开发商纷纷转型，中国楼市到底发生了什么？

回看2018上半年，可以用“热闹躁动“来形容。继全国掀起一场轰轰烈烈“抢人”大战之后，随之而来的是各地上演“抢房”大战！

仅5月就出现成都7万人抢1千套房；杭州买房排队致人晕倒；深圳摇号买房须先交500万元“诚意金”……更为夸张的是，据报道，2018年5月份，全国200个县城房价超过9000元/平方米；5月份，太仓、佛山、徐州、常州、无锡等全国90个三四线城市，房价已经进入万元时代。

然而，眼看上半年楼市正要燃起的这团“火”，却被近期接踵而至的调控政策给掐灭了，近日更传出开发商要“逃离“房地产？

9天6城发楼市新政 精准调控补漏洞 打击炒房

7月1日，作为环京地区备受瞩目的河北“三县”之一，大厂发布消息，自7月2日起至限购政策解除前，暂停办理个人之间不动产抵押业务，以防止变相炒房。值得注意的是，就在同一日，上海发布《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》，　自7月3日起，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外）。同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

至此，从6月24日-26日西安、长沙、杭州相继宣布限制企业购房，到7月1日昆明发布限购政策，再到昨日大厂、上海纷纷收紧有关房地产的调控政策，仅仅9天时间，就有6个城市从不同方面对该地房地产市场再次收紧。

与此同时，6月28日，住建部等七部门联合发文，将于7月初至12月底在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。这30个城市中就有16个热点城市。

业内人士表示，从上半年的整体情况来看，中央对于楼市调控的态度十分坚决，“房住不炒”的目标在各项调控政策中得到清晰体现。地方政策多以“打补丁”为主，无论是限购升级还是对于摇号政策的落实，以及暂停企业在限购区域内买房等，都在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。下半年还需要结合不同城市情况，进一步分类进行精准调控。

房地产融资渠道再次遭遇“紧箍咒” 高周转催促资金快回笼

6月27日，国家发改委召开新闻发布会宣布，房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金，仅限于归还存量外债。而在此之前，已有十余家房企发债中止，品种包括小公募和私募，涉及金额超过500亿元。房地产融资渠道再次遭遇“紧箍咒”。

绿城要求员工加快销售，坚决执行“早销，多销、快销”的策略，加大应收款项催收力度。“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受中国限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售；严格控制付款。

在融资不畅的背景下，房企追求规模增长，唯有高周转才是“助推器”。快投资、快开发、快销售、快回笼成为房企高周转的“四把快刀”。

“逃离”三四五线城市 房企正酝酿转型

严调控之下，房地产行业的规模增速正逐渐下滑。近日，财经网发微博中提到：

据消息，来自碧桂园内部的知情人士透露，“‘全覆盖’在内部已经明确叫停，暂不对外宣扬。”其口中所谓“全覆盖”战略是指在三四五线城市所有的县城、甚至是发达的镇区均需有碧桂园的项目。

众所周知，受益于三四线楼市的火热，2017年碧桂园销售金额突破5000亿，荣登销售榜榜首。三四线是碧桂园的大本营，不仅三四线城市，许多乡镇也已进入碧桂园的视线。

还不到半年的时间，碧桂园开始着急逃离三四五线城市，态度来了180度的大转弯：全面叫停三四五线城市全覆盖战略，用规模乃至利润保证现金流。而开发商的这一决定，与近期被曝的“棚改被叫停”有很大关系。

这边有房企在缩小规模保现金流，这边有房企已正在酝酿转型。

近日，万科要"放弃房地产"，这一令人吃惊的消息的充斥着各大网络版面，其原因是，6月29日万科召开股东大会，万科董事会主席郁亮表示，“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。未来，万科要做美好生活的服务商。”从上面的表述来看，万科已开始跟“房地产”说“拜拜”了。不仅在战略目标上，已经定位为“美好生活的服务商”（此前是“城市配套服务商”），还准备删除各地分公司名称里的“房地产”字样。

虽然，后来有解读说万科只是想做的更全面，但这些房地产大佬们或高调或无声的转型，已经透露出意味深长的信号，一场行业变革或将越来越近。

未来房价走势如何？

著名经济学家叶檀认为，由于城市化进程导致的人口向资源优势城市的过度集中，一二线城市人口资源优势相对明显，有外来人口作为支撑，但部分三四线城市随着棚改货币化安置比例下降，对房地产投资及销售的拉动作用将逐渐减弱。而支撑房价上涨的人口，则被抢人大战的一二线城市吸走。随着棚改货币化的见顶回落，预计后续三四线城市房价上涨将乏力。

作为省会城市的南昌来说，目前南昌市的常住人口有500多万人，而据2016年统计数据，整个江西人口有4592万人。南昌有全省各地市县作为人口流入支撑来源。因此，从长期来看，未来南昌房价趋势或“稳中有升”。