项目导购播报

地产股在连挫4日后，终见小幅回升。

6月29日早盘，万科及招商蛇口升近2%，新城控股升2%，保利和中房升1%。

在贸易战阴霾未散，人民币急速贬值以及房地产行业融资受限，调控政策不断加码等多重利空消息影响下，地产股连日来屡受箭靶。

先是“棚改贷款收紧，全国一刀切暂停棚改”的传闻，继而内地限制房企外债资金投资境内外房地产项目，再到有传发改委考虑禁止企业发行364天期美元债，昨天住建部等七部委重拳出击对京、沪、广、深等30个城市启动整治房地产市场乱象专项行动，加之西安、长沙、杭州等多个城市陆续推出加强楼市调控措施，这一切使得地产股的焦虑开始在市场蔓延。

终于在26日迎来一次惨烈杀跌，A股和港股均未能幸免，大部分个股屡创新低。龙头万科三个交易日大跌13.81%；中南建设、新城控股逼近跌停。

业内人士分析称，地产股的集体下跌，既有外围市场的影响，又有内部诱因的影响，特别是棚改货币化政策有所调整，策略是对的，但必然导致流动性受到影响，因为货币化棚户区改造政策，投放的都是基础货币，所以现在房地产股跌势刹不住车。但也不必恐慌，中国房地产市场需求依然十分强劲，领先的开发商终将受益于市场整合。

地产股惨烈杀跌

地产股的惊悸始于一个传言。

6月25日，一则关于“国家开发银行将棚户区改造贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的传闻令市场风声鹤唳。

当晚，国开行对外回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

市场惊恐未定，6月26日，地产股集体暴跌，跌幅较大的包括中南建设下跌9.88%、旭辉控股下跌7.91%、新城控股下跌7.74%、龙光地产跌6.19%、融创中国跌5.67%、华夏幸福跌6.5%、招商蛇口跌6%。

在央行宣布降低存款准备金率以后，地产股跳空高开一路下行的表现再次扰乱了金融市场的神经。

资深证券市场评论人布娜新认为，这次定向降准一个是方式，一个是方向，最终可能不会整体波及地产企业。地产股的下跌缘于房地产政策收紧的预期依旧存在，加之受到海外贸易等因素影响，房产投资市场和股市看空气氛浓厚，而未来房地产企业融资的难度大增，现金流吃紧也是地产股的一大利空。

6月24日，央行在宣布定向降准0.5个百分点之后，又下调支小再贷款利率0.5个百分点，央行通过“定向降准+降息”对外“放水”达到了9500亿元，按照目前5.41的货币乘数，理论上最多可以产生出5.14万亿的广义货币M2。

尽管高层多次表态要防止资金脱实向虚，防止银行违规资金进入房地产。此次新政策的设计也似乎意在防止资金再次流入房地产，但地产股无疑是降准后最受益的板块，甚至可以说是一场“及时雨”。

此前中金报告称，降准将适度缓解前期市场对房企现金流风险的担忧，提振房地产板块情绪，从历史经验看，2011年～2012年以及2015年的两轮降准后，房地产A股和H股，分别实现20%/50%和80%/40%的涨幅。

然而此次地产股的集体表现却大相径庭。

继6月26日集体下挫后，27日午后，房地产板块延续下跌走势，板块指数跌逾2%。个股方面， 蓝光发展跌逾6%，招商蛇口、新城控股、保利地产、万科A跌逾5%，中南建设跌幅超7%。

28日午后地产股应声转势，金地跌2%，招商蛇口、保利均跌1%，万科及绿地跌0.6%。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，这一轮“定向降准”和适度宽松中性的货币政策并不适用于房地产行业，而是帮助中小企业解决融资难的问题，另外地方政府债务扛不住了，必须要用定向降准释放资金做债转股，帮助地方国有企业解决兑付难题。地产股的持续下跌其实也是跟随大盘的一个调整，大盘整体出现了大面积下跌和千股跌停的状况，以及受到不断升温的贸易战阴影的影响。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，按照往常的逻辑，“降准”应该是推动地产股上涨的。但此次央行释放流动性和国开行的棚改政策收紧具有对冲效应，这也是政策面为了继续贯彻“房住不炒”、防范金融风险和防止资金流入楼市的举措之一。而且近期房企负债承压、发债和再融资受阻，加上地方政府负债可能大面积违约的传言，对于楼市和股市的大势都是不利的。

重拳频出低迷持续

实际上，在6月19日，A股就曾出现过千股跌停，引发市场关注，情绪波动较大。央行行长易纲第一时间出面进行“安抚”。

彼时股灾的“罪魁祸首”被市场归结于股权质押。

来自Wind的数据显示，截至今年一季报，沪深两市共有376家A股资产负债率超过70%，其中18家公司负债率超100%。流动性趋紧，使得A股质押成潮，当前A股市场3500多家上市公司中，有九成公司的大股东进行了股权质押，400多家公司控股股东质押率超九成。

北京某券商分析称，风平浪静时，以上市公司为平台，以股权质押为资金枢纽，支撑控股股东、上市公司同步激进扩张，驱动业绩快速增长。时过境迁后，跌跌不休的股价，终将杠杆撕裂，高比例的股权质押，成为了为冲向激进者的危险“灰犀牛”。

金融监管趋严，房企发债融资集体中止，唯有股权质押这根杠杆成了“救命草”。

而这一轮地产股连日来的下挫更多的是缘于政策的利空。

6月27日，国家发改委明确，将引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

这是过去一周以来，继西安、长沙、上海等地限购政策，棚改政策调整之后，中国房地产市场继续承受压力。开发商还没来得及感受央行定向降准带来的潜在资金利好，便已因“最严外债禁令”感受到政策调控的威力。

尽管央行货币政策委员会2018年第二季度例会释放出稳健中性的货币政策信号，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社融规模合理增长。但随着2018年的推移，融资收紧已然成为资本市场最大的共识。

“从开发商角度来说，日子是非常难过的，前景并不看好，今年会有不少中小型地产公司集中出现违约潮，这也很快会酝酿在资本市场上，这是房地产领域潜在的一个负面，房地产行业是在这一轮的市场调整中受到的打击是最大的。如果贸易战达成短期停战，大盘会反弹。但大的趋势是减持，尤其是恒大和碧桂园这样的大型地产股。”黄立冲说。

柏文喜认为，随着大盘趋稳以及不利消息的逐步消化和澄清，地产股同样也呈现趋稳趋势，且今天出现了小幅回升，应该是利空出尽的反弹现象。在未来相当长的时间内地产股还是有机会的。

大摩报告称，因市场利率上升、流动性收紧及人民币汇率疲软，住宅楼价增长放慢，历史上地产股的表现是追踪住宅价格，因此预计地产股表现可能继续跑输，将地产股目标价平均下调约7%。