为什么现在的南昌二手房难卖?二手房户型哪个卖得多？

今年的南昌房地产市场似乎不太顺遂，不管是土拍、新房，还是二手房。新房方面，不少纯新盘手握上百套新房预售证，却因蓄客不足导致首开一个月又一个月的延期，甚至后续加推以营销活动为由做降价促销。二手房方面，库存不断增加，去化周期越来越长，房源轻松挂网，成交却成了难题。

一、那些年你错过的买入机会

下图中数据来源国家统计局，是2011年以来南昌二手房价格环比浮动情况的走势图。

从上图不难看出，在这10年中有2次合适入手二手房的机会;

一是2015年2月入手，2016年9月出手，最多可以赚约12.5%的利润。

二是2017年10月入手，2019年5月出手，最多可赚约11.3%的利润。

不过南昌的数据与其他70个大中城市相比，回报率并没有特别高，全国中昆明2014-2017年利润率最高可达到38%!

当然利润率这件事情必须要抛开这10年的通货膨胀，但是从这10年的历史价格可以看出：

2020年一整年起起伏伏，但实际上二手房价格是没有变化的。从2019年6月开始，二手房浮动情况与2011年、2014年略微有些相似;2018年后南昌二手房的黄金时代已经过去，不是能随便捞一把就有得赚;现在南昌二手房正处于黄金时代过渡阶段，下一个黄金期也许就快要来了。

二、哪里在大量供给挂牌卖房?

根据数据显示，南昌市挂牌的二手房总量67222套，意想不到的是南昌县存量有1.8万套，其次是红谷滩8731套、新建区8324套。

2020年截至8月南昌二手房挂牌量为57477套，2021年截至8月19日为67222套(截止8月19日，8月23日挂牌量为63029套)，一年时间二手房货量增加约17%。

并且在2020年时南昌市南昌县二手房库存就已达16371套的高位，新建区7477套、红谷滩6525套、西湖区6029套、青山湖区5271套。

这说明目前南昌二手房存量与区域热度没有太大关系，当下二手房成交TOP区域仍是红谷滩以及青山湖区，而南昌县、新建区因为近两年大量土地出让、大量新房上架从而导致新房、二手房对冲，从而产生巨大竞争压力，所以南昌县和新建区两个区域二手房难卖是顺理成章的。

三、二手房哪个面积段户型最吃香

在南昌本地挂牌在售二手房中，在售总价区间在150-200万的房源最多，其次是100-150万，总价超过150-200万的房源骤降，并且总价越高房源越少。

面积方面，南昌挂牌在售二手房面积主要集中在70-150㎡中，这三个面积段总量约46000套左右，另外几个面积段套数不及70-150㎡的50%。

将这两项数据进行交叉发现：70-90㎡中主力价格区间是80-100万，有不少老破小，有些单价低至4000元/㎡以下，主要集中于南昌县。并且，最高挂牌单价没有超10000元/㎡的房源也大多集中于南昌县。

90-120㎡中主力价格区间是100-150万，价格排序最高的是绿地外滩公馆，挂牌单价最高43479万/㎡，总价高达470万!其次是联泰香域中央、万科海上传奇等，目前绿地外滩公馆挂网套数91套。120-150㎡中主力价格区间还是100-150万，150-200㎡主力价格区间是150-200万。

这个数据足以说明，虽然大面积价格区间在上升，但其对高价的支撑力度也相对减弱了，能卖出个好价的面积段反而是处于中间的90-120㎡户型。

对于购房者来说，在新房与二手房对比中，首要是学校因素可接受房价上涨，其次是地铁。除此之外，这些像天花板一样的价格是不太会去碰的，而在均价相当的情况下，大家还是更加倾向于买新房。

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