南昌楼盘的去化速度如何？市场加温，以价换量最优成效

发布时间： 2021-12-30 09:50:54

来源：楼盘网

分类：本地楼市

还有一天，时间就要从2021年变为2022年了，而这时间的变化也意味着留给房企们最后回款的时间也不错了。会看这一整年的楼市，上半年土拍、楼盘一个比一个价高，下半年因为政策的变化，那是一个比一个要低，卷生卷死的。

近来市场降温，近一月的开盘节奏放缓根据数据来看，南昌近一个月的开盘项目共有5个，推盘产品大多为高层，共推出702套，成交549套，整体去化率为78.2%，由于有别墅、小高业态的加持，均价达到了2W/㎡。

其中，去化率最好的是红谷滩华润万象悦府，去化率达到了100%，七次加推七次万人摇，区域、配套与价格的性价比依然让许多人趋之若鹜。然而对比12月预计首开和加推的新盘看，场面还是有些惨淡。纵观以上的推盘项目，除特殊性质的集资房外，能在当下逆势加推的，要不就是自身产品足够硬，要不就是有稳健的国/央房企托底，显然，两者兼有的项目占了多数。

受今年疫情反复形势的影响，再加上楼市的深度调整，新盘扎堆、“开盘即清盘”的楼市盛况已不再，各大房企拿地积极性不高，推盘周期拉长，一直推后开盘的项目也不在少数。

那在这个情况下，南昌楼市今年清盘的项目会有几个? 据不完全统计，今年住宅已售罄的项目共计11个，这些项目的首开时间大多集中在2018-2019年。去化最快的为新旅明樾府，去化周期约16个月;最久的为新建区哈佛园，去化周期约57个月。

2021年南昌售罄住宅

单就去化速度而言，去化周期与两大因素息息相关，一个是项目的体量，另一个就是产品的价格。

如上图所示，11个项目中，仅4个项目住宅体量超过20万㎡，其他住宅的体量平均在10万㎡之下。其中，高层产品又占据了主要业态，侧面反映出同一区域中产品价格不是太高的项目去化会具有相对优势。

首开时间和去化速度相差无几的两个项目：新旅明樾府和融创红城投赣江府，两者去化速度都不错，且同位于九龙湖板块。前者依托双地铁口+西客站的地理优势，加之体量不大，每次摇号后捷报频传；后者作为环湖板块的全洋房社区，临湖临公园最近，加之利好配套陆续落地，即使总价会比普通高层高些，但是产品本身的竞争力无疑为项目圈定了更为纯粹的受众。

而哈佛园和恒大时代之光，两者的住宅体量都超过了20万平。去化好的楼盘尚且一年左右，成倍的体量去化周期起码两年以上，事实证明也确实如此。

哈佛园距离红谷滩和新建中心区都不远，周边配套也齐全，以刚需户型的2-3房为主，总价也不会太高。通常来说，比较符合红谷滩的外溢人群和地缘性人群置业需求，去化周期达4年以上，比较大的一个原因是因为体量太大。恒大时代之光作为南昌第一个地铁站上盖项目，是非常有优势的，同样高层+其他的搭配，去化周期41个月的主要原因是大盘+高价的结果。

总的来讲，楼盘项目去化周期的快慢和项目体量会存在一定的正相关关系，而价格的影响却并不绝对。低价在无任何意外的情况下都具有普遍的吸引力，而对于瞄准高端改善人群的项目来说，产品本身是否有足够的核心竞争力才是决定去化的关键。另外，这些售罄的项目绝大部分赶在了年中或是上半年售罄，若是等到今年下半年，受市场影响也未必能顺利清盘。

能成功清盘当然最好，但市面上普通的楼盘需要多长时间才能成功去化呢?

从克尔瑞研究中心公布的《全国商品住房百城库存月报》来看，整体市场转冷导致去化周期加速上扬，二线城市去化周期上行至16.08个月。就南昌而言，这个数字还要增加。