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【小编辣评系列】这个楼盘户型不通透、带装修粗糙!14000元/㎡,值得买吗?下一篇
新建区三盘实探,两大纯新盘即将入市,价格或将突破区域天花板!新旅明樾府好不好?以小编个人的角度来看,单从产品层面来说,我其实是比较欣赏新旅的整体风格的,偏灰色的外立面,有高级灰的质感,整体的装修风格符合当下主流现代轻奢的感觉,不俗又很高级。我还把当下时尚界很流行的“性冷淡风”给它安上了,足见我对它的认可。
然而一直以来,我听到买房人说起新旅说得最多的却都是各种收取费用的名目,层出不穷。有些买房人接受不了这种条款决定不买,有些买房人心里有意见可又会为了房子妥协,无论满意还是不满意,各类费用就在那里,限价对新旅来说,似乎是“形同虚设”。
最近,我也接到了一些买房人的反馈,说到新旅明樾府捆绑车位的情况。这里面有几个矛盾,一个是车位必须要买,不然没资格买房子,这就成为了强制购买;第二个是,车位30+,按照最小的面积89㎡来计算,首付2成27万,加车位以后是60万左右的实际首付,月供6000多元。拿的出这个首付和承担起这样的月供,不算真正意义上的刚需阶层了。
尽管车位的价格最终还未确定,我还是去项目走了一趟,看看项目本身的一些基本情况。
位置我不必再多说了,下面的这张图上已经可以看的很清楚。新旅明樾府属于妥妥的南广场板块。
明樾府占地约63亩,容积率2.5,绿化率35.5%。整个社区不大,一共规划了12栋楼,872户,地下车位一共908个,车位配比1:1.04。板式高层和小高层组成,没有洋房产品。
拿地的情况还历历在目,毕竟是九龙湖核心区域的地块,自然是备受关注的。最终的楼面价是8316.08元/平米,毛坯限价11700元/㎡,铁路投资集团和新旅置地合作开发。
根据南昌市出台的装修限价政策,144㎡以下的住宅,都要按照3500元/㎡的标准来算,那么毛坯加带装修的限价应该为15200元/㎡。149㎡的这个户型,可以达到16200元/㎡。
但是去过新旅明樾府案场的买房人都和我们说,“限价”在这里好像失效了。置业顾问明确表示,周边的绿地悦城、万科粹叠园、明园九龙湾、华润凯旋门和力高御景天成等楼盘二手房成交价格都已经在1.7-2.2万之间了,明樾府的地段这么好,怎么可能只卖15200元/㎡呢。 我特别在房信网上查到了其中几个楼盘的成交情况。绿地悦城的成交均价大概是18466元/㎡,明园九龙湾的成交均价是20213元/㎡,万科粹叠园的情况和明园九龙湾差不多。
把这些成交的截图放在这里,能够明显看到,华润凯旋门的整体均价低于绿地悦城和明园九龙湾的。绿地悦城、万科粹叠园以及明园九龙湾一直算是国体板块的房价高地,价格飞升速度很快。
但是就在今年确定了腾龙学校为红谷滩自办学校(无名校挂牌)以后,边上的一些房东明显降低了预期。在今年的小升初划分出炉以后,更是引发了不小的风波。按照现有的二手房成交价格来看,新旅明樾府定价约19000元/㎡不算不合理。
但是,限价政策之所以出炉,就是为了能够在一定程度上降低刚需购房的门槛。可是限价出台以后,我们看到的更多的是限价导致的倒挂,全国都存在。只要出现倒挂,必然是群起抢房,最后限价被玩坏了,不仅没有真的让刚需买到房子,反而成为了套利的工具。开发商应对限价的态度也各不同。有些开发商知道“胳膊拧不过大腿”,也就乖乖按着限价卖了,抢房就摇号,无可厚非。有些开发商觉得“不能轻易认怂”,动动脑筋开始搞车位、搞装修升级。
新旅明樾府也是一样的,置业顾问大大方方说出约19000元/㎡的单价,最小面积最低首付也要60多万,这也算是新旅一贯比较大胆的风格了。其实论天价车位捆绑的事情,新旅明樾府算是刷新了南昌捆绑车位价格的新高度。换做是你,你是否能够接受如此天价的车位呢?
明樾府一共3种户型,89㎡、110㎡和149㎡,带带装修交付。
89㎡的户型,基本上除了没做完全通透没有槽点。方正、对称,该有的功能分区和动静分区都很合理。9分户型。
110㎡户型马上做好了南北双阳台,南昌人心目中满意度最高的户型。还避免了进门入户和主卧门对门的尴尬问题,设置了一个玄关。除了卧室有点小,真的没毛病。卫生间都是明卫,干净好用。
149㎡属于改善户型,入户处设计了一个步入更衣室,这个设计在市面上不多见。照例是双阳台,三房朝南,一房朝北。除了北面的卧室略小和厨房略小意外,没有其他毛病。
户型篇就这样翻过吧,的确是没有太多好说的。这3个户型对应不同需求和经济能力的买房人,在这样的面积下作出这样的户型,我觉得基本上可以确定这是一个“处女座”设计。带装修方面,整体呈现出来的质感要比明樾湾好蛮多的,确实是不同系类的产品,和明樾台整体的感觉风格都很类似。不粗糙,符合当下主流的审美。
因为靠近西站,所以整体并没有人迹罕至的感觉。但其实仔细在周边转一圈,配套部分并不丰富,还在培育期。现有的交通部分主要是地铁2号线西站南广场站。学校已经初步确定,但是还没有正式开建,也不能算现成配套。周边的楼盘如恒锦九龙湖之类,也都还没开始大范围入住。生活配套比较少。
交通上,地铁4号线是比较重磅的配套。学校方面,我在案场也咨询过置业顾问是否会不出意外地划到腾龙学校,置业顾问说未必,也有可能可以划分到龙岗学校就读,现在还没确定。
综合来说,新旅明樾府整体产品是可以的,无论是从外部还是内部,都算可选的楼盘。但是,捆绑给人的体验感确实不好,一方面是心理作用,一方面是首付加高让限价失去意义,让刚需更难购房。前有政策,后有对策,到底什么时候能真的落实呢?
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责任编辑: liaochen
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