江西第一高楼落地，背后的问题仍需注意!

摩天大楼，是一个城市经济实力的象征之一，也是一个城市的“面子”所在，纵观全国城市，对摩天大楼的追求攀比一度狂热，甚至需要国家出售按压热度。而南昌自然也是这样，昨天平安金融中心这个江西第一高楼尘埃落定，超过375米的高度成为江西第一高楼，但在这光鲜亮丽的外表下，还是有很多问题要注意的。

2013年，九江国际金融中心开建，该项目规划高度为333米，其当初打出的旗号便是“江西第一高楼”，该高度已超越南昌绿地双子塔。

目前，赣州已建成的最高建筑为赣州宝能中心，其高度为218米，该高度显然不足以竞争“江西第一高楼”的称号。而2020年章江新区G15地块正式拍出，由星州润达、保利联合打造369米赣州之星。

在赣州、九江相继超过南昌的303之后，南昌坐不住了，不低于375米的平安中心大厦，在2020年11月27日正式拍出，不出意外，由平安拿下。据小道消息称，该地块将打造396米的摩天大楼。

近年来，各地对于摩天大楼的热爱，犹如升级打怪，越来越“上瘾”。

随着一座座高耸入云的摩天大楼拔地而起，城市的天际线不断被刷新。然而，并非每一座城市都有建设和运营、管理摩天大楼的能力，盲目追求摩天大楼建设，可能会造成一系列问题，如漫长的施工期、工程“烂尾”、高楼空置率过高、利用率太低等。

提及此，不禁让人想到九江号称“江西第一高楼”的项目——九江国际金融中心。该项目自2013年开工建设，至今已有七年时间，七年时间，这座规划高度333米的摩天大楼，几度停工、复工，至今，复工之日仍遥遥无期。

不可否认，一个高楼林立的城市，会给人以繁华之感，但这或许只是它的表象特征。对于绝大多数城市来说，摩天大楼的象征意义远远大于其实际意义，特别是对于江西而言，如若没有雄厚的经济实力，过度追求摩天大楼，甚至行成一种“竞争”，可能带来不必要的浪费。

一般而言，摩天大楼多以写字楼、酒店、购物中心等综合体居多，服务对象通常是第三产业。因此，摩天大楼的出租率高低往往与所在城市第三产业在生产总值(GDP)中的比重密切相关。

2019年，江西GDP总量为24757.5亿元，全国排名第16位，名义增速12.61%。而根据江西省2017-2019年生产总值统计显示，江西目前仍是一个以第二产业为主的省份，2019年的第三产业结构是8.3:44.2:47.5，第三产业比重虽逐年增加，但仅在去年超过第三产业。

南昌作为江西省唯一的一个二线城市，2019年生产总值为5596.18亿元，全国排名第40位，名义增速6.1%。相较南昌，位居江西第二、第三的赣州、九江反而亮点颇多，赣州市名义增速23.76%，江西省排名第一，九江市以15.59%的名义增速，排名第三。

此外，对比南昌、赣州、九江2017-2019年三次产业结构发现，2019年，南昌、赣州第三产业比重略微超过第二产业，且赣州第三产业比重高于南昌，但九江仍是第二产业占上风。

不得不说，江西的经济发展仍不尽如人意，对于江西这个以三、四线城市居多的中部省份来说，一旦摩天大楼的建设速度，超过了城市的经济承载力，很可能会出现供给过剩的局面。

如若没有实体经济的支撑，再多的摩天大楼，也只是“空中楼阁”而已。

写字楼空置率高位

不同于写字楼的巨量供应，其去化速度却很缓慢，且市场普遍存在“租金低”、“转手难”、“物管高”、“收益低”等现象。

特别是租金。

以南昌为例，2015年，南昌老城区写字楼租金大多在每月30元/㎡-80元/㎡，红谷滩租金水平普遍在每月70元/㎡-100元/㎡，现如今差不多还是这个水平。而南昌写字楼售价1万多/平，突破两万/平的已经算高端写字楼。(数据来源：南昌晚报)

而比起租金，空置率则是这些摩天大楼运营后的最大窘境。

目前针对南昌写字楼空置率没有相关的数据，我们以别的城市为对照。

先看北上广深。

据戴德梁行提供的数据：2020年上半年，北上广深4个一线城市的写字楼空置率分别为16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上升7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。

在写字楼空置率攀升的同时，四大一线城市写字楼平均租金却出现全面下跌：

北京358.5元/平，同比-7.6%;

上海251.9元/平，同比-6.3%;

广州184.5元/平，同比-4.8%;

深圳222.9元/平，同比-13.6%。

再看二线城市，形势比一线城市更为严峻。

早在2019年底，二线城市写字楼空置率就普遍创出新高，且普遍高过一线城市。

其中，南宁超过50%，位居各大城市之首，佛山、厦门超过40%，天津、长沙、合肥、无锡、重庆、苏州超过30%，南京、西安、武汉、青岛、济南、大连、哈尔滨、昆明、长春超过20%。

而这只是2019年的情形。2020年以来，由于疫情冲击，叠加国际经贸局势影响，大多数城市写字楼空置率都有所抬升，部分城市创出新高。

这是与南昌同级别的城市写字楼的真实写照，南昌，恐怕与此相仿。

正因为租金和售价的巨大差距，以及不断攀升的空置率，以致江西市场无法承受摩天大楼的综合建筑成本。摩天大楼诚然靓丽恢弘，但即使建成，每年收回的租金也无法弥补此前昂贵的支出，更不用说未来还有同样高昂的维护成本。

江西需要多少摩天大楼?

艾溪湖边，矗立着一栋绿地高楼，名叫绿地紫峰大厦，也就是绿地高新中心。

从外面看，这两栋高楼，确实相当震撼，给了艾溪湖大城市之感。据SOM芝加哥设计团队介绍，南昌绿地紫峰大厦高268米，共56层，建筑造型优雅简约，促成了数百名绿地员工在公司年度高层会议前夕将其票选为“超高层建筑建成类金奖”。

然而在这颇具设计感的外衣下，却是不少求职者的“噩梦”。

作为南昌产业最好甚至江西产业最好之一的南昌高新区，其核心区的写字楼尚且如此，其他区域、地市，又会是什么境况呢?

当然，我们必须承认红谷滩摩天大楼群的成功，一江两岸的气势，让南昌城市面貌有了质的飞跃。

但红谷滩的摩天群，最高楼也不过是303米，配合多栋200+具有设计感的超高层建筑，相互映衬，相互配合，排布合理，在最高楼高度不及其他城市的情况下，天际线远比其他同类城市要好看。

所以在少部分核心区建设少量的摩天大楼，以维持一定的城市新城，无可厚非。但规划者要有以下心理准备：这些摩天楼未来该如何运营。

4月29日，住建部、发改委下发《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查，审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核，未通过论证、审查或复核的不得建设。

在过了把嘴瘾、满足了下内心的虚荣心之后，我们扪心自问，相对于摩天大楼，江西乃至南昌，当下更缺乏的，是什么。

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