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房价已经整体停涨,买错房的代价非常大,这三点必须牢记!
2018年,楼市调控的目标是“抑制资产泡沫”,而这背后这是防止出现系统性金融风险。为了实现这个目标,加息和房地产税会加速推挤,房价的走势将被引导得异常平滑。未来我们会看到越来越多的城市房价月度环比波动区间在±0.1%之间,这一年来,深圳房价走势就是这样,每月环比都在跌,但跌幅极度轻微,只有0.1%左右,每月跌个几十块钱。
当然,这里有个例外,就是北京。北京这一年来调控效果显著,当前的房价相比3月份的高点,平均跌幅已经有15%-20%。这样的跌幅对于北京来说,几乎已经见底了,但由于北京采取了一些相对严厉的微观措施,比如通过二手房中介遥控二手房挂牌价,未来房价也很难有反弹的行情,总体以L型走势为主。不过我们也得看到北京的二手房成交量正在逐步回升,这说明市场认为房价下跌空间基本结束。
四大一线城市中,北京是最后启动的,也是调控最晚的,北京行情已进入“价稳量涨”的态势,这足以说明一线城市的调控目标已基本实现。
其他二线城市虽然有些小问题,比如还有个别城市在补涨,供应跟不上导致房价阴涨,但配合限售等措施,本轮调控过后,短线操作已基本不可能。
在这种情况,未来关心房地产的人,或者说打算买房子的人,该如何操作?
一、周期在不断逼近顶点,但尚未触及
房地产的周期的确在不断逼近周期顶点,但也只是逼近。在这种情况下,我们都应该坚持这样一个思路:抓住价值来对抗潜在周期风险。
先来看看周期,房地产的小周期有很多,但大周期却很少。二战以后所有主要经济体中,真正经历了周期的只有日本一个,美国都谈不上。香港勉强算一个,全部算下来,也就是一个国家外加一个城市经历了完整的房地产周期,所以样本的特殊性太强,普遍性不足。
考察我们的房地产周期,还应该从我们内部来判断。房地产周期最核心的指标是人口和城镇化,其中城镇化更关键。城镇化的进城是漫长的,没有个三五十年都搞不定,当前我们的城镇化率是在56%左右,距离目标值至少还有20个百分点。
所以,周期还足够长,买房应该着眼长远,走价值导向,而不是只关注两三年甚至一年的房价涨跌幅。
二、周期之下是分化
周期强调的是整体的趋势性变化,未来20年房地产周期还将延续,不断逼近顶点。但当周期不断逼近顶点的时候,内部的结构性调整会越来越激烈。内部的结构性调整表现为,普涨行情结束,马太效应显现,城市群的价值会凸显,被边缘化的城市会逐渐被拉下。
这种变化反映到房地产上,就是未来不可能每个城市的房价都能持续维持涨势,只有那些人口不断流入,产业规划与时俱进的城市,归根结底,就是能留住人,才能留住活力,房地产才有未来。
周期并不可怕,即便周期来临,也会有人在买卖房子。我们要做的就是,为即将到来的周期做好准备工作。
这个准备工作的核心逻辑是“在周期之下,考察城市的基本面”。从这个角度来说,曹德旺的话的确有道理,“卖掉多余的房子”,就是卖掉那些非核心城市的非核心资产,抓牢剩下的部分。
未来城镇化发展的趋势是大城市群的概念,抓住那些优质的城市,风险至少能砍掉一半。优质城市中的优质地段,更是优中选优,风险还能再砍一半。
三、买错房的代价会更大
当前房地产的调控已经让房子患上了“渐冻症”,买一套房子就要做长期持有的准备,卖一套房子就要及时剥离劣质资产。
如果你现在打算入手一套房子,按照以上逻辑,我个人的建议是至少持有5年以上,而且要着力控制好杠杆。持有5年以上,才能经历一段甚至两段完整的行情。同理,5年时间足够孕育出一些重磅的政策,所以必须控制好杠杆。
政策出来不用害怕,因为未来的政策会越来越遵循市场规律。而你的买房已经是基于基本面和周期做出的最优选择,两者是相向而非相悖。
还是那句话,房地产周期必然到来,所有人都知道房价会跌,却不知道哪里会跌,到底什么时候会跌。买房也不可能因为一个未知的节点而直接停止,而是要力求避免买错房子。
普涨行情已经结束,楼市进入L型走势,买错房的代价比之前大得多,甚至一套房就可能决导致你多年的努力付诸东流。
哪些才是对的房子?还是要回到城镇化的角度来看。人口流入、产业与时俱进的城市中地段优质的房子。这里的地段优质,并不只是所谓的二环比五环好,而是要看规划以及落实的决心。
责任编辑: yemingzhe
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