江西出台重磅新政，“预售制”终于被制裁了！开发商欲哭无泪

近日，江西省多部门联合印发文件，对商品房建设项目预售资金全程监管，保障监管账户中留存资金能有效覆盖和满足工程后续建设需要。

出台文件的直接目的是：让房企把资金用在本来项目上，这样可以防止楼盘烂尾，以保护期房消费者。对老百姓是好事。

但更深层的：为何要在这个关口出台文件?以前的预售资金去哪里了?为什么有些楼盘会烂尾?预售制度怎么来的?

从财经领域解答这些问题比较枯燥，下面用一个比喻去解释。

预售款：房企的屠龙宝刀

玩过传奇游戏的都知道，排行第一的武器是：屠龙。有了它不仅可以守城，还可打下高级怪物，获得丰厚赏金。 如果把房企当作游戏角色的话，那么开发楼盘就是守城，买地扩张则是外出打怪，资金流则是实现上述两者的武器。

正如游戏里的武器有很多种，企业获取资金流的渠道也有很多种：(购买土地时)向银行贷款，(开发楼盘时)向信托等非银机构借贷、公开发行债券和预售资金。 四种方式中，前三种都要支付利息，有时遇到市场资金紧张的情况，利率还比较高，企业负担比较大。而且没有及时还上的话，还会造成债务违约的风险。

而预售制下，房企提前把建造的房子卖给消费者，可迅速回笼资金。这本身是一种以期房做抵押的融资行为。预售资金在资产负债表里体现为债务。 它有着极大的好处：回流资金体量大，既不需要支付利息，同时交房可以延迟，时间缓冲空间大。完全不存在债务方面的风险。

相对于前三者，预售资金就像极了拥有强大属性武器的NO1—屠龙：攻击力强(回流资金大)、带法术性质(无利息)、无CD冻结时间(资金时间是无限期的)。

对内守城：保障楼盘开发项目的资金流

预售制度出台之前，房企的开发项目的资金是非常有限的。开发楼盘是重资金行为，房企买地需要一大笔钱，建造房子也需要一大笔。中间要向银行等各方借贷，背负很重的债务。

如果没有规划好项目，房子建造时间延长，卖房周期也延长，那么资金无法及时回笼、还款。这就可能产生债务风险。

自有资金少，借贷重、周期短的中小房企尤其如此。再加上中国早期融资渠道少，借贷利率高，房地产公司比较困难。

所以1994年出台了《城市商品房预售管理办法》，房屋预售制度产生。它的初衷是为了帮助房企解决获取资金的问题，为其减少负担—— 预售制度下，房企花盖几层楼，就可以拿到预售证卖房，也就能迅速回笼资金了。钱到手了，自然毫无压力：一部分还给银行，一部分开发项目。 中国早期城市化进程中，住宅建设任务艰巨。这项制度是必然也是必要的产物。

放到比喻里，就好比：游戏初期大家装备很弱，怪兽很强大，即使连守城都困难(拿了地不敢开发)。于是很少有人会去玩这个游戏。 为了解决这个问题，系统有意掉出高级装备—屠龙宝刀。有了这种武器，房产开发(守城)变得轻而易举。 但渐渐地大家发现屠龙太过强大，用来守城太浪费了。这就是下文了。

外出打怪：用最快的速度进行扩张

预售资金体量大，无利息，非常好用。那么有些房企就想：拿来守城好比杀鸡用牛刀，去野外打怪兽(买地打怪兽)，领取巨额赏金，不是更好吗? 这

便是后来房企的做法—— 由于房子不愁卖，预售回笼资金很快。很多就把项目的预售资金，一部分用来开发本项目，另一部分用到新的项目中，比如买地建新盘。 而拿到新的土地又能快速预售，回笼资金。于是又可以再去买地。 …… 如此循环下去，土地资产快速扩张，资金也循环不断扩充。

这就如同游戏早期：野区到处是等级低而赏金高的怪物(购房需求大、卖房利润高)，与其拿着屠龙刀站在城内防守，不如出去横扫怪物，开城扩疆。

于是大家都冲出去抢着打怪：抢着拿地，预售资金用到其他项目。中国房地产行业也由此进入了一个疯狂打怪的20年——房企们拿着屠龙刀，所向披靡，扩张之迅速成为历史级现象。

这种扩张在房企的资产负债表体现得很明显：以土地和在建房产为主的固定资产呈翻倍式的扩张，同时债务项目下预售款和有息债务也同速度扩张。 这种扩张成就了房企的财富神话。 但有了屠龙刀就可以永远毫无忌惮出去打怪吗?当然不。

游戏风险：大Boss越来越多

上面的扩张其实包含了一个风险：那就是房企的债务过于庞大，虽然手里有大把土地资产和在售房源，但一旦房子不好卖了，问题就会产生：手里土地多，即使开发了也难卖出去。

以至于后续资金无法回笼，用到前面的项目，导致烂尾。 这就好比——游戏前期，级别低、赏金高的小怪打完了(初期房子很好卖)。

但后期去其他野区打架，遇到的怪物级别越来越高，难度越来愈大。有的甚至不小心殒命。(去边远郊区开发楼盘，卖房压力大，资金回笼慢，资不抵债，烂尾跑路) 最近几年，已发生过多起烂尾楼事件。其原因就是因为此：习惯性地挪用预售房款，而又盲目乐观地高估一些地段的购房潜力，最终导致资金链断裂。

楼盘烂尾多发生在小房企身上。而个别大房企其实也不容乐观。 小房企死在偏远野区，但好歹是在本服。 而有的大房企过份狂热，以至于跑到国外服务器了：到国外融资拿项目，短债长投，最终不得不甩卖资产，断臂求生。 还有的甚至跑到其他游戏的服务器：玩车、撩妹，玩其他游戏去了。

宏观调控：确保游戏的正常运行

房企再大，但只是游戏里的角色，看不到整个游戏的运行状况。而只有政府这个超级程序员才能通过后台大数据看到。比如一些风险：①小怪打得差不多了，而大Boss越来越多：在售楼盘库存比较大，回流资金变慢。②服务器超负荷，运行速度减慢：房企杠杆太高，银行流动性减弱，资金紧张。

这边Boss太厉害(库存较大)，那边服务器超过负荷(银行流动性紧张)，这时政府就要干预了：宏观货币体系的微调和政策变动。干预也是政府的优势所在。

下半年，传说中的“三道红线”就是基于服务器超载而出：银行杠杆高了，服务器有点超载，大家打怪谨慎一点。负债高的(防御力弱)就不要出去打怪了。 而江西省出台的预售资金监管也是基于防守安排：现在库存大，外面Boss多，屠龙刀好用，但首先要保证守城(先把在建项目建完),这其实也是在保护房企。

未来出台的其他政策，也必然是对购房者和房企的双重保护。因为两者失去一，游戏都无法进行下去。》》》南昌最近热销新盘推荐：嘉福新天地 【售楼部电话:400-819-6528转242，或点击以下报名表单立享减16888元优惠，并享受三重礼活动。】