房价也设“涨停板”？这事你怎么看

在近期出台的各类房地产市场调控政策中，最受瞩目的无疑要属福建省宁德市。

该地明确要求，中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平（8882元/平方米）的基础上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅（毛坯）预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内。今年下半年涨幅控制在3%以内。

“对房价涨幅设限，其实是不少地方政府在调控过程中都会采用的手段，但直接以具体比例的方式来明确却较为鲜见。”58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为，此类做法一方面可以控制市场对房价的合理预期，即不仅会影响商品房上市价格，对于土地价格也会产生间接影响。如文件规定新出让土地采取“限房价＋竞地价”方式出让，土地出让合同都必须明确商品住房销售均价，销售过程中均价不得调整；另一方面，也可以弱化住宅的投资属性，减少市场对住宅房源的投资需求。

此外，对于商品房销售价格需要调整的，宁德市规定，在商品房销售价格确定后，原则上不得调整，确需调整的，须间隔12个月，且单栋未售套数不得少于20套。调整幅度控制在5%以内，且不得超过年度控价目标。

虽然对房价实行全面管制的初衷是为了进一步支持刚性居住需求、遏制投机炒房、营造规范有序的市场秩序，但也有市场人士对此提出担忧：

一方面是此举是否会让开发商在申报新盘预售价时进一步“拔高”价格。

另一方面，是否会对市场营造出一种供求关系严重失衡的氛围，使得投机性购房者继续保持对后期房价上涨的乐观态度。

张波认为，虽然文件中也明确提出，会综合考虑合理利润后确定备案均价，但是“一刀切”的做法是否适合所有地区和城市，还有待进一步商榷。整体来看，虽然用行政手段取代市场手段的方式适用于短期调控，但长期来看，还应继续夯实楼市调控长效机制。

最严厉调控下，为何房价还能上涨6%？

至于6%的来历，官方文件的解释是：“参考中心城区居民消费价格指数（CPI）、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素”。

目前全国的CPI（居民消费价格同比涨幅）为1.9%；房贷基准利率是4.9%，如果上浮10%就是5.39%；至于城镇居民收入，2017年全国扣除物价的增长幅度是7.3%。

由此可见，6%的涨幅确定是基于这样一种原则：超过CPI，略微超过房贷利率（或持平），但低于居民收入增长幅度。

事实上，目前全国房贷利率已经连涨18个月，很多城市的房贷利率已经上浮30%到40%，相当于年利率6.37%到6.86%，显著高于6%，也就是说，未来房子只能保值，炒房将得到进一步限制。

那么，既然“房住不炒”，调控为何不一步到位，促使房价停涨甚至下跌呢？

要知道，房价不涨，这不符合现实逻辑。

因为不允许价格上涨，房价不具备抗通胀能力，这会影响买房欲望，也让开发商没有建房的欲望，ZF税收跟不上怎么维持生计？

一旦房价下来，整个经济就可能停滞下来。

所以，短期让房价不涨是可以的，但长期控制带来负面问题就“过大于功”。

另外，6%的上涨幅度，也让我们看到了政府调控楼市的底牌：

“慢牛是可以的，大涨大跌都是不允许的！”