虽然处于城市外围，但地价与主城区不相上下，这背后也有着大量的配套在支撑。其实再从南昌的地价整体看，除了核心的主城区以外，外围城区的地价水平相差无几，而这也体现了南昌畸形的地价，在未来几年，你觉得南昌的地价哪里会涨得最快?

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