2022我国百强物业名单公布，保利、融创均有在榜!

疫情来袭，人们居家时间大大拉长，从前不怎么在意的物业管理开始成为了生活的重心，无论是核酸检测还是物资购买，都需要它在其中发挥着重要的作用，所以选择一家靠谱的企业就显得尤为重要！

由北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中国物业服务指数系统承办的“2022中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十五届中国物业服务百强企业家峰会”在北京隆重召开。

物业管理规模

TOP10管理面积均值达3.55亿平，是百强企业的6.2倍，市场份额提升至12.84%

图：2018-2021年百强企业合约面积、管理面积及市场份额变化情况

管理规模加速增长，行业集中度进一步提升。2021年，百强企业管理面积达到5692.98万平方米，同比增速达16.69%;合约管理面积增至7683.63万平，高出管理面积近2000万平方米，奠定了未来增长的坚实基础。市场份额方面，百强企业市占率上升至52.31%，较上年增长2.60个百分点。

图：2019-2021年TOP10管理面积及市场份额

头部效应愈加明显，TOP10企业管理面积增速远超百强企业。2021年，TOP10企业管理面积均值达3.55亿平方米，是百强企业均值的6.2倍，市场份额提升至12.84%，头部效应凸显。从增速方面看，TOP10企业在如此高基数的基础上仍然实现了34.23%的同比增速，高出百强企业同比增速17.54个百分点，远远拉开与百强企业整体的差距。

并购迎来机遇期，优质标的涌现、估值回归理性

2021年，百强企业新增管理面积中超过半数来源于第三方项目，并购为首要驱动力。地产变局加速百强企业并购节奏，并购扩张迎来战略机遇期。第一，优质标的众多，诸如嘉宝服务、富力物业等规模大、质量优的标的屡见不鲜，为并购方增加选择机会，减少筛选成本。第二，并购标的估值理性回归，性价比提升。第三，百强企业，尤其上市企业资金充沛，现金流稳定，为并购提供重要资金支持。

表：2021年部分百强企业收并购情况(不完全统计)

部分百强企业顺势而为，紧抓并购机遇，管理规模高速增长。2021年，百强企业共发生超百宗并购案例，交易金额近400亿元，涉及约10亿平方米管理面积，创历史新高。头部企业资金实力更强劲，多宗大额交易刷新行业记录，借力并购拉开与中小企业的距离，实现高基数管理面积的进一步跃升。中型百强企业也择机而行，并购优质标的，甚至以小并大，实现“弯道超车”。

市场拓展能力显著提升

竞标与战略合作并举

百强企业通过及时掌握市场公开信息，寻求竞标机会等方式，以优质的服务、良好的市场口碑及专业、高效的管理模式，赢得招标方青睐，进一步提升外拓比例。大部分百强企业成立专门的市场拓展团队，关注市场招投标信息，提前沟通、介入，中标第三方项目尤其是非住宅业态项目，独立市场化能力显著提升。

关联公司面积供给仍是压舱石

但占比明显减少

地产关联公司对物业公司的支持在逐步弱化，目前仍是稳定的项目来源。首先，百强企业承接关联开发企业开发的项目仍是管理面积增长的重要基础。其次，从房地产销售面积数据看，2021年房地产开发百强企业的销售面积均值同比增长1.6%，这些销售面积在未来2-3年内仍然可以支撑关联物业公司规模的稳步增长。最后，百强企业接管关联企业开发项目后，通过“以点带面”形式产生良好的外部效应。长远来看，百强企业只有加速提升外拓能力，才能在行业的快速发展中夯实竞争力，实现可持续发展。

深耕优势区域，战略布局核心城市群，服务密度持续提升

图：2019-2021年百强企业不同城市群管理面积分布情况

从百强整体布局看，百强企业紧抓国家重点城市群发展机遇，合理分配资源要素，降本增效，提速规模化发展。2021年，百强企业61.34%的管理面积位于五大城市群，较2021年上升2.41个百分点。从具体战略布局看，一方面，百强企业不断加大对已有核心区域的布局，提升区域密度和运营效率，为进一步开展市场化外拓，发展多元业务筑牢基础。另一方面，百强企业根据自身发展战略，在深耕核心区域的基础上进行适度的外延，进入新城市，以巩固整体的竞争优势。

物业经营绩效

营业收入均值同比增长14.21%，马太效应显著

图：2018-2021年百强企业营业收入均值与增速情况

2021年，百强企业营业收入均值达13.40亿元，同比增长14.21%，同比增速较上年提升1.4个百分点，经营绩效整体呈现良好增长态势。TOP10企业营业收入均值达107.78亿元，同比增速达50.17%，是百强企业的3.53倍，进一步拉开与其他企业的差距。从收入构成看，2021年，百强企业基础物业服务收入持续增长，均值高达10.22亿元，首次突破十亿大关，同比增长11.72%。多种经营收入均值3.19亿元，同比增幅达23.01%，增速约为基础物业服务收入的两倍。

多种经营收入均值达3.19亿，业主增值服务占比达55%

2021年，百强企业多种经营收入均值为3.19亿元，同比增幅达23.01%，增速较上年提升6.93%。多种经营收入结构改变，业主增值服务收入占比超过非业主增值服务，成为多种经营收入增长主要动力。

图：2020-2021年百强企业多种经营收入结构

2021年，百强企业业主增值和非业主增值服务收入均值分别为1.76亿元、1.43亿元，占多种经营收入的比重分别为55.02%、44.98%。与2020年相比，业主增值服务收入占比提升了近6个百分点，增长引擎作用愈发凸显。

毛利润均值同比增长16.97%

多种经营利润贡献占比超50%

图：2018-2021年百强企业毛利润(率)、净利润(率)情况

2021年，百强企业毛利润均值及净利润均值分别为3.37亿元及1.22亿元，较2020年分别增长16.97%及16.37%。与此同时，百强企业盈利能力持续稳健提升，毛利率均值和净利率均值分别为25.11%及9.08%，较2020年均有小幅度提升。

多种经营成为毛利润增长的第一驱动力。2021年，在百强企业多种经营收入占比23.77%的情况下，毛利润占比高达50.27%，较2018年累计增长5.64个百分点，体现出非常好的创富能力，是百强企业提升利润的主要抓手。

人力成本占比近60%

智能化对冲成本刚性上涨

图：2018-2021年百强企业营业成本均值及平均营业成本率情况

降低营业成本率遭遇瓶颈。2021年，百强企业营业成本均值为10.04亿，同比增长13.31%。同时，百强企业不断探索降低营业成本率的方法，多措并举，降本增效，将平均营业成本率减少至74.89%，较2020年小幅下降0.59个百分点。

随着部分企业引入“智慧物业”等相关系统及设备，在一定程度上实现了对人员的替代，形成对冲效应。在此背景下，2021年百强企业人员费用占总营业成本的58.39%，基本与上年持平。

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